— Ксения, вы уже рассказали о том, насколько масштабны и существенны эти изменения, а также о том, кто и каким образом будет проверять размер уставного капитала застройщика. Есть ли еще важные изменения, о которых вы бы хотели рассказать нам и нашим читателям?
— Последним важным изменением, с моей точки зрения, является регулирование вопроса использования застройщиком денежных средств, полученных от дольщиков. Данные денежные средства являются строго целевыми, и об их использовании застройщик ежеквартально отчитывается в контролирующий орган. При этом сегодня застройщик может использовать денежные средства, полученные по строительному объекту, лишь на нужды, связанные с его строительством, ну и общие нужды, например, квартала (строительство инженерных сетей и т. д.).
Такой механизм не всегда является удобным. Например, компания ведет строительство нескольких объектов с разной степенью готовности. На начальной стадии строительства, пока объект только начинает продаваться, застройщик будет испытывать большую потребность в финансировании, чем, например, по объекту с высокой степенью готовности. Это обусловлено и спросом клиентов, и сроком окончания рассрочки по договорам долевого участия. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда у застройщика по одному объекту "густо", а по другому – "пусто". "Перекинуть" деньги с одного объекта на финансирование нужд другого не совсем удобно, и застройщик в таких условиях должен привлекать заемные денежные средства либо строить за счет собственных средств (как делаем мы).
Благодаря изменениям с 1 января 2017 года застройщик сможет осуществлять перераспределение денежных средств между строительными объектами в рамках одной планировочной структуры – квартала, микрорайона.
Еще одним нововведением является регулирование вопроса об условиях использования денежных средств дольщиков на строительство объектов социальной инфраструктуры – школ, детских садов, учреждений здравоохранения. Застройщик сможет покрывать свои расходы на строительство данных объектов лишь в случае передачи их в долевую собственность участников долевого строительства либо безвозмездно в муниципальную собственность. И если с последним вариантом вопросов не возникает, то вот передача объектов дольщикам выглядит не совсем понятным и целесообразным. Как люди будут эксплуатировать такие объекты, нести расходы, решать другие вопросы и т. д. – не совсем ясно.
— Насколько мне известно, ряд требований направлен на обязательное раскрытие застройщиками сведений о своей деятельности, в том числе путем размещения их на сайте в интернете. Каким образом меняется информирование застройщиками своих потенциальных клиентов?
— Законопроект ориентирован на повышение прозрачности деятельности застройщиков, что укладывается в рамки политики повышения защиты прав участников долевого строительства. Во-первых, вводится реестр застройщиков, в котором будет содержаться информация о всех компаниях, которые осуществляют строительство на территории страны в рамках 214-го закона. Объем сведений, содержащихся в нем, пока не определен, но вот открытый доступ к нему в интернете – позитивное явление.
Кроме того, появилась целая статья, посвященная раскрытию застройщиками информации. В обязательном порядке на своем сайте застройщик обязан размещать разрешения на ввод в эксплуатацию жилых домов, бухгалтерскую отчетность, ряд документов о проекте строительства, и самое важное – ежемесячно размещать фотографии строящихся объектов.
Наша компания, например, практически все обязательные сведения уже давно размещает на своем сайте www.alg22.ru, поскольку в условиях информационного общества наличие данных сведений и возможность доступа к ним неограниченного круга лиц является основой для доверия клиентов.
— Анализируя ваши слова, можно сделать вывод о том, что в основном изменения направлены на защиту интересов дольщиков. Не нарушается ли в данном случае баланс интересов?
— С точки зрения государства дольщик – менее защищенная фигура в долевом строительстве, чем застройщик. И это можно понять, физическое лицо очевидно обладает меньшими ресурсами и возможностями, чем строительная компания. С другой стороны, застройщик один – а клиентов у него великое множество. И вот с этой точки зрения дольщики как единый массив не выглядят уже столь слабо или бессильно. Поэтому мы считаем, что баланс интересов должен соблюдаться всегда.
Есть в новом законе и положения, направленные в большей степени на защиту интересов застройщиков. Например, введен обязательный досудебный порядок разрешения споров между участниками долевого строительства и застройщиками. На практике часто возникали ситуации, когда предприимчивые граждане, минуя застройщика, сразу шли в суд, где, пользуясь баснословными неустойками и штрафами закона о защите прав потребителей, выкручивали руки строителям. Теперь же любой спор сначала должен решаться вне суда между сторонами, и только в критических случаях – через суд.
Еще одним хорошим нововведением стал запрет на расторжение договоров долевого участия в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства, т. е. осуществляет строительство в сроки. В последние пару лет возникла интересная судебная практика, которая, минуя закон о долевом строительстве, обращалась к закону о защите прав потребителей, который позволял лицам необоснованно (без причин) отказываться от исполнения договоров оказания услуг/выполнения работ. Не скажу, что на этой почве люди стали массово расторгать договора, но по региону несколько решений было. И застройщика такая практика ставит в крайне уязвимое положение, потому что он рассчитывает на соответствующее финансирование со стороны своих клиентов.
Появилась интересная норма о расхождении проектной и фактической площади объекта. Если разница составит более 5%, договор может быть расторгнут клиентом в одностороннем порядке, т. е. данное явление рассматривается как некий недостаток.
— Как в целом вы оцениваете данные изменения – соответствуют ли они текущему состоянию долевого строительства, насколько своевременны и комплексны?
— Изменения должны вступить в силу с 1 января 2017 года, и до этого момента сложно оценить их будущее влияние на нашу работу. Кроме того, большая часть положений еще будет уточнена Правительством РФ до момента вступления – это и положение о компенсационном фонде; перечень и требования к информации, размещаемой застройщиком на сайте; разработка правил заключения договоров долевого участия и т. д. То есть на текущий момент мы даже не до конца представляем, как это все будет работать.
С точки зрения застройщика я позитивно оцениваю изменения, которые направлены на формирование открытости и прозрачности деятельности строительной компании.
С другой стороны, большая часть изменений имеет административный оттенок, и определяющую роль здесь сыграет не столько сама норма закона, а то, как ее будут применять на практике контролирующие органы. В ближайшее время на базе Государственной инспекции Алтайского края должно пройти совещание с участием застройщиков для обмена мнениями и видением совместной работы.
В любом случае мы надеемся, что эти изменения не приведут к увяданию долевого строительства как института и дадут нам дополнительный виток развития отношений с нашими клиентами.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
