Недвижимость

Эксперты обсудили, как развивать строительство жилья в центре Барнаула

Для гармоничного развития центра Барнаула требуется четкая концепция застройки территории и понятные правила игры для всех. Без этого строительство жилья рискует пойти точечно-хаотичным путем, а уже сегодня не хватает земли под школы, детсады, инженерные коммуникации и дороги. Между тем строители уверены, что центр города необходимо застраивать, в том числе путем расселения ветхих домов. Об этом 14 июня говорили участники круглого стола, организованного ИД «Алтапресс» и посвященного застройке центра Барнаула. В мероприятии приняли участие чиновники, застройщики, сетевики, риэлторы, банкиры, производители стройматериалов — всего более 30 экспертов.

Строительство.Недвижимость.
Строительство.Недвижимость.
Михаил Хаустов

Играем, чем раздали

Власти Алтайского края нашли способ оживить «Демидов Парк» и обеспечить медиков квартирами

За два последних года строители заметно увеличили количество площадок в центре Барнаула. «Из 900 тыс. недостроенных квадратных метров жилья 55% — это точечная застройка центра», — уточнил на круглом столе Алексей Бобров, председатель комитета по строительству и архитектуре Барнаула. До этого массово застраивали пустующую окраину города.

Застройка «пустых» кварталов значительно отличается от точечной в центре. Свободный участок земли с аукциона получает одна компания, которая по его условиям обязана разработать проект планировки и межевания территории. Документ детально описывает, на каком месте, какой этажности и конфигурации построят жилые дома, где отведут место под школу, детсад и т. д. Предусматриваются парковочные комплексы, аллеи, спортплощадки, коммерческие помещения. План учитывает потребности в соцобъектах соседних районов, возможности подключения к сетям.

Строительство в центре организовано иначе: компании выкупают отдельные участки земли в собственность и возводят здания исходя из общих требований закона и собственных коммерческих интересов. В отношении, например, школ закон требует, чтобы учреждение было в шаговой доступности от жилого дома — и все. Отсюда — высотные дома в окружении малоэтажек, мизерные парковки и сомнительное благоустройство. Есть и другие последствия: растущая нагрузка на соцобъекты, дорожную и инженерную инфраструктуру.

Александр Деринг и Виктор Четошников.
Анна Зайкова, altapress.ru

Виктор Четошников,
заслуженный архитектор РФ:

Более половины вводимого в городе жилья составляет точечная застройка, размещаемая практически стихийно, без каких-либо комплексных проработок перспективы. И если застройка свободных территорий невозможна без утвержденного проекта планировки, почему-то считается нормальным в центре строить без актуального документа. Последний по времени проект застройки для 17-го микрорайона в этой части города разрабатывался в конце 1970-х.

О том, что у города есть проблемы, связанные с проектами планировки и межевания центра, говорит и Алексей Бобров.

Алексей Бобров,
председатель комитета по строительству и архитектуре Барнаула:

Есть необходимость в разработке новых документов техзонирования и градозонирования. Мы об этом застройщикам говорим. Кто-то прислушивается к этому, а кто-то довольствуется тем, что есть.

Алексей Бобров.
Анна Зайкова, altapress.ru

Однако сам принцип застройки центра — на небольших, выкупленных в собственность участках — вряд ли позволит мэрии уговорить строителей потратиться на подобные проекты.

Виктор Четошников,
заслуженный архитектор РФ:

Это однозначно забота администрации. По крайней мере, в части планирования земли под детсады и школы. Резервировать их нужно уже сейчас, потому что вопрос строительства образовательных учреждений все равно встанет. Дорого ли стоит создать проект планировки? Возможно — не дешево. Однако исправлять градостроительные ошибки значительно затратнее. Речь об управлении и реализации перспективных задач, а их практически пустили на самотек.

Платят «золотом»

С тем, что мэрия должна регулировать строительство в центре, согласен и Александр Мишустин, председатель краевого Союза строителей и зам генерального директора ИСК «Союз». Однако этому мешает то, что город уже больше года живет в ожидании нового базового документа — генплана. И примут его, скорее всего, года через полтора.

Александр Мишустин,
председатель краевого Союза строителей и зам генерального директора ИСК «Союз»:

Надо не ждать, когда появится новый генплан, а вносить изменения в действующие правила землепользования и застройки, в которых оговариваются условия строительства объектов, этажность, соседство с памятниками архитектуры, в целом концепция застройки территории. Эти правила станут руководством к действию, с которым обязан будет считаться застройщик. На их основе уже можно будет готовить проекты планировок и межевания кварталов.

Круглый стол, посвященный застройке центра Барнаула.
Анна Зайкова, altapress.ru

С другой стороны, только мерами, регулирующими деятельность застройщика, проблемы в центре не решить. Так, Нодар Шония, руководитель компании «Селф», говорит, что работать здесь дорого из-за того, что приходится расселять ветхие дома. Их жители «входят во вкус», и последние квадратные метры участка становятся просто золотыми.

Нодар Шония,
руководитель компании «Селф»:

Если правила будут жесткими, земля дорогой, а проекты нерентабельными, то стройка в этой части города остановится. Инвестору должно быть интересно работать в центре.

Решать проблему расселения ветхого жилья нужно не только для того, чтобы найти место под новую застройку, но и для обновления инженерной инфраструктуры и расширения дорог.

