— Эльвира Александровна, в правительстве России не раз заявляли, что задача нового механизма финансирования строительства — исключить появление обманутых дольщиков. Каким образом этот механизм их защищает?
— Согласно новому механизму деньги дольщика будут поступать на специальные эскроу-счета в банках, аккредитованных Центробанком РФ. Для финансирования строительства банк выдает застройщику кредит — до 93% суммы, требуемой для выполнения проекта, при соответствии застройщика определенным критериям.
Денежные средства дольщика перечисляются застройщику после представления разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающих госрегистрацию права собственности за дольщиком. В случае невыполнения обязательств или банкротства строителей деньги вернутся покупателям.
— Если застройщик объявляет дефолт по обязательствам перед банком, как будет развиваться ситуация?
— При плохом сценарии, если проходит шесть месяцев с момента указанной в договоре долевого участия даты ввода здания в эксплуатацию, а объект так и не введен, дольщик получает право забрать всю сумму с эскроу-счета.
— Гражданин раньше брал ипотечный кредит в банке и отдавал деньги застройщику, они поступали на стройку. Теперь он берет кредит и деньги поступают в банк на эскроу-счет. Не создаются ли здесь дополнительные риски для заемщика, но уже в финансовой сфере?
— Дополнительных рисков для заемщика не возникает, так как сохранность его средств на банковском счете по сделке эскроу гарантируется государством. Агентство по страхованию вкладов страхует деньги дольщиков на счетах эскроу в сумме не более 10 млн рублей на один счет. По факту получается дополнительная защита средств дольщика банком.
Проценты не начисляются
— Стало ли сложнее для граждан оформление ипотечного кредита или нет?
— Новый механизм ипотечного кредитования претерпел незначительные изменения. Теперь требуется оформить несколько дополнительных документов — заявление на открытие счета эскроу и договор о его открытии и обслуживании.
Как будет работать этот механизм? Сначала банк и застройщик подписывают соглашение. После этого застройщик и дольщик подписывают соглашение о присоединении — оно включается в текст договора долевого участия или является отдельным документом.
Далее договор долевого участия регистрируется, а затем дольщик депонирует цену по договору на счет эскроу. Основанием для передачи застройщику депонированной суммы является представление банку всех необходимых документов.
— Платит ли банк проценты дольщику?
— Проценты на средства, находящиеся на счете эскроу, не начисляются. Это следует из пункта 5 статьи 15.5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ. Отмечу также, что вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по этому счету, за обслуживание счета не выплачивается.
— Вправе ли участник долевого строительства забрать деньги с эскроу-счета в любой момент времени, если он этого захочет?
— Если застройщик выполняет все условия по договору долевого участия, то не вправе.
Плавающая ставка
— Строительная компания нуждается в оборотных средствах и, не имея доступа к деньгам дольщиков (как было раньше), берет кредит в банке. Есть ли в законодательстве какие-то ограничения процентных ставок по таким кредитам?
— Процентная ставка по кредиту плавающая и определяется по формуле в зависимости от наполнения счетов эскроу. Чем больше средств депонировано, тем ниже ставка по проектному кредиту. При существенном превышении продаж над задолженностью ставка по кредиту вообще может опуститься до 0,01% годовых.
— Каким образом будет решаться вопрос с обеспечением по кредиту для застройщика?
— В качестве обеспечения оформляются активы проекта. Возможен залог имущественных прав на строящиеся площади, ипотека земельного участка, залог 100% акций (долей) заемщика, поручительство конечного бенефициара бизнеса. Кроме этого, возможно поручительство контролирующей заемщика компании, технического заказчика и генерального подрядчика — в том случае, если они взаимосвязаны с заемщиком.
— Каким образом застройщик, взяв кредит в банке и не получая денег от покупателей квартир, будет его погашать?
— При финансировании с эскроу на период строительства предусмотрена полная или частичная отсрочка по уплате процентов. Погашение кредита осуществляется после ввода объекта в эксплуатацию для застройщика.
Условия расторжения
— Может ли гражданин передумать покупать жилье в конкретном доме и забрать деньги с эскроу-счета?
— Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора в нескольких случаях.
Во-первых, если застройщик не исполнил обязательства по передаче объекта в срок, превышающий установленный договором. Во-вторых, если он существенно нарушил требования к качеству объекта, а также в ряде других случаев, установленных законом или договором.
— Что происходит с деньгами дольщика, взявшего ипотеку, в случае расторжения договора?
— Деньги со счета эскроу перечисляются на залоговый счет заемщика по реквизитам, которые он предоставил банку. При расторжении договора долевого участия или при отказе от него в одностороннем порядке деньги вернутся только при условии получения банком сведений о погашении записи о госрегистрации основного договора, содержащейся в ЕГРН.
Если банк не получил от заемщика дополнительные указания о реквизитах для их перевода, средства перечисляются на банковский счет заемщика, указанный в заявлении.
— Что происходит, если сам дольщик объявит дефолт и не сможет обслуживать свой кредит?
— Все то же, что и сейчас, — стандартно в рамках текущего закона о банкротстве.
Фактор спроса
— Каковы, на ваш взгляд, перспективы развития строительного сектора в текущих условиях?
— Пока мы видим, что рынок спокойно и сдержанно отнесся к введению нового механизма. Строительные компании понимают, что надо приспосабливаться к новым требованиям, и готовят документацию. Введение эскроу-счетов — это, конечно же, важное изменение для рынка, но оно вряд ли приведет к масштабному изменению ландшафта строительного рынка.
Хотя, когда завершится строительство уже возводимых сейчас домов, перед многими застройщиками встанет проблема поиска средств, необходимых для строительства новых.
— Возможен ли сценарий, что застройщики не смогут получить средства на строительство?
— Если у самой компании средств нет и она не может получить проектное финансирование (например, из-за несоответствия требованиям банка), то это, возможно, приведет к ее уходу с рынка или слиянию с более сильными игроками.
— Возможен ли рост цен на жилье?
— Рост цен, даже если и произойдет, вряд ли будет существенным — фактор спроса на новое жилье по оптимальной цене диктует здравые и приемлемые условия. Стоимость квартир должна быть «в рынке», чтобы это жилье можно было реализовать.
Глоссарий
Счет эскроу (от англ. escrow — «депонирование») — это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Покупатель кладет деньги на этот счет, а продавец может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре.
Банк как независимый посредник следит за выполнением этих условий. Перечень банков, которые могут открывать счета эскроу для финансирования долевого строительства, можно найти на сайте Банка России.
Факт
После 1 июля 2019 года все новые проекты застройщиков должны реализовываться за счет проектного финансирования, а средства дольщиков или покупателей квартир — аккумулироваться на эскроу-счетах до момента окончания строительства.
Для ряда проектов правительство России сделало исключение, и застройщики смогут работать по старой схеме.
Чтобы не переходить на новую схему финансирования с применением эскроу-счетов после 1 июля, нужно соблюсти два условия: степень готовности объекта должна составлять не менее 30%, и в нем должно быть продано по договорам долевого участия не менее 10% площадей.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
