Когда сжимается пружина
Май стал антирекордом продаж новостроек первой половины 2026 года. Например, всего 335 оформленных договоров долевого участия зарегистрировал Росреестр (на 25% меньше, чем годом ранее). Этому предшествовал бум в конце прошлого года — покупатели стремились оформить льготные ипотечные кредиты до 1 февраля, пока супругов не обязали выступать созаемщиками.
В июне выдача ДДУ выросла на 60% — до 535 договоров. Снова сработал «эффект “последнего вагона”»: количество сделок возросло после новостей о возможном изменении условий программы «Семейная ипотека» 1 июля. Власти предлагали ввести дифференцированные ставки в зависимости от количества несовершеннолетних детей в семье.
Сбер выдал в июне 2,4 млрд рублей по «Семейной ипотеке». Это на 79% больше майского показателя (1,35 млрд) и на 52% больше, чем в июне прошлого года. ВТБ в Алтайском крае и Республике Алтай сообщил о росте числа сделок по семейной программе на 44%, а объемов — на 27% по сравнению с маем.
При всем июньском всплеске структура рынка меняется. «Семейная ипотека» перестает быть безраздельным лидером.
В Сбере ее доля в общем портфеле — 67,2%, тогда как год назад было 75,5%. В ВТБ в июне на «семейную» пришлась лишь треть всех сделок — 31%. В Альфа-Банке отмечают, что в общем доля программы за полугодие в регионе — 54,6%, на 2% выше среднероссийского уровня.
После февральских изменений, как отметила Ирина Бубенко, региональный управляющий Альфа-Банка в Алтайском крае и Республике Алтай, типичный клиент превратился в семейную пару, которая подходит к покупке осознанно, с калькулятором в руках и прицелом на квартиру большей площади. В целом же, по данным Сбера, среди одиночных заемщиков портрет остается стабильным: средний возраст — 35 лет, женщины чуть активнее мужчин (52% выдач).
Средние суммы кредитов растут: по данным Сбера, сейчас средний размер кредита по «Семейной ипотеке» в Алтайском крае — 3,3 млн рублей (+5,5% год к году), по рыночным программам сумма выдачи выросла на 32%, а приобретаемый объект подорожал на 25%. Это отражает как удорожание жилья, так и смещение спроса в сторону более просторных квартир.
Рыночная ставка: от «заградительной» к «рабочей»
Главный тренд года, по мнению опрошенных экспертов, — возвращение интереса к базовым ставкам. Еще пару лет назад льготные программы занимали до 80% рынка. Сегодня совсем другая история. Например, доля выдачи рыночной ипотеки в ВТБ выросла с 15% в январе до 63% в мае и, по прогнозам, будет держаться выше 50% все второе полугодие.
Условия самих льготных программ последовательно ужесточались, а лимиты в ряде банков исчерпывались — часть спроса естественным образом перетекла в рыночный сегмент.
Кроме того, постепенное смягчение политики Центробанка и снижение ставок от пиковых значений вернули на рынок покупателей вторичного жилья, для которых льготные программы недоступны, отметили в Альфа-Банке.
«Сейчас рыночные ставки — 18–20%, а по спецпрограммам банков можно найти даже 12–15%. Это уже вполне себе рабочие цифры», — сказал директор офиса риелторской компании «Города» в Барнауле Анатолий Захаров.
Еще один фактор — бегство от наличных. Захаров отмечает, что в барнаульские офисы все чаще приходят люди, которые снимают крупные суммы с депозитов, где вслед за «ключом» снижаются ставки. Сработал отложенный спрос.
«В мае россияне сняли с вкладов около 550 млрд рублей, и этот тренд усиливается. Люди хотят выйти из кэша и депозитов в более твердый актив. У нас в стране это традиционно квартира. Мы фиксируем рост входящего трафика и обращений на 50–70% к прошлому году», — отметил эксперт.
Важным драйвером также стали макроэкономические ожидания: клиенты, наблюдающие за постепенным снижением ключевой ставки, надеются, что смогут рефинансироваться через год-полтора.
Отдельный тренд — комбинированная ипотека. Она позволяет сочетать госпрограмму с рыночной частью, чтобы выйти за льготный лимит и получить большую сумму на более дорогой объект.
ВТБ фиксирует устойчивый рост: если год назад доля таких сделок была всего 1%, то в первом полугодии 2026-го она достигла 10%. В Алтайском крае размер среднего кредита в сочетании с «Семейной ипотекой» — около 8 млн рублей, с IT-ипотекой — порядка 6,8 млн.
Что дальше
Главный рубеж — 1 октября 2026 года. Именно к этому сроку перенесено изменение условий «Семейной ипотеки». Обсуждается дифференциация ставок: от 10% для семей с одним ребенком до 4% для многодетных, а также сокращение льготного периода до 15 лет.
Дмитрий Горбунов, управляющий ВТБ в Алтайском крае и Республике Алтай, оценивает ситуацию сдержанно-оптимистично: «Программа продолжает действовать без изменений, поэтому стоит ожидать стабилизации рынка в июле – августе. Потенциальный подъем продаж возможен осенью, когда новые условия вновь будут обсуждаться. В любом случае окно возможностей под 6% остается для семейных заемщиков открытым».
В Альфа-Банке прогнозируют, что для Алтайского края, где основной заемщик — семья с одним-двумя детьми, падение выдач после изменения условий может составить 25–35%.
