июль 29, 2019
Застройщик «Вира-Строй» начал продавать квартиры в доме, который строит с использованием проектного финансирования. Ее руководитель Денис Краев рассказал altapress.ru, что «квадрат» подорожал на 10-12% относительно стартовой цены в других домах компании. Причина — банковские проценты и рост стоимости строительных материалов.
Стройка. Новостройки. Недвижимость.
Анна Зайкова.
До сих пор работая с дольщиками, «Вира-Строй» в новостройке на нулевом цикле могла заявить самую низкую рыночную стоимость «квадрата». Так компания аккумулировала деньги для работы. Цена росла по мере строительства дома.
По прайсу, утвержденному на конец июня, квартиры (с отделкой и сантехникой — прим. ред.) в новом доме ЖК «Матрешки» продаются по 46-57 тыс. рублей за квадратный метр. Однокомнатная, например, стоит 1,5 млн рублей. Это на 10-12% больше, чем было.
«Квадрат» подорожал, потому что в его стоимость заложен банковский процент, который платится в рамках . «Кроме того, у нас уже нет такой потребности копить деньги для строительства. Стабильное финансирование поступает от банка», — добавляет Краев.
Также на цене квадрата отразился рост стоимости стройматериалов. С начала года цемент подорожал на 15%, а арматура на 12%.
Напомним, строители прогнозировали, что «квадрат» в новостройках Барнаула может подорожать на 30%. Однако, говорит Евгений Востриков, руководитель компании «Домстрой-Барнаул», рынок : невозможно заявлять цены существенно выше, чем у других застройщиков.
Для каждой компании и проекта банки предлагают индивидуальные условия, в том числе процент по кредиту. В среднем он составляет 12-14% в зависимости от модели финансирования.
У застройщика есть шанс существенно снизить процент. Минимальный 1% назначат, если квартир в строящемся доме продано на сумму, которая в два раза больше той, что компания привлекла от банка на строительство.
Мы еще в начале года понимали, что продолжить работу сможем, только взяв кредит в банке. Самостоятельно финансировать проект стоимостью от 400 млн до 1 млрд рублей вряд ли кому под силу и целесообразно. На переговоры с банком у нас ушло около 4 месяцев. Сейчас рекомендованные сроки рассмотрения заявки — 45 дней.
Краев рассказал, что банк пристально изучает застройщика: его историю и проект. Минимальная рентабельность, которая интересует кредиторов, - 15%. Это довольно высокий порог для Барнаула, где множество проектов застройщиков строится с рентабельностью в 10-12%. А некоторые и вовсе получаются убыточными. О таком опыте , например, Андрей Комяков, руководитель ПСК «Строительная перспектива».
Самая большая проблема работы по проектному финансированию — переходный период. Около 45 многоэтажек Барнаула будут достраиваться по-прежнему с дольщиками, руководитель Инспекции строительного и жилищного надзора Алтайского края Ольга Дерявская.
Еще у 27 домов есть шанс попасть в их число, если к 1 октября их построят на 30%.
«Вилка» между стоимостью квартир в домах, которые строят по старым правилам и по новым, уверен руководитель «Жилищной инициативы» Юрий Гатилов, очень опасна для бизнеса из-за неравных условий работы на рынке.
«Кто первым пошел на эскроу-счета, тот труп», — на публичных мероприятиях, объясняя, что ценовая конкуренция будет не в пользу пионеров. Сам он запасся разрешениями на дома на два года вперед, надеясь, что со временем условия проектного финансирования станут более лояльными.
В первом доме с эскроу-счетами мы продали около 10 квартир. Осенью планируем заложить еще одну такую новостройку. Безусловно, переходный период очень сложный. Учитывая состояние экономики и присутствие на рынке проектов с классическим долевым финансированием, нам нужна поддержка власти. Самое важное — стимулирование спроса, направление его со «вторички» на первичный рынок.
Сейчас в правительстве обсуждаются перспективы субсидирования первоначального взноса по ипотеке на новостройки и снижение процентной ставки. Такие инструменты помогут застройщикам в переходный период, который, как ожидает Краев, закончится через два года: «Многоквартирный дом строится 18-30 месяцев. Дома, которые строят с классическими договорами долевого участия, сдадут через год-два. Тогда рынок полностью обновится и все его участники окажутся в равных условиях».