Как и откуда падала ипотека
В январе 2015 года в Алтайском крае выдали больше 16 тысяч ипотек на 21 млрд. рублей. В феврале же жители взяли лишь 579 ипотек на 829 млн. рублей. Такое глубокое падение объясняется тем, что в статистику января попали сделки, начатые в декабре 2014 года. Тогда нестабильность в экономике страны и рост курсов валют вызвали ажиотажный спрос на рынке недвижимости. Люди пытались прятать свои сбережения от обесценивания в твердой и понятной валюте — домах, квартирах, земельных участках. Сыграли свою роль и ставки. Средневзвешенные показатели января — 12,1%, апреля — уже 14,78% годовых. По факту же кредиты выдаются примерно под 15-18% годовых.
В таких патовых условиях правительство предприняло ряд мер, чтобы исправить ситуацию. Так, в марте заработала льготная ипотека под 12% годовых, с мая материнский капитал разрешили использовать в качестве первоначального взноса по кредиту.
Меры оздоровления
Взять льготный кредит можно и сейчас — на покупку квартиры от застройщика. Банки о результатах действия программы отзываются положительно. Так, пресс-служба Сбербанка в Алтайском крае рассказала сайту Недвижимость.altapress.ru, что ипотека с государственным субсидированием — серьезная поддержка для всего строительного рынка в целом, а также катализатор для вторичного рынка недвижимости. "Мы наблюдаем большой спрос со стороны клиентов на данный ипотечный продукт", - сообщили в Сбербанке. Также положительно о программе отзываются застройщики Барнаула, подчеркивая, что льготная ипотека привела к ним клиентов и это позволило поддержать отделы продаж.
Но что смогла сделать льготная ипотека, если посмотреть на отчет Центробанка? За два месяца средневзвешенная ставка снизилось на 0,2%, а количество кредитов на весь Алтайский край приросло примерно до 3 тысяч. Цифру тяжело сопоставить с 16 тысячами ипотек января и даже 6 тысячами июня 2014 года.
"Если говорить в целом, люди стали более взвешенно подходить к получению ипотечного кредита. Объемы кредитования снизились на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года", - сообщили в Сбербанке.
Перспектива сна
Может ли ситуация на рынке недвижимости поменяться с "потеплением" условий кредитования для вторичного жилья? "В связи со снижением процентных ставок с 1 июля на рынке готового жилья мы ожидаем увеличения количества заявок. Это должно стимулировать рынок готового жилья", - говорят специалисты Сбербанка. Риэлторы скептичны.
Геннадий Малков,
директор агентства недвижимости "Дом":
Банкам с одной стороны нужно, чтобы деньги работали, с другой — невыгодно давать кредиты. Во-первых, инфляция съедает проценты. Во-вторых, закрыт доступ к финансовым ресурсам, которые раньше их питали. В-третьих, растет просрочка по ранее выданным ипотекам (по данным РБК за 5 месяцев 2015 года "просрочка" выросла в пять раз по сравнению с аналогичным периодом 2014 года, прим. ред.). И все это на фоне того, что граждане сами отказываются брать ипотеку. Уверенности в финансовом благополучии завтрашнего дня нет.
Условия же для тех, кто решился кредитоваться, довольно жесткие, отмечают эксперты. Первоначальный взнос, который сегодня запрашивают банки, равен 35-50% от стоимости жилья, а работа андеррайтинговой комиссии вообще не поддается какой-либо логике: трудно понять, почему отказывают в кредите и почему по одобренной заявке сумма снижается на несколько сот тысяч за два часа до сделки. Пояснений клиентам банки не дают.
Выход один - резать цену
"Взять ипотеку сегодня могут преимущественно те граждане, которые продали свое жилье, — отмечает Марина Боброва, специалист АН "Дом". — Но рынок недвижимости сегодня очень пассивен". По разным оценкам экспертов Барнаула количество сделок на финише первого полугодия снизился на 50-90% относительно конца декабря 2014 года. Росреестр сообщает, что падение на вторичном рынке края составило 22,6%, а на первичном 26,1%.
В таких условиях, чтобы выйти на сделку за один-два месяца, покупателю приходится уступать 10%, а иногда и больше относительно цены предложения за аналогичные объекты в прошлом году. Морально к этому готовы немногие, но некоторые эксперты настраивают и на более серьезных уступках.
Так, Вадим Засько, директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ "Высшая школа экономики" рассказал "Российской газете", что к концу 2015 году цены на жилье в России упадут в два раза. Причина этого — не только финансовый кризис, но и дисконт со стороны самих застройщиков.
Геннадий Малков,
директор агентства недвижимости "Дом":
Многие просто не верят в сложность ситуации на рынке недвижимости и не готовы уступать в цене значительные суммы. Риэлтерам говорят - подождем осени, покупатель придет. Не придет. У осеннего обострения всегда было несколько причин. Это доходы сельского хозяйства, новые студенты и "скоро школа". Некоторый потенциал есть у первой причины. Вторая и третья не окажут серьезного влияния. Студентам дешевле снимать жилье в аренду на время учебы. Предшкольная миграция будет минимальной.
Однако некоторые эксперты видят тенденцию к перелому ситуации. Так, Ксения Белоусова, директор инвестиционно-строительной компании "Алгоритм", указывает на то, что вслед за снижение ставок по ипотеке вниз пошли проценты по вкладам. Это может вернуть на рынок недвижимости инвесторов, которые потеряют интерес к депозитам. Причем спрос повысится преимущественно на "первичку" благодаря программе государственной поддержки ипотечного кредитования. Начало восстановления рынка недвижимости Ксения Белоусова ожидает уже осенью 2015 года.
Выводы
- Падение объемов и суммы ипотечных кредитов в феврале относительно января 2015 года было ошеломляющим.
- Несмотря на все меры по поддержке рынка ипотеки, в июне не удалось восстановить объемы кредитования до показателей июня 2014 года.
- Эксперты полагают, что снижение ставки по кредитам никак не отразится на развитии ипотеки и в целом на рынке недвижимости.
- Условия получения ипотечных кредитов остаются жесткими. Банки довольно часто отказывают по непонятным причинам.
- Вероятно, собственникам жилья придется смириться с тем, что их имущество подешевело на 10% относительно 2014 года. На сделку будут выходить те, кто уступит покупателю.
- В этом году не ожидается осеннего всплеска на рынке недвижимости Барнаула. Но с этим согласны не все эксперты.
- Снижение ставок по депозитам может вернуть на первичный рынок инвесторов.
- Прогнозы некоторых экспертов гласят: к концу года жилье подешевеет в два раза.
Факт
В январе 2009 года, когда предыдущий кризис набирал свою силу, ставка зафиксирована на 12,6% годовых, а объем кредитования - 3951 ипотек на 2820 млн. рублей. В феврале ипотеку давали уже под 15,23%. Ее оформили только 97 заемщиков на 89,5 млн. рублей. Падение существенное, но с низких ступеней. В 2015 году "падали" с 16 тысяч сделок до 579.
Цифра
Самая высокая ставка в июне в России зафиксирована в Республике Алтай - 15,57% годовых. А вот у наших соседей - Новосибирской области - она составляет 13,81%. Самая дешевая ипотека в СФО в Томской области - 13,66%. В России же этот рекорд принадлежит Калининградской области. Там ипотеку в июне давали под 13,25% годовых.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
