Проектов много, проблемы одни
Речь идет о проектах комплексного развития территорий (КРТ). Девелопер должен строить не только жилье, но и сети, дороги, социальные объекты, а также создавать благоустройство.
Сейчас в Барнауле есть три крупные территории, где развивают проекты комплексного развития. Поток стоит особняком, – земли в нем муниципальные, поэтому их сдачей в аренду занималась мэрия – подходы к организации аукциона у нее были свои. Да и к коммуникациям микрорайон, как известно, подключен, некоторые сети требуют обновления.
Две другие территории – это приаэродромная зона на Северо-Западе города и Власиха, где растет поселок Лесной-2. Право на аренду федеральных участков по низкой цене продавала госкорпорация ДОМ.РФ. Она кроме денег в итоге получит 2% от построенного жилья и часть коммерческих помещений.
На этих новых участках коммунальной инфраструктуры, как правило, нет – а это около 400 га разделенной между разными застройщиками земли.
«Сейчас мы на стадии проектирования – у нас четыре квартала на Северо-Западе, - сказал исполнительный директор ГК «Алгоритм» Андрей Суртаев. – Согласовали проект планировки, занимаемся дорогами. Через полгода нужно получить разрешение на строительство. Но чтобы сюда пришла одна только вода, нужно строить 50 км водопровода и 30 км канализации». Аналогичная ситуация с электричеством и теплом.
СЗ «Азимут» рассчитывает начать возводить дома к 2029 году – у компании 80 га земли, примыкающих к ул. Юрина.
«У аэропорта у нас три участка, 168 соток. Строительство начнем не раньше 2031 года. Проблемы с сетями те же. Плюс надо развивать подъездные пути по улицам Антона Петрова, Юрина и Павловскому тракту, - сказал исполнительный директор ГК «Союз» Сергей Старцев. – На Потоке ситуация лучше: сети уже есть, они позволяют подключать новые дома. Проект планировки сдадим в третьем квартале, а строительство рассчитываем начать уже в этом году».
В «Лесном-2», где строят индивидуальное жилье, свои сложности. Андрей Саркисян, замдиректора застройщика «Промжилстрой», рассказал, что они даже готовы делиться газом и светом с ближайшими соседями. Но в будущем во Власихе должны разыграть земли для других комплексных проектов – и на них мощностей уже не хватит.
Если не получить разрешение на строительство вовремя (а без сетей его не выдадут), то застройщиков могут ждать штрафные санкции или даже разрыв договора. К каким это принесет последствиям – по словам Суртаева, спорят даже юристы.
Как договориться
Ресурсоснабжающие организации готовы подключать новые районы, но им будет удобнее работать с единым заказчиком.
«Мы готовы строить сети, но не хватает информации по объемам и срокам. Поддерживаю идею единого окна», - сказал гендиректор «СГК-Алтай» Игорь Лузанов.
«Нужен комплексный подход: подводить от нас многокилометровую трубу к каждому участку технически неверно, - согласился главный инженер «Росводоканал Барнаул» Евгений Чайкин. - Сейчас информация о необходимой мощности к нам приходит разрозненная».
Каждый застройщик и сам не желает в одиночку тянуть сети. «Иначе получится хаос из восьми параллельных магистралей, — заметил Андрей Суртаев. - Нужен единый оператор, который спроектирует и построит коммуникации, а девелоперы оплатят работу пропорционально масштабу своих проектов».
По его мнению, необходим контроль со стороны. Крупные участки выиграли местные игроки. На первоначальных этапах они легко могут договориться между собой, но, когда придет время распределять многомиллионные счета за коммуникации, возможно, «будут драки» и споры из серии «А почему сосед платит меньше?», считает Суртаев.
К тому же несправедливо, если кто-то решит подключиться к уже готовым сетям, не заплатив за их строительство ни копейки. Поэтому исполнительный директор «Алгоритма» настаивает на том, чтобы власть выступала третейским судьей.
Нужно ли подключать бюджет
Председатель регионального Союза строителей Александр Мишустин предложил создать структуру с долей городской или краевой собственности в 50%. «С госгарантиями выше шанс получит инфраструктурные кредиты», - отметил он.
Министр строительства и ЖКХ Алтайского края Иван Гилев считает, что застройщики могут создать полностью коммерческого девелопера.
«Откройте юрлицо и от него работайте с ресурсниками. ДОМ.РФ готов предлагать инфраструктурные облигации застройщикам напрямую, - сказал он. - Закон не позволяет бюджету финансировать коммерцию. Другое дело, если речь идет о встречном исполнении социальных обязательств, например, передаче жилья детям-сиротам. Тогда этот вопрос можно еще раз обсудить с правительством края».
«Посмотрите на Новосибирск. Там успешно работает коммерческая структура, которая занимается подготовкой земель, - сказал первый вице-мэр Барнаула Андрей Федоров. – Это правильно. Заметьте: сети не переходят муниципалитету, в большинстве случаев они становятся собственностью ресурсоснабжающих организаций».
В целом озвученные на встрече проблемы Федорова удивили.
«Интересно, что никто не сказал про социнфраструктуру на Северо-Западе. Мы создаем целый административный район. Тысячи людей нужно обеспечить школами и садами. Все остальное несколько лет назад мы обсуждали тем же составом. Я лично предупреждал, что будет, если не договариваться о таких вопросах перед аукционом ДОМ.РФ, - сказал он. - По «Потоку» мы собирались и с архитекторами, и с ресурсными организациями столько раз, сколько было нужно, чтобы любой участник торгов четко понимал условия и строил для себя финансовую модель. Долго? Зато уже запустились и понимаем, как будем финишировать. Все нужно проговаривать заранее, до подписания контракта».
