Болевая точка №1. Учащенное законодательство
Зинаида Герасимович уверена, что стройка без проблем никогда не обходится. Работая в отрасли на протяжении многих лет, она знает каждую болевую точку. Среди них есть и особо мучительные. В частности, нестабильность законодательства.
Зинаида Герасимович,
гендиректором ассоциации «Алтайские строители»:
Раньше в сфере капитального строительства были четко прописанные и понятные правила игры. Сейчас, законы, регулирующие капитальное строительство, подзаконные и нормативные акты, а также Градостроительный кодекс меняются с периодичностью раз в квартал. Осилить такой объем информации не под силу даже крупным компаниям, где есть юридическая служба, что уж говорить о небольших подрядных организациях, каковых сейчас большинство.
Для того, чтобы коллеги по цеху могли лучше ориентироваться в океане норм и правил, в ассоциации «Алтайские строители» регулярно мониторят законодательные метаморфозы и коротко информацию доносят до членов СРО.
Болевая точка №2. Заболевание КРТ
Еще одна серьезная проблема — закон 494-ФЗ о комплексном развитии территорий (КРТ). Он был принят в начале текущего года и заменил на КРТ прежнее понятие «комплексное освоение и развитие застроенных территорий». Загвоздка состоит в следующем: для того, чтобы законом могли пользоваться девелоперы в Алтайском крае, нужен ряд местных нормативно-правовых актов, но их пока нет.
Зинаида Герасимович,
гендиректором ассоциации «Алтайские строители»:
Я изучила опыт Новосибирска. У нашего ближайшего соседа была хорошо отработана программа развития застроенных территорий. И сейчас в Новосибирске просто меняют формулировку в нормативной документации. У нас же опыта развития застроенных территорий практически нет, хотя это важный аспект для движения города вперед. Был только пилотный проект, запущенный в районе ул. Советской Армии, куда зашла компания «Барнаулкапстрой» (сейчас столкнувшаяся с финансовыми проблемами. — Прим. ред.), но он идет с серьезной пробуксовкой.
Болевая точка №3. Дефицит витамина «Зе»
Говоря о дальнейшем развитии Барнаула, собеседница затронула больную тему нехватки земли для квартальной застройки. По этой причине краевой столице становится все тяжелее наращивать «жилые квадраты». Девелоперы готовы двигаться вперед и тянуть за собой отрасль, но по ряду направлений путь пока закрыт. В частности — в сторону аэропорта.
Из-за установленных приаэродромных зон, которые «съели» почти 800 га перспективных наделов, строить здесь нельзя. Хотя в предыдущем генеральном плане эту землю планировали отдать под квартальную застройку.
Зинаида Герасимович,
гендиректором ассоциации «Алтайские строители»:
Вероятно, большой участок в 86 га, который «Алгоритм» сначала выиграл на аукционе, а потом с трудом вывел из седьмой (приаэродромной. — Прим. ред.) подзоны, будет разбит на несколько микрорайонов. Кроме того, есть участок в 100–150 га, протянувшийся вдоль ул. Просторная в сторону пр. Космонавтов. Его, в принципе, можно было бы размежевать и включить в план застройки, как и 100 га земли поселка Пригородный (он находится за Пивоваренным заводом). Не менее перспективна территория Лесного пруда, где будут проводиться работы по формированию искусственного участка площадью 70 га.
Ничего нового, все перечисленные территории были предусмотрены для жилой застройки в предыдущем генплане. А вот из нового действующего генплана (2019 года) они вдруг исчезли.
Зинаида Герасимович,
гендиректором ассоциации «Алтайские строители»:
В рамках проходящих общественных обсуждений изменений в генеральный план, мы направили в администрацию Барнаула свои предложения в отношении перспективных территорий для квартальной застройки. Пока градостроительный документ не отразил ни одно из них.
Болевая точка №4. Хромота архитектуры
Одна из «хронических» проблем строительной отрасли города касается его архитектурного облика. Многие эксперты и ранее обращали внимание на тот факт, что у краевой столицы нет единого плана развития.
Зинаида Герасимович,
гендиректором ассоциации «Алтайские строители»:
Барнаулу нужен серьезный главный архитектор, как это было ранее, который при проектировании новых объектов, особенно в застроенной части города, оценивал бы ситуацию в сравнении с существующим архитектурным обликом города. Например, вопрос строительства жилья свыше 25 этажей (75 м) в центральной исторической части города. Во время одного из круглых столов по теме высотного строительства мы долго обсуждали данный вопрос. И я была полностью согласна с архитекторами и проектировщиками, которые говорили о том, что в Барнауле не нужно возводить высотные дома. Они порой не вписываются в существующий архитектурный облик краевой столицы. Барнаул — небольшой и компактный город.
