Оптимисты не сдаются
Исторически сложилось так, что в России существует две разные ипотеки. Одна живет в головах политиков и подразумевает некую высшую справедливость, то есть минимальные кредитные ставки (как правило, ниже уровня инфляции), привлечение бюджетных средств и первоочередные права на получение денег для нуждающихся. Правда, большинство попыток реализовать подобную схему на практике оборачивалось тем, что у государства заканчивались деньги. Другая ипотека справедливостью не злоупотребляет. Кредитные ставки, по большому счету, соответствуют среднерыночным, а основным аргументом получения кредита является не степень нужды, а платежеспособность клиента. За это "коммерческую" ипотеку часто ругают. А ее слабые места - недоступность для многих слоев населения, высокая стоимость оформления пакета документов и т.д. - принято относить на неразвитость законодательства и банковской сферы.
Впрочем, основные игроки ипотечного рынка уже научились оспаривать типичные упреки. Тем более, что будущее большинство экспертов видят как раз за "коммерческой" ипотекой. Новое правительство, например, намерено помочь ее развитию уже в ближайшее время. Ожидается, что осенью будет принят целый пакет поправок в 40 законодательных актов, облегчающий оформление документов и снижающих типичные для ипотеки риски невозврата выданных кредитов. По наследованной еще от прошлого кабинета министров традиции, его уже называют "эпохальным". Например, планируется отменить нотариальное удостоверение сделки залога недвижимости. Сегодня любой получатель кредита платит за это фиксированную ставку в 1,5% от стоимости приобретаемого жилья. Однокомнатная квартира в центре, таким образом, может вырасти в цене на 7-10 тысяч рублей. Кроме того, планируется окончательно решить вопрос с выселением неплательщиков. Сегодня он стоит так же остро, как и раньше, в том числе по причине пресловутой "высшей справедливости". Многие эксперты даже полагают, что это основное препятствие на пути развития ипотеки.
Однако то, какими дойдут правительственные законопроекты к окончательному третьему чтению, предсказать пока пока никто не берется. В Госдуме хватает и пессимистов. Так, в последние месяцы стала популярной точка зрения о вреде, который может принести рынку недвижимости ипотека. К ее сторонникам относят серьезных политических тяжеловесов. Например, главу Госстроя Николая Кошмана и московского мэра Юрия Лужкова, ссылающихся, в частности, на испанский опыт. Их точка зрения основана на простом экономическом принципе баланса спроса и предложения. Стимулирование ипотеки подогреет спрос, а он в свою очередь ударит по ценам, результатом чего может оказаться системный кризис на рынке недвижимости. То есть строители не смогут строить, банкиры - инвестировать, а риэлторы - продавать. Косвенным аргументом подобного сценария, является еще и действительно завышенные цены на недвижимость в ряде регионов. Удовлетворять спрос строители пока не успевают.
В Алтайском крае к подобным рассуждениям относятся прохладно. Например, директор агентства недвижимости "Дом" Геннадий Малков считает, что рост спроса при ипотеке в значительной степени растянут по времени и на цену влияет в разумных для рынка пределах. А любые прогнозы о грядущем росте цен подталкивают людей к совершению сделок одномоментно, что вредит рынку недвижимости в большей степени. "Это все теоретики, которым лучше, когда ипотеке хуже. В теории все может так и есть, но не на практике. Нам нужно сейчас рукава закатать и работать", - еще более конкретно высказывается по этому поводу руководитель краевого Агентства по ипотечному-жилищному кредитованию (АИЖК) Валерий Сморгун.
Открытые небеса
Действительно, жителям Алтайского края на отсутствие ипотечных программ жаловаться вроде как и не с руки. За последний год в крае начали работу два параллельных проекта. Один напрямую связан с государством и финансируется в основном за счет средств Пенсионного фонда РФ через систему закладных ценных бумаг (АИЖК). Другой разработан и финансируется за счет средств Алтайского банка Сбербанка России. Банкиры сначала финансируют строительство домов, а затем кредитуют покупателей жилья в них (о том, как работают эти проекты см. во врезке "Краткая история ипотеки на Алтае"). Оба проекта подразумевают реальные рыночные механизмы и бюджетных вливаний не требуют. В результате на рынке наблюдаются все признаки конкуренции, а планы компаний на текущий год подразумевают развитие этого направления в разы.
