Новость: Утрамбуют высотками: на месте ветхих домов и промзон в Барнауле построят жилые кварталы

Об этом шла речь на круглом столе «Город в городе», состоявшемся в рамках форума «Инновации в недвижимости: новая реальность», который организовал Союз риэлторов Барнаула и Алтая 17 мая в Белокурихе.

На низком старте

Барнаул оказался в неудобном положении: городу требуется рекорд по вводу жилья на фоне падающего благосостояния граждан и растущей убыли населения. В довесок сейчас сменяются принципы застройки. Если раньше девелопер брал в аренду пустой квартал, мог работать, не отвлекаясь на выкуп недвижимости, то теперь подходящих для этого участков почти не осталось. Три квартала вдоль Павловского тракта начали застраивать в этом году, еще один город разыграет в ближайшие месяцы. И напоследок останется участок в районе Metro.

Дальше новый генплан, который наконец-то хотят принять в августе, предлагает сносить ветхое и аварийное жилье, переносить промзоны и на освободившемся месте строить жилье. Идея — город должен быть компактным, тогда его дешевле содержать, а гражданам удобнее жить. В документе, по словам Сергея Демина, заместителя мэра по строительству и земельным отношениям, для новостроек выделено 25 территорий.

Важно, чтобы застройка шла не хаотично. «Как это происходит сейчас, когда не хватает дворов, парковок и так далее», — пояснил Сергей Демин. Поэтому мэрия собрала группу специалистов для разработки проектов планировок кварталов. Этот документ рассчитывает, где и какое жилье можно построить, сколько для новоселов потребуется школ, садов, поликлиник, дорог, сетей.

Сергей Демин, заместитель главы Барнаула по строительству и земельным отношениям.

Анна Зайкова.

Чтобы выдержать обозначенные темпы и качество строительства, застройщикам и чиновникам предстоит решить серьезные вопросы и, возможно, создать новый закон.

Как решить проблему

С 2018 года в течение пяти лет в Алтайском крае должны построить 5,6 млн квадратных метров жилья — с вводом в 2024-м рекордных 954 тыс. «квадратов». Но многих волнует, кто там будет жить, потому что регион удерживает тенденцию по сокращению населения. За последние три года число жителей уменьшилось на 43,8 тысячи человек.

Юрий Гатилов,
генеральный директор “Жилищной инициативы”:

Нам надо постараться сделать Барнаул уютным. Построить объездную дорогу для вывода автопотока из спального района к новому мосту в обход пробок Павловского тракта и других путей. Так мы решим транспортный вопрос, и к нам хотя бы рубцовчане поедут. Только когда мы добьемся прироста населения города на 5–6 тысяч человек в год, квартиры в новых домах начнут покупать в достаточном объеме.

Круглый стол "Город в городе". Белокуриха 2019.

Анна Зайкова.

Охранный зонт памятников

Около двух лет назад в Барнауле выставили на продажу огромный участок прямо за Демидовской площадью, идеально подходящий под жилой комплекс повышенной комфортности. Но, поясняет Марина Ракина, соучредитель агентства недвижимости «Проспект», рядом с ним находится семь памятников архитектуры.

«Застройщик говорит нам: уменьшайте охранные зоны, иначе не куплю. А за чей счет? Только один проект обойдется примерно в 400 тыс. рублей. У собственников домов под снос нет для этого достаточных средств», — говорит Ракина.

История не уникальна. Множество ветхого и аварийного жилья сосредоточено в центре Барнаула, но проекты сдерживают памятники архитектуры. Каждому из них закон дал 150–200-метровую зону, в пределах которой невозможно новое строительство. В том числе нельзя надстроить этажи, если того требует бизнес, уточняет архитектор Александр Деринг.

Круглый стол "Город в городе".

Анна Зайкова.