Болевая точка №5. Дорожный «варикоз» и нехватка коммуникаций
Освоение застроенных территорий — вопрос сложный и многогранный. Возведение многоэтажек, в том числе на месте частного сектора, приводит к значительному увеличению плотности населения. Людям нужно не просто где-то жить, но и как-то добираться из дома на работу и обратно.
Зинаида Герасимович,
гендиректором ассоциации «Алтайские строители»:
Безусловно, городу важно развиваться. И освоение застроенных территорий — движение вперед. Но нужно смотреть на эту задачу в комплексе. Мы ведь должны предоставить людям не просто место для проживания, а создать комфортную среду. И один из факторов — это дороги, их пропускная способность, развязки. Например, застроили квартал за «Сити-Центром», но пропускная способность ул. Партизанской осталось прежней. В результате проехать там практически невозможно, утыкаемся в пробки в обе стороны. В новых микрорайонах Индустриального района такого нет. Расширение дорог — это большая проблема для Барнаула, которую нужно решать уже сейчас.
К не менее острым симптомам Герасимович относит и инженерную инфраструктуру. Главная проблема — мощности и магистральные сети.
Зинаида Герасимович,
гендиректором ассоциации «Алтайские строители»:
Фактически мы пользуемся мощностями магистральных сетей, построенных еще при Анатолии Мельникове и Владимире Баварине. Сегодня остро назрела необходимость синхронизировать планы ресурсоснабжающих организаций и программ строительства. На что наше профессиональное сообщество не раз просило власти обратить внимание. Синхронизация должна быть отражена в генеральном плане.
Болевая точка №6. «Колики» от быстрого роста цен
Прошлый год был отмечен появлением ряда крайне неприятных и в чем-то даже катастрофических симптомов. Один из наиболее болезненных — быстрый рост цен на стройматериалы. Первым «выстрелил» металл, следом подтянулись дерево, утеплитель и т. д. Как отмечает гендиректор ассоциации «Алтайские строители», главная причина — вполне прозаична, она кроется в самой системе рыночной экономики.
Зинаида Герасимович,
гендиректором ассоциации «Алтайские строители»:
Стройматериалы — это не категория, которую может регулировать государство. Основная цель бизнеса — получение прибыли, так прописано в законе. И если предпринимателям выгодно продать свою продукцию за рубеж, они будут это делать. Ассоциация «НОСТРОЙ» пыталась решить вопрос по металлу заключением прямых договоров между производителями и строительным сообществом. Насколько мне известно, подписан ряд соглашений с предприятиями Красноярска о прямых поставках стройорганизациям. Но если подрядчику нужна тонна, такой объем никто не будет ему отгружать. Даже если это будет сделано, стройматериалы нужно еще как-то транспортировать до объекта и, возможно, расходы на все будут даже больше, чем при покупке с накруткой у розничной компании. Поэтому пока проблема не имеет решения.
Взлет цен ощутимо ударил по всем застройщикам, но особенно пострадали те из них, кто был занят в этот момент на бюджетных объектах. Последствия стали катастрофическими.
Возведение детских садов и школ для многих стало убыточным. Часть организаций встала перед выбором — отказаться от исполнения контракта и заплатить штраф или обанкротиться. Ряд подрядчиков вынуждены сегодня приостановить стройки.
Ситуация отразилась и на новых аукционах. Девелоперы и небольшие строительные организации, просчитав все риски и убыточность проектов, просто не стали участвовать в торгах. Кстати, в первом полугодии часть аукционов не состоялись именно из-за отсутствия заявок.
Зинаида Герасимович,
гендиректором ассоциации «Алтайские строители»:
Закон 44-ФЗ позволяет изменить цену контракта по независящим от сторон обстоятельствам. Это подтвердили тройственным письмом федеральные Минфин, Минстрой и ФАС. Но сейчас строители с надеждой ждут методику расчетов, ведь механизм абсолютно непонятен.
Как рассказала Герасимович, в данный момент невозможно «вытащить» сметную стоимость стройматериалов, заложенных в контракте из-за среднего индекса, используемого при расчетах. Он учитывает несколько пунктов: материалы, зарплату рабочих, машины и механизмы и т. д.
Зинаида Герасимович,
гендиректором ассоциации «Алтайские строители»:
Но это еще не все. Даже если мы получим методику, для того, чтобы изменить цену контракта, заказчику необходимо решение регионального правительства (в случае, если объект краевой) или муниципалитетов. Так что… Мое мнение, что региональные власти могут решать этот вопрос самостоятельно, не ожидая инструкцию от федерального Минстроя, но опасаются объяснений перед фискальными органами. И если ранее местные власти могли оперативно решить острые проблемы края и города, то сейчас такой возможности, к сожалению, нет.
Болевая точка №7. Хроническое кадровое голодание
Отрасль неплохо справилась с первыми волнами пандемии, выйдя в прошлом году в рост по объему введенного жилья. И если другим сферам алтайского, да и российского бизнеса пришлось делать «искусственное дыхание» в виде господдержки, то девелоперы, так и не дождавшись скорой финансовой помощи, справились сами. Не без потерь. Слабым звеном железобетонной цепи процесса возведения жилья оказались, в том числе гастарбайтеры.