Между АИЖК и Алтайсбербанком действительно есть конкуренция и, по нашей оценке, она достаточно острая. Ипотечный рынок - ниша достаточно перспективная, как и в целом рынок недвижимости. Он стабильно растет и будет расти дальше. В Алтайском крае, например, подавляющая часть жилищного фонда построена в 70-е годы и вскоре потребует обновления (см. инфографику), что сулит неплохие перспективы строительному рынку. "Мы совместно с риэлторами проанализировали первичный рынок жилья и получилось, что по разным категориям домов, по разным районам рост цен составляет где-то около 25-36% в год", - рассказал нам начальник отдела инвестиционного кредитования и проектного финансирования Алтайсбербанка Вадим Цымбалов.
Отметим, что АИЖК работает на рынке чуть меньше года, а Алтайсбербанк - около полугода. Вместе они уже профинансировали покупателей жилья на сумму около 70 млн. рублей. А банкиры еще и проинвестировали строительство на 231 млн. рублей (примерно половина суммы - в жилые дома). Соответственно АИЖК выдал 257 кредитов на 65 млн. рублей, а Алтайсбербанк - пять на сумму 15 млн. рублей. И в той и в другой компании уверяют, что их схемы рассчитаны на любую категорию населения. "Учитель с доходом в 3,5 тысячи рублей может рассчитывать на кредит в 213,5 тысяч рублей. Два учителя с доходом в 7 тысяч уже на 427 тысяч. А супруги с доходом в 10 тысяч макисмально получат 610 тысяч рублей", - рассказывает начальник сектора кредитования физических лиц Алтайсбербанка Лилия Наволокина. В свою очередь Валерий Сморгун перечисляет профессии людей, кредит уже получивших. Среди них стрелки вневедомственной охраны, медсестры и водители.
Впрочем, у каждой из программ свои особенности. Например, в АИЖК 52% заемщиков работают в бюджетной сфере. А 48% приобретенных квартир - однокомнатное жилье, что вполне логично, если учесть возраст кредитополучателей. На молодых людей в возрасте 20-30 лет приходится 35% выданных кредитов. В Алтайсбербанке, где программа только выходит на полную проектную мощность, 14 из 15 кредитов выданы на приобретение квартир в двух домах, которые Лилия Наволокина назвала "относящимися к среднему классу жилья".
Любопытно, что при всей конкуренции эти две программы прекрасно дополняют друг друга. В том смысле, что работающий преимущественно на вторичном рынке недвижимости АИЖК может предложить своим клиентам богатый выбор. В Алтайсбербанке же кредитуют покупателей квартир только в домах, входящих в программу. И, наоборот, через свою филиальную сеть Алтайсбербанк может кредитовать покупателя жилья из любого района края. А для оформления кредита в АЖИК жителям большинства поселков придется несколько раз приезжать в Барнаул, а это немаловажный фактор. "В агентстве недвижимости "Дом" нам сообщили, что по февралю, но это можно экстраполировать и на другие месяцы, из всех обращений к ним около трети поступили от жителей районов края", - поясняет Вадим Цымбалов.