Из-за высокой концентрации объектов центр накрыт плотным «охранным зонтом». Чтобы разорвать его и возобновить строительство, для каждого памятника нужно обосновать территорию, в пределах которой нельзя строить. Финансировать работы должны собственники наследия — чаще всего власти. Но из-за скудности бюджета бремя ложится на заинтересованных лиц.

Более того, делится опытом Евгений Клейнатовский, директор строительной компании «ПР-Холдинг», никто не может сказать точно, какую охранную зону утвердит комиссия: «У архитекторов могут быть полярные заключения, и у членов экспертной комиссии есть свои мнения. Из-за субъективности оценки мы не можем прогнозировать результат, а значит, коммерческий выкуп жилья под снос в центре города стал не интересен».

Как решить проблему

Закон о защите памятников архитектуры изменили в 2017 году. Сейчас в Алтайском крае есть только один объект с утвержденными охранными зонами. Еще около 25 находятся на рассмотрении, но памятников в крае гораздо больше. Только в Барнауле их 300.

Ранее начальник краевого управления госохраны объектов культурного наследия Александр Урбах сообщал, что вышел с предложением к Минфину финансировать единый проект зон охраны для памятников Барнаула и Бийска.

По предварительным подсчетам, документ одному городу обойдется примерно в 7–8 млн рублей. На его разработку уйдет не меньше года. Пока предложение дорабатывается. По данным altapress.ru, чиновники ищут возможность сократить стоимость работ.

Главный архитектор Алтайского края Виктор Четошников подчеркивает: «Памятники архитектуры — это не проблема, а своеобразие города. Историческую среду нужно сохранять. Это данность, с которой необходимо считаться».

Охранные зоны памятников.

Анна Зайкова.

Предстоит борьба по выкупу

В 2015 году администрация Барнаула решила: построим на месте бараков на Советской Армии многоэтажные дома. Реализация проекта досталась «Барнаулкапстрою», 100% акций которого принадлежат мэрии.

«За четыре года мы смогли расселить из шести домов три, один, правда, не до конца: не можем договориться с Почтой России, которая занимает часть помещений двухэтажки на ул. Советской Армии, 71», — рассказал генеральный директор «Барнаулкапстроя» Александр Канаков.

Также постоянно возникают «переселенцы», которые блокируют идею развития застроенной территории. Граждане, не согласные с оценочной стоимостью своих квадратных метров, идут в суд.

«При оценке “квадрата” примерно в 40 тысяч рублей выкупная стоимость квартиры невысокая, — отмечает Марина Ракина, соучредитель АН “Проспект”. — Люди не могут приобрести на выделенные деньги жилье, которое они хотели бы иметь, поэтому идут в суд».

Марина Ракина, соучредитель АН "Проспект".

Анна Зайкова.

«В случае с аварийным жильем процедура выкупа определена законом. С ветхим же борьба с собственниками предстоит серьезная, — подытожил Канаков. — Выкуп можно будет организовать только на общих условиях — как договоришься с собственником».

«Цена сотки земли в городе — 1,2–2 млн рублей, — уточняет Юрий Гатилов, директор компании “Жилищная инициатива”. — Да еще и чиновники подогревают. Говорят: просите с застройщиков больше, они жирные коты».

Круглый стол "Город в городе". Белокуриха 2019.

Анна Зайкова.

«Как только намечается выкуп территории, среди собственников появляются “грамотные юристы”, которые начинают вить из застройщиков веревки», — добавляет Александр Мишустин, председатель правления Союза строителей Алтайского края.

Застройщики, имеющие опыт расселения, предупреждают чиновников и о других проблемах. Так, Евгений Клейнатовский полагает, что стоимость земли, зарезервированной под соцобъекты, может подняться до 4 млн рублей. По этой и другим причинам строительство школ, садов, поликлиник, скверов и других объектов становится виртуальными проектами.

