Память — плохой союзник
Константин Никитеев,
руководитель агентства недвижимости "Ключ-риэлт":
Барнаул изобилует пустующими торговыми площадями на "красных линиях". Почему? Потому что стрит-ритейл по традиции предлагает арендные площади по цене до 2 тысяч рублей за квадратный метр. Наименее ликвидные ищут арендаторов за 1 тысячу рублей. Все это дорого для современного торгового предприятия, и уже пора опускать ценник до 700 рублей за "квадрат".
По словам экспертов, на рынке стрит-ритейла некоторые собственники до сих пор пытаются сохранить цены 2013-2014 годов. Но тогда высокая стоимость арендных площадей поддерживалась представителями федеральных брендов и банковским сектором. Явно ощущалась борьба за просторные помещения на "красных линиях", что и разогревало ценник. Сейчас банковский сектор "схлопывается". Одни кредитные учреждения заняты оптимизацией затрат и оставляют только самые рентабельные офисы, другие теряют лицензии и закрываются.
Сокращается рентабельность и торговых предприятий. По данным Алтайкрайстата, в Алтайском крае оборот розничной торговли в январе 2016 года упал на 10,3% относительно января 2015 года. Причем статистика учитывает показатель в денежном эквиваленте, поэтому на фоне значительного повышения цен зафиксирован относительно умеренный провал. На деле же все обстоит иначе.
По словам Алексея Муленка, независимого консультанта по брокериджу в СФО и Дальневосточном округе, в прошлом году известные европейские бренды провалились по объемам торговли на 25-40%. С аналогичным сокращением оборотов столкнулись и местные предприниматели. Ответом на сокращение доходов "федералы" начали закрывать свои представительства в регионах, а барнаульцы сокращать свои расходы. По словам Татьяны Лариной, зампредседателя Алтайского союза предпринимателей, ряд собственников сами встали за прилавок, сократив количество наемных продавцов.
Ирина Чанцева,
владелица брендовых магазинов в Барнауле:
Я бы не ставила вопрос о том, что ставка аренды высокая или низкая. Есть другие понятия, на которые ориентируется ритейлер. Это оборот торговли и маржинальная прибыль. Условно говоря, если предприниматель за два дня торговли набирает сумму аренды, то его ставка аренды низкая. Если на это уходит две недели, то ставка высокая.
Конкуренция с себе подобными
Кроме того, рынок стрит-ритейла оказался заложником глобальных перемен в торговом секторе. Теперь предприниматель выбирает между магазином на первом этаже здания и помещением в крупном торговом центре.
У каждого формата свои плюсы. Первый собирает покупательский трафик оживленных "красных линий", позволяет свободно планировать свою площадь, время работы и так далее. Торговый центр же аккумулирует покупателей за счет крупных якорных арендаторов, берет на себя заботу по общению с коммунальными службами, организует продвижение.
Алексей Муленок,
независимый консультант по брокериджу в СФО и Дальневосточном округе:
ТРЦ обеспечивают совсем другой поток покупателей. Условно говоря, если мимо магазина на "красной линии" в день проходит тысяча человек, то в торговый центр заходит несколько сотен тысяч посетителей, которые уже настроены на покупку. Кроме того, шоппинг в торговых центрах ближе современному человеку. Он позволяет экономить время на покупках. Это важно.
Однако Ирина Чанцева уверена, что ТРЦ не станут полной заменой стрит-ритейлу. "Если бы это было так, то в европейских городах на "красных линиях" мы бы видели только кафе, ларьки с мороженым и музеи. Нет, есть определенные бренды, которые принципиально не идут в торговые центры", - уверена Чанцева.
Что дальше
Практически все первые этажи жилых домов на проспекте Ленина уже превратились в коммерческие помещения, и, естественно, собственники не закроют их на замок навсегда.
Константин Никитеев,
руководитель агентства недвижимости "Ключ-риэлт":
Думаю, некоторым придется значительно поменяться, например, обратить внимание на европейский опыт. Наделить торговлю формата стрит-ритейл изюминкой, всерьез заняться развитием своего бренда. Например, открыть булочные с уникальной рецептурой выпечки, интересными костюмами продавцов, уютным интерьером и особым стилем торговли. Что-то вроде какой-нибудь булочной "У Иваныча", где этого Иваныча знает большинство покупателей лично!
Ирина Чанцева обращает внимание на опыт столиц — Москвы и Санкт-Петербурга. Там места магазинов на "красных линиях" занимают кафе, рестораны, фаст-фуд. И в Барнауле уже есть такие прецеденты. На месте магазина "MEXХ" открылся ресторан "Цицаки".
Однако Татьяна Ларина говорит о том, что такие варианты развития бизнеса очень проблематичны. "Мы просчитываем рентабельность разных проектов: от кафе до производства. Однако все расчеты говорят о том, что бизнес окупит себя только через 7-8 лет! Как изменится ситуация в стране за это время? Какими будут налоги и законодательная база? Это неизвестно, поэтому развивать новые проекты крайне сложно", — считает зампредседателя АСП.
О еще одном варианте развития говорит Алексей Муленок. По словам брокера, проблема современного стрит-ритейла кроется еще и в истории его возникновения, а значит, там же нужно искать и пути ее решения.
Алексей Муленок,
независимый консультант по брокериджу в СФО и Дальневосточном округе:
В свое время предприниматели приобрели помещения на "красных линиях", перестроили их в магазины, нашли арендаторов — крупные федеральные компании. Организовав таким образом бизнес, они переехали жить в другие страны, получают доход, но лично в процессе не участвуют. Сейчас рынок ритейла таков, что нуждается в постоянном личном участии. Например, арендную ставку уже не назначают фиксированным платежом. Чаще всего применяется схема — 10% от суммы дохода, но не больше 1 тыс. рублей за квадратный метр.
Эксперты полагают, что уже к концу 2016 года рынок стрит-ритейла обретет свое новое лицо. Собственники помещений, которые не захотят погружаться в процесс торговли, просто начнут сбывать свое имущество. Чтобы сделка состоялась, им придется уступить в цене. В противном случае можно потерять довольно много на платежах по коммуналке и на налогах. Новым собственникам придется принять активное участие в бизнесе.
"Я рекомендую обратить внимание на местных предпринимателей. Молодых ребят, которые сейчас выходят на рынок — они займут места "федералов". Быть лояльными и мобильными по арендной ставке. Ведь ближайшие три года экономика не поменяется. Об этом уже официально заявляет Минпромторг", - подытоживает Алексей Муленок.
Мнение
Ирина Чанцева,
владелица брендовых магазинов в Барнауле:
В том, что закрываются магазины, никакой трагедии нет. Предприниматели считают свою прибыль. Закрывая нерентабельные проекты, они повышают свою маржинальность. Особенно это заметно на федеральных сетях. Управляя сетью в 250-300 магазинов, операторы находятся в постоянном поиске рентабельных мест. В год они могут открывать по 15 магазинов и столько же закрывать.
Я не буду рисовать оптимистичной картины для ритейла Барнаула. Ставки аренды будут падать, сдать помещение за один-два дня уже не удастся. Но и трагедии не произойдет. По крайней мере, до сих пор ни один из моих коллег по рынку не свернул торговлю. Да, магазины закрывают или переезжают. Но в целом работа идет.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
