В конце ноября депутаты Барнаульской городской думы в очередной раз продлили мораторий на повышение арендных ставок муниципальной собственности. Впервые подобную меру применили в 2008 году и с тех пор ставки остаются замороженными. Депутаты поясняют, что из-за кризиса барнаульские предприниматели стали чаще отказываться от арендуемых площадей. Сейчас больше 100 муниципальных объектов остаются свободными, хотя год назад таких помещений было около 80. При этом заявления о расторжении договоров продолжают поступать.
Владельцы коммерческих площадей в такой же ситуации и вынуждены снижать ставки. По словам Константина Никитеева, руководителя АН "Ключ-риэлт", объем свободных площадей в большинстве офисных и торговых центрах Барнаула составляет 30%. И их станет еще больше.
Причин коллапса несколько. Во-первых, за годы строительного бума на рынке появилось много новых площадей, которые в момент спада экономики оказались невостребованы. Во-вторых, бизнес элементарно закрывается и соответственно освобождает помещения. А те, кто остаются на плаву, все больше экономят. "Предприниматель ищет для себя способ сократить расходы, в том числе за счет увольнения или вывода части сотрудников на договор найма без предоставления рабочего места", — говорит Никитеев.
Евгений Ракшин, владелец ТРЦ "Волна", подтвердил, что арендодатели стали охотнее идти навстречу клиентам. "Преференции даем всем. Сейчас рынок арендатора, и договориться с ним стало сложнее. Если пять лет назад какие-то промахи сходили с рук, то сегодня, если менеджер не улыбнулся, это может быть поводом к расторжению договора", — рассказал Ракшин.
В такой ситуации уже не редкость дисконт в 50% от уровня ставок уровня конца 2014 года.
Олег Гильгенберг,
руководитель агентства недвижимости "Алтайская Элита":
Падение ставок затронуло все ценовые сегменты. В меньшей степени страдают качественные офисные помещения — расположенные в новых зданиях на красных линиях с высокой проходимостью. Но их единицы. Малорентабельным площадям и скидки не помогают. Сейчас появился огромный выбор для тех, кто может платить, поэтому заселяться в "плохой" офис люди не хотят.
Эксперты рассказали, что ставка на торговые и офисные помещения в Барнауле установилась в пределах 250-800 рублей за квадратный метр. Дорого сдаются площади, например, в ТОЦ "Проспект" — новое здание расположено на главном проспекте города рядом с вузами и другими точками притяжения людей. За 280 руб. кв. м и дешевле можно снять офисы в промзонах. Но чаще встречаются предложения по 450-300 рублей за кв. м. с пометкой "никаких дополнительных платежей". В стоимость входят охрана, парковка и другие опции, которые еще год назад повышали стоимость аренды.
Становись предпринимателем
Евгений Пахомов, владелец коммерческих площадей в Барнауле, говорит, что падение спроса и цены на коммерческую недвижимость четко прослеживается уже второй год. Эксперт отмечает: рынок перегрелся в период роста экономики. Тогда было выгоднее сдавать объект, чем заниматься предпринимательством на имеющихся площадях.
"То что происходит с падением ставок, появлением "мертвых" объектов — это нормальное состояние незрелого рынка, — говорит Евгений Пахомов. — Сейчас на рынке, как в той игре, где пять стульев и шесть игроков. Выигрывает самый ловкий".
Сам Евгений Пахомов решил уйти от чисто рентного бизнеса. Для помещений, где находился закрывшийся ресторан "Жирная утка" (пр. Красноармейский, 75), он подбирает партнеров — специалистов в ресторанном бизнесе. С его стороны инвестиции и помещение, с их — инвестиции и опыт. "Так я получу прибыль не от арендной платы, а от работы ресторана. Только сам я не ресторатор, потому и ищу партнеров. Двое уже заинтересовались", — рассказал Пахомов.
Грамотно меняйся
Другие эксперты отмечают, что сейчас выигрывают те владельцы торгово-офисных площадей, которые думают о концепции.
Марк Хафизов,
руководитель направления коммерческой недвижимости компании Globus Broker:
Главный критерий эффективности торгового или офисного центра — наличие концепции. Это соответствие состава арендаторов заявленной идее, четкое позиционирование и продвижение на рынке, интерьер и экстерьер молла, а также стратегия эффективного использования арендных площадей. Если рассматривать ряд торговых и офисных центров Барнаула сквозь призму этих критериев, то мы увидим — многим требуется реконцепция или, как говорят масс-медиа "перезагрузка".
Пример такой реконцепции мы уже можем наблюдать. Совсем недавно в Барнауле презентовали обновленный ТРЦ Ultra.
Поломошнова Анна,
управляющая проектом ТРЦ Ultra:
Мы поняли, что ТЦ нужно менять, когда начались преобразования исторического центра Барнаула. Стало понятно, что закроется Старый базар — он был центром притяжения для многих и в том числе наши покупатели приходили оттуда.
Теперь ТРЦ Ultra — это место, где могут провести свободное время жители центра, а также сотрудники многочисленных офисов: сделать покупки, занять детей, отдохнуть, перекусить и стать участником событий проекта Teplizza.
Эксперты не исключают, что торговые и офисные центры и впредь будут строиться, но девелоперам придется оплачиваться не только строительство. Часть инвестиций пойдут на разработку концепции недвижимости, налаживание процесса грамотного подбора арендаторов не по принципу "лишь бы встал".
Также эксперты говорят о том, пришло время бизнесу вкладываться в строительство хороших транспортных развязок, чтобы обеспечить свободный доступ к их зданиям.
Цифры
В Алтайском крае оборот розничной торговли в январе-октябре 2015 года составил 251 млрд рублей, что в товарной массе на 8,9% меньше, чем в январе-октябре 2014 года, сообщает "Алтайкрайстат". Оборот продуктов и напитков — 92,7%, а непродовольственных товаров - 89,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
