Даже потенциальное снижение ключевой ставки с 16 до 12% к концу года сильно не изменит ситуацию, пишут «Известия».
Доходы и лимиты ЦБ
Данные Росстата показывают, что средняя зарплата в России в 2025 году достигала 98,2 тыс. рублей. Только 16,7% россиян имеют доходы выше 100 тыс. рублей. 21,6% граждан зарабатывали 60-100 тыс. рублей, 14,9% - 45–60 тыс. Около половины россиян (47%) получали меньше 45 тыс. рублей.
Банки сейчас соблюдают лимиты ЦБ на выдачу кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой. На практике жесткие ограничения не затрагивают только клиентов, которые тратят на погашение ссуд не более половины дохода. Банки отказывают в ипотеке с низким первоначальным взносом.
Ограничения распространяются как на готовое, так и на строящееся жилье. Из-за них многие граждане получают отказы — доля отклоненных заявок на ипотеку достигла 65%. Заемщику стоит тратить на ипотеку не более половины дохода и вносить первоначальный взнос выше 20%, чтобы повысить шансы на одобрение.
Рыночная ипотека
По данным ЦБ, средняя стоимость 1 кв. м готового жилья для рыночной ипотеки сейчас достигает около 130 тыс. рублей. Средняя ставка по рыночной ипотеке в топ-10 банках составляет 19,8%.
Например, ежемесячный платеж по «евродвушке» площадью 40 кв. м стоимостью 5,2 млн рублей при первоначальном взносе 30% и максимальном сроке 30 лет составит около 60 тыс. рублей.
Даже заемщик с доходом 100 тыс. рублей с высокой вероятностью не получит одобрение на такой жилищный кредит, а 83% россиян имеют зарплату ниже этого уровня.
Правильный первоначальный взнос
Заемщику с зарплатой около 100 тыс. рублей нужен первоначальный взнос около 43% от стоимости квартиры — свыше 2,2 млн рублей, — чтобы уложиться в лимит 50% долговой нагрузки. Только тогда ежемесячный платеж опустится ниже 50 тыс. рублей.
Директор департамента розничных продуктов Абсолют банка Виталий Костюкевич подтвердил, что по новым кредитам первоначальный взнос часто достигает половины цены квартиры. В Газпромбанке этот показатель составляет 45-55%, в банке Дом.рф — около 38%.
При зарплате 100 тыс. рублей нужно откладывать не менее 20% дохода на протяжении 9,5 лет, чтобы накопить нужную сумму. Однако опросы показывают, что только 7% россиян оставляют на эти цели более 20% дохода, а почти три четверти — лишь 5-10%. Гражданам с доходами до 45 тыс. рублей требуется первоначальный взнос около 3,4 млн рублей, или 65% стоимости квартиры. Копить на него придется больше десятилетия, даже откладывая половину зарплаты.
Маткапитал
Ведущий аналитик AMarkets Игорь Расторгуев объяснил, что накопление на первоначальный взнос в 20% теоретически возможно, но на практике требует мощной дисциплины. За 10 лет возникает сотня жизненных ситуаций, требующих денег. Поэтому многие заемщики рассчитывают на материнский капитал и помощь родственников.
Снижение ставки
Последний среднесрочный прогноз ЦБ РФ допускает снижение ключевой ставки до 12% к концу 2026 года. Это позволит опустить ставки по рыночной ипотеке ниже 16% к началу 2027 года.
Даже при таком проценте ежемесячный платеж за среднюю «вторичку» составит около 52 тыс. рублей. Заемщику с зарплатой 100 тыс. рублей потребуется первоначальный взнос около 33%, на который нужно копить семь лет, откладывая 20% дохода.
Семейная ипотека
Для людей с меньшими доходами рыночная ипотека становится недоступной без большого взноса, второго дохода или льготных программ, объяснил Максим Лазовский из «Дом Лазовского». Игорь Расторгуев из AMarkets отметил, что семейная ипотека под 6% доминирует — в декабре 2025 года она заняла 75% выдач.
Вадим Бутин из «Главстрой-Недвижимость» уточнил, что программа адресная — она доступна семьям с детьми до шести лет или ребенком-инвалидом. Бездетные, пары с детьми старше шести лет и одинокие граждане не претендуют на нее. Программа охватывает только первичный рынок.
Расчет
ЦБ фиксирует среднюю цену 1 кв. м в новостройках для льготных кредитов около 208 тыс. рублей. Квартира 40 кв. м стоит 8,3 млн рублей, но лимит для большинства регионов — 6 млн рублей (около 29 кв. м). При 30% взносе и 30-летнем сроке платеж составит около 25 тыс. рублей.
Заемщик с 50 тыс. рублей дохода с большой вероятностью получит одобрение.
На начало 2025 года зарплата ниже 45 тыс. рублей была у 47% россиян. Чтобы уложиться в лимиты нагрузки, они внесут около 38% стоимости — примерно 2,3 млн рублей. При 20% откладываний накопление займет не менее 21 года.
Власти обсуждают повышение ставки по программе до 10% для семей с одним ребенком до шести лет. Тогда платеж вырастет до 35 тыс. рублей, что закроет ипотеку для доходов ниже 60 тыс. — таких почти две трети россиян.
Семейная ипотека
Юрий Беликов из «Эксперт РА» объяснил, что шансы на одобрение с ПДН выше 50% существуют, но сильно снижаются. Теоретически небольшой банк одобрит кредит ради клиентской базы, но без гарантий — заемщик рискует отказами повсюду.
Вадим Бутин отметил, что для банка клиент с ПДН выше 50% рискован из-за чувствительности к изменениям доходов или расходов. В 20-30 лет вероятность сбоев выше, поэтому банки минимизируют такие сделки.
Юрий Беликов подчеркнул, что добиваться кредита с нагрузкой выше 50% неосмотрительно. Заемщик думает, что рассчитал все, но инфляция или расходы подорвут платежеспособность, рискуя жильем.
Игорь Расторгуев объяснил, что созаемщики повышают шансы на одобрение. С 1 февраля супруги обязательно становятся ими при семейной ипотеке — банк суммирует доходы и обязательства. Это помогает при достаточном подтвержденном доходе обоих.
Максим Лазовский отметил, что схема подразумевает солидарную ответственность. Ухудшение финансов семьи, включая декрет, приведет к просрочке.
В Газпромбанке созаемщики участвуют в 40% ипотек. Новые условия программы в 2026 году повысят эту долю.
Виталий Костюкевич из Абсолют банка подтвердил рост сделок с созаемщиками из-за семейной ипотеки. Наталья Мильчакова из Freedom Finance Global заключила, что при высоких ставках программа останется ключевой для семей с детьми — пары имеют больший совокупный доход и шансы на одобрение.
Ранее altapress.ru писал, что по предварительным оценкам ВТБ, в первый месяц 2026 года россияне получили около 430 млрд рублей на покупку жилья в ипотеку.
Этот результат стал максимальным для января за всю историю наблюдений. Он более чем втрое превышает показатель января 2025 года и более чем в 1,5 раза — января 2024-го, когда ключевая ставка еще не достигла пиковых значений, а на рынке действовала массовая программа господдержки.