Еще более любопытно, что именно эти "слабые места" АИЖК и Алтайсбербанк планируют в текущем году усилить. В Алтайсбербанке нам сообщили, что в планах банка расширение количества домов, входящих в программу. Сейчас их восемь, но еще три заявки уже рассматриваются. В банке подчеркнули, что в результате можно будет приобрести жилье из любой ценовой категории - от "эконом-класса" до улучшенной планировки. А в АЖИК готовят поход на районы края через филиальную сеть своих акционеров "Форбанка" и "Сибсоцбанка". В Бийске и Белокурихе подобная услуга уже работает. Скоро должны открыться пункты в Камне-на-Оби и Михайловке. Валерий Сморгун сообщил, что АИЖК намерено в 2004 году привлечь на кредиты 300 млн. рублей. Кроме того, в планах агентства значится реализация схемы работы на первичном рынке, во многом похожая по сути на сбербанковскую. Это будет пилотный проект, и первое время он ограничится рамками одного подъезда в доме по адресу Чеглецова, 54.
Игры в ипотеку
Таким образом, конкуренция на рынке должна только усилиться. И это, безусловно, добрый знак для всей ипотеки. Его величество Прецедент способен подтолкнуть к реализации ипотечных схем и другие банки, а, возможно, и банковские союзы. Наверное, не будет преувеличением сказать, что сегодня об ипотеке думают во всех без исключения коммерческих банках. Однако свободные средства на столь длинные кредиты есть не у всех. К тому же ипотека - это по-прежнему достаточно рискованный бизнес. Не только из-за несовершенства законодательства, но и по причине популизма.
Популизм и шумиха вокруг ипотеки вполне объяснимы, считают профессионалы рынка недвижимости. "В начале перестройки Горбачев обещал каждому по квартире, а теперь обещают всем дешевые кредиты на жилье. Причем заметьте, обещают обычно те, кто не имеют к ипотеке никакого отношения. Это же беспроигрышная тема! По данным различных исследований от 75 до 90% жителей желают улучшить свои жилищные условия", - считает директор агентства недвижимости "Эталон-риэлт" Сергей Туренко. Между тем, ореол панацеи от всех жилищных проблем, присущий ипотеке, уже порядком поднадоел профессионалам. Несколько месяцев назад один из банкиров жаловался корреспонденту нашей газеты, что "политика убивает ипотеку". По его словам, имидж "социального проекта" усложняет взаимоотношения между банком и кредитополучателем. А постоянные выступления чиновников различных рангов с призывами "снизить процент" просто нервируют.
Государству уже давно пора сконцентрироваться на формировании добросовестных кредитополучателей, трезво относящихся к своим обязательствам. И для этого нужно использовать все имеющиеся в его распоряжении каналы. Остальное сделает рынок. Но это точка зрения банкиров. Политики пока считают по-другому. В споре между политической и "коммерческой" ипотекой рождение истины необязательно. Но что из этого получится, мы узнаем достаточно скоро.
Краткая история ипотеки на Алтае
Началом истории ипотеки в Алтайском крае принято считать 2000 год, когда был принят местный закон "О порядке предоставления ипотечных жилищных кредитов жителям Алтайского края за счет средств краевого бюджета". Закон предполагал, что основными клиентами программы станут малообеспеченные слои населения. В соответствии с этим разрабатывались и условия кредитования. Выполнением программы занималось Главное управление экономики и инвестиций администрации края. В итоге квартиры получили около 25 человек. Потом у государства кончились деньги, что привело даже к судебным искам к администрации края со стороны получателей кредитов, после того как им в одностороннем порядке пересчитали суммы по договорам. Впрочем, все дела закончились подписанием мировых соглашений.
Параллельно Алтайский банк Сбербанка России развивал свою программу кредитования покупателей жилья. Ипотекой ее называли все, кроме самих банкиров. Несмотря на наличие главного условия ипотеки (залога недвижимости), официально программа именовалась кредитованием на покупку недвижимости. Схема пользовалась и пользуется успехом у жителей края, особенно у среднего класса. "Очередь на этот продукт превышает наши возможности переработать пакеты документов", - говорят в Алтайсбербанке. В прошлом году по этой программе (кредит выдается под 18% годовых, заемщику необходимо иметь как минимум 30% от стоимости жилья, приобретаемого на вторичном рынке) было выдано кредитов на 340 млн. рублей. Сворачивать ее в Алтайсбербанке пока никто не собирается.