Как решить проблему

Сергей Демин подчеркивает: «Выкуп жилья — серьезная проблема, которой надо заниматься, если мы хотим строить новое жилье на месте старого». Расселение граждан из ветхого жилья обязательно должно быть подкреплено законодательно, считают застройщики. Без этого комплексного освоения кварталов, пока занятых ветхим жильем, не получится. Поэтому власти и профессиональным сообществам следует выходить с законодательными инициативами, в том числе на уровень Госдумы РФ.

«На это уйдет много времени, поэтому начинать нужно уже сейчас. Союз строителей Алтайского края готов взять на себя часть работы в рамках своих компетенций», — отметил Александр Мишустин.

О чем еще говорили на круглом столе

Александр Мишустин.

Анна Зайкова.

Александр Мишустин,
председатель правления Союза строителей Алтайского края:

Мы собрались перестраивать город, а это значит, что нужно планировать и переделывать инженерную инфраструктуру, продумывать развитие дорожной сети. Пока практика такая: мы зашли в новый квартал, а ресурсоснабжающие организации даже не думали прокладывать магистральные сети.

Опережающее планирование должно быть во всем. Вот в июне край ждет деньги по программе переселения из ветхого и аварийного жилья. Чиновники попросят у строителей: дайте квартиры переселенцам. Но ведь их еще нужно построить. Мы делаем запросы в соответствующие инстанции, а нам говорят: программа пока не утверждена.

Дмитрий Дворядкин.

Анна Зайкова.

Дмитрий Дворядкин,
президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая:

У города есть негативный опыт точечного строительства на месте аварийных домов: новостройкам не хватает территории дворов, парковочных мест, количество жителей на участке слишком велико. В центр планирования нового строительства нужно ставить человека — горожанина. Его потребность и взыскательность выросли. Это не просто житель или покупатель. Это человек, который имеет принадлежность к городу и хочет пользоваться плодами урбанизации.

Евгений Башкиров.

Анна Зайкова.

Евгений Башкиров,
главный архитектор «Алтайгражданпроекта»:

В Барнауле был опыт комплексного освоения территории, занятой ветхим жильем. Это микрорайон 117 в районе «Первомайского». Там полностью «срезали» старую застройку и сделали новую планировку, в том числе улиц. Как планировать новые кварталы — вопрос. В них уже есть улицы. Их можно превратить во внутриквартальные проезды.

Олег Веремеинко (в центре).

Анна Зайкова.

Олег Веремеинко,
руководитель инспекции строительного и жилищного надзора в Алтайском крае:

Необходимо комплексно подходить к проектированию кварталов. Чтобы не получилось, когда стоит один дом в поле и туда въезжают граждане по переселению из аварийного жилья.

Виктор Четошников.

Анна Зайкова.

Виктор Четошников,
руководитель инспекции по контролю в области градостроительной деятельности Алтайского края, главный архитектор региона:

Все понимают, что во главе строительства должен быть человек. Но практика говорит о том, что все с точностью до наоборот. Я не думаю, что жители нашего города мечтают о малогабаритной квартире на 16-м этаже в доме, у которого нет двора и парковки.

Если говорить о реализации программы по обеспечению заданных объемов строительства жилья, необходима стратегия. Настало время определить территории, где размещать это жилье. Они должны быть в опережающем порядке обеспечены градостроительной документацией, в том числе проектами планировок, где бы все проблемы решались комплексно: жилье, объекты соцкультбыта.

Юрий Гатилов.

Анна Зайкова.

Юрий Гатилов,
генеральный директор компании «Жилищная инициатива»:

За последние полгода строители не выкупили ни одного участка под будущую застройку, потому что в связи с вводом проектного финансирования мы не понимаем будущего отрасли. Пока все не прояснится, можно забыть о комплексном освоении застроенных территорий. Поймите, что банки не побегут выдавать застройщикам кредиты, потому что хотят иметь гарантии. А какие гарантии можно дать у нас, если страна периодически погружается в кризис? Это строитель надел каску на голову и побежал, а банки так работать не будут.