В разгар сезона закрылись границы между государствами, поэтому каменщики и отделочники из ближнего зарубежья так и не смогли приехать в Россию на заработки. Алтайский край не стал исключением.
Зинаида Герасимович,
гендиректором ассоциации «Алтайские строители»:
Рабочие из-за рубежа приезжают с определенной целью и трудятся более 8 часов. Соответственно, выработка на объекте получается выше. Кроме того, среди них много специалистов, профессионально занимающихся отделкой и кирпичной кладкой. Строителям пришлось очень долго искать им замену. Закрытие границ больно ударило по отрасли.
Собеседница добавила, что в России довольно тяжелая налоговая нагрузка. В условиях, когда себестоимость растет, а рентабельность падает, а иногда «идет и в убыток», девелоперам приходится оптимизировать траты. Многие перешли на создание ИП.
Зинаида Герасимович,
гендиректором ассоциации «Алтайские строители»:
У нас есть замечательный профессиональный архитектурно-строительный колледж. Он готовит как рабочих разных специальностей, так и специалистов среднего звена. Ежегодно выпускается порядка 700 человек. И все бы хорошо. А теперь представьте, приходит выпускник колледжа к такому индивидуальному предпринимателю — не в слаженный коллектив (где тебе подскажут и помогут овладеть не только опытом в профессии, но и знанием трудовых отношений, производственных цепочек и т.д.), а в «шабашную» бригаду. Результат: разочарование и уход из профессии.
О чем еще рассказала Зинаида Герасимович
Последнее время отношения власти и застройщиков с горожанами обострились из-за генерального плана, который предполагает перспективу застройки многоэтажками микрорайонов с частным сектором. В связи с этим при принятии действующего на сегодняшний день документа изменилось назначение земли.
Теперь на ней можно строитель не только индивидуальное (Ж-4), но и многоэтажное (Ж-1, Ж-2) жилье. Население принялось бороться за возвращение зоны Ж-4. Горожане, живущие в частном секторе, испугались сноса и вышли на протестные акции.
Зинаида Герасимович,
гендиректором ассоциации «Алтайские строители»:
Люди никогда не успокоятся, всегда найдутся недовольные. Это давняя история, я бы даже сказала, древняя. Раньше вопросы со сносом частного сектора для квартальной застройки решался на федеральном уровне, существовал закон. И если генпланом было предусмотрено строительство на месте частного сектора микрорайона, то это считалось зоной сноса и там нельзя было уже даже прописать кого-либо. Собственников при этом спокойно расселяли, предоставляя им жилье в соответствии с нормами. Сегодня такого законодательства нет.
Все бы ничего, отмечает Герасимович, если бы сами жители не пытались нажиться на процессе расселения. Во-первых, собственники начинают загибать за свои участки несусветные ценники, а, во-вторых, на территориях нередко работают дельцы, скупающие участки для последующей перепродажи застройщику по более высокой цене.
Так, в частности, было при планировании застройки многострадального Обского бульвара.
Зинаида Герасимович,
гендиректором ассоциации «Алтайские строители»:
Были разработаны прекрасные проекты. Их делала компания «ЛиКом» во главе с Александром Лещинским. Бульвар должен был разместиться на эстакадах, планировалась застройка района высотными зданиями с панорамным видом на акваторию Оби. Но там частный сектор. Стоило только объявить о своих планах, так цены на недвижимость тут же начали расти как на дрожжах. А люди спешно стали жениться, разводиться и рожать детей. Но у всего своя стоимость, так что… На проекте пришлось поставить жирный крест.
Зинаида Герасимович в разговоре отметила, что кроме развития застроенных территорий, есть еще одно подзабытое направление для расширения краевой столицы — правый берег Оби.
Когда-то там собирались возводить большой завод по производству геологоразведочного оборудования. На территории планировали построить ТЭЦ-4 и обширную сеть инженерной инфраструктуры.
Но завод так и не появился, да и сам проект заглох. И если к нему вернуться сегодня, то нужно запастись деньгами и терпением. На берег придется намыть грунт, а потом оставить его в покое, пока не устоится. Только после этого можно строить коммуникации, а потом и здания.
Зинаида Герасимович,
гендиректором ассоциации «Алтайские строители»:
На будущее — почему бы не рассмотреть слияние Барнаула с Новоалтайском в рамках барнаульской агломерации? Мы ведь будем вместе жить долго и счастливо. А еще я бы хотела пожелать Барнаулу большую и красивую набережную. В Иркутске и Красноярске шикарные набережные, но у нас же… маленький кусочек, построенный в рамках туркластера. А ведь она может протянуться вплоть до лодочной станции на Ковше.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