Ипотечная программа Сбербанка работает с ноября 2003 года и подразумевает приобретение жилья на первичном рынке. Для этого банк заключает договоры с застройщиками и частично финансирует строительство домов. Покупатели квартир в таких домах могут рассчитывать на ипотечный кредит по ставке 18% годовых на 15 лет. Сумма кредита не должна превышать 90% от стоимости жилья. Залог на квартиру оформляется только после сдачи дома и получения свидетельства о регистрации. До этого имущественные права на недвижимость принадлежат банку. Сейчас в проекте участвуют пять строительных компаний, которые построили восемь домов, но уже в ближайшее время должны появиться еще три дома. В Алтайсбербанке ожидают, что к проекту подключатся и новые строительные компании. На подготовку строительной компанией необходимого банку пакета документов уходит от трех до четырех месяцев. Но, подчеркивают в банке, финансирование может быть открыто и на основании базовых документов на право строительства. Остальные бумаги можно собрать потом.
Еще один участник рынка - Агентство по ипотечному-жилищному кредитованию (АИЖК) - начал работу на Алтае в мае 2003 года. Здесь кредитование подразумевает покупку жилья на вторичном рынке. Кредит выдается максимум на 27 лет под 15% годовых, а сумма кредита не может превышать 70% от стоимости жилья. Первоначальное кредитование осуществляют банки - акционеры агентства: "Сибсоцбанк" и "Форбанк". В дальнейшем долг рефинансируется - оформляется закладная, которую выкупает головная контора АИЖК в Москве. Финансирование осуществляется за счет средств Пенсионного фонда РФ.
Опрос в тему
Риэлторы выступают за массовую ипотеку
"ВД" провела мини-опрос барнаульских риэлторов с целью узнать, какой они хотят видеть ипотеку. Специалисты выбирали не между действующими схемами, а представляли свою модель ипотеки, которая, на их взгляд, может принести максимальную пользу. Вопрос звучал так:
Вы какую ипотеку предпочитаете?
Сергей ТУРЕНКО, директор агентства недвижимости "Эталон-риэлт".
- Идеальная ипотека возможна тогда, когда ставка кредита не превышает 5-7%. Это главное условие. И еще - не нужно никаких поручителей. Я вообще считаю, что достаточно залога недвижимости. Ведь ипотека и есть залог недвижимости. Дополнительные документы, которые с нас сейчас требуют, нужны не понятно, для чего.
Валерий ФОМЕНКО, директор агентства "Миэль-недвижимость"
- Все очень просто. Лучшей будет та ипотечная программа, которая сможет предоставлять кредиты на наиболее льготных условиях. Ведь практика показывает, что в наибольшей степени сегодня нуждаются в жилье люди с низкими доходами. Здесь ипотека будет наиболее востребованна. Думаю, что для этих людей можно даже выдавать беспроцентные кредиты. Я не поддерживаю мнение, что массовая ипотека подорвет рынок недвижимости. Если сейчас вообще бросить строить, то рынок тоже встанет. Цены сегодня растут из-за недофинансирования строительства. И вливание денег в эту отрасль может привести к обратным и предполагаемым последствиям. Хотя любое лекарство надо дозировать. Если выпить пять стандартов аспирина, то можно ждать летального исхода.
Константин НИКИТЕЕВ, директор агентства недвижимости "Ключ-риэлт".
- Ипотека - это уже само по себе неплохо. Так как она работает сейчас уже прогресс. А в целом, нам понравилось, если бы ипотечное кредитование работало как в магазине. Чтобы оформление документов составляло один час, а сервис был отточен до такой степени, что все документы оформлялись в одном месте.
Юрий МАГРО, директор агентства недвижимости "Магро"
- Та ипотека, которая сегодня есть, она и идеальная. А еще я читал, что в Москве дают кредиты под 11% на срок до 25 лет. Вот это вообще "супер". То есть чем ниже процент и дольше срок, тем лучше.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