Андрей Комяков.
Анна Зайкова, altapress.ru

Андрей Комяков,
зам генерального директора ПСК «Строительная перспектива»:

Чтобы город увидел красивые кварталы, допустим, пятиэтажек, выкупать частный сектор по коммерческим ценам нужно администрации. Затем она сможет выставить на аукцион площадку с обременением, например в виде строительства школы. Сейчас же мы выкупаем сотку земли в центре в среднем за 2 млн рублей. На таком участке рентабельно только строительство 18-этажных и более высотных домов. О том, чтобы передать участок городу под расширение дороги, речи не идет.

В барнаульском ТРЦ «Галактика» второй раз открывают магазин «Ашан»

Александр Мишустин также считает, что без власти с вопросом расселения ветхого жилья строители не справятся. Он привел пример Новосибирска, где принята специальная программа, согласно которой администрация также участвует в процессе, в том числе финансово. Мишустин рассказал, что в федеральном законодательстве есть понятие «коммерческая цена», от которой, по его мнению, и нужно отталкиваться: «Здесь нужно подключать правоохранительные органы и суды, чтобы исключить потребительский рэкет».

Кроме того, делу поможет частно-государственное партнерство. Например, при строительстве объектов туркластера федеральные инвестиции можно «разбавить» частными, но на «льготных» условиях: например, если компания решит строить здесь нерентабельное для себя пятиэтажное здание, она могла бы получить преференции по подключению к коммуникациям.

Коридорный затор

Фотофакты. В Барнауле на месте советского кафе «Березка» построят одноименную многоэтажку

Массовое точечное строительство в центре вызывает множество опасений. Одна из базовых проблем — развитие инженерной инфраструктуры. Малоэтажки и частный сектор «посажены» на маломощные и уже изношенные сети, которые нужно обновлять. Это забота сетевых компаний, они от своих обязательств не отказываются. Более того, заявляют, что у них большой запас мощностей.

Так, главный инженер «Барнаульского водоканала» Дмитрий Павличенко сообщил: «С советских времен мы не выросли в водоотдаче, наоборот, снизились на 26%. Это результат бережливости и специальных мер, которые позволяют экономить».

«Барнаульская сетевая компания» за последние пять лет ввела мощности на 156 МВт.

Андрей Лавренец,
главный инженер «Барнаульской сетевой компании»:

Для сравнения: зимний максимум потребления электроэнергии в Барнауле — 300 МВт. Свободных мощностей для центра у нас около 50−60 МВт. Этого достаточно на ближайшие пять-семь лет. Но нам не хватает места для прокладки коммуникаций. Хотя в отличие от других сетевиков нам проще: под кабель идет совсем небольшой участок земли.

Круглый стол, посвященный застройке центра Барнаула.
Анна Зайкова, altapress.ru

Отсутствие в центре достаточного количества земли для коридоров под сети — одна из ключевых проблем тепло- и водоснабжающих компаний. Дмитрий Павличенко развил тему.

Дмитрий Павличенко,
главный инженер «Барнаульского водоканала»:

Во-первых, нет проекта планировки и межевания кварталов, поэтому Водоканал вынужден готовить его самостоятельно, в том числе утверждать с собственниками жилья, которые не настроены на сотрудничество. Во-вторых, мы не видим, как будет застраиваться город. По объектам, подключение которых планировалось в рамках инвестпрограммы, мы не получили заявок. Мы должны прыгать с пр. Комсомольского на ул. Молодежную. Это влечет за собой огромные затраты, которые ни один застройщик и тариф не потянут.

Мнения экспертов

Марина Ракина,
президент «Союза риэлторов Барнаула и Алтайского края»:

— У нас около 300 памятников архитектуры, и их нужно охранять. Но территория центра гораздо шире. У нас есть застройщик, который отважился осваивать улицу Песчаную, но продажи долевок идут очень сложно, потому что из окна новоселы увидят промзону и старую застройку, а не современный жилой массив с достойной инфраструктурой. И когда ландшафт изменится — неизвестно.

Марина Ракина.
Анна Зайкова, altapress.ru

Кирилл Науменко,
директор «ЖБИ Сибири»:

— В Алтайском крае снизилось потребление железобетона — с 2014 года в два раза. Кроме того, сейчас наблюдаются перебои с поставкой сырья. Это значит, что если город начнет застраиваться активнее, то возникнут проблемы с материалами. Как ни крути, все упирается в генплан, а точнее — в прогнозирование объемов строительства в городе.

Кирилл Науменко.
Анна Зайкова, altapress.ru

Светлана Сапожникова,
директор барнаульского «Банка Акцепт»:

— Когда встает вопрос кредитования барнаульских застройщиков, наши собственники говорят, что им проще вложиться в стройку в Москве — она более рентабельная. Коме того, у Барнаула нет плана развития, что тоже негативно сказывается на принятии решений.

Светлана Сапожникова.
Анна Зайкова, altapress.ru

Евгений Ракшин,
девелопер:

— У нас за последние несколько лет окраины Барнаула стали на 70% жилым массивом города. В других городах центральная часть более высотная (потому что земля там более дорогая), к окраинам дома становятся ниже, вплоть до коттеджей. И нам ничего не мешает так сделать.

Нодар Шония, Евгений Ракшин.
Анна Зайкова, altapress.ru

Факт

У ресурсоснабжающих организаций есть двукратный запас мощностей для центра Барнаула, но развернуться мешает дефицит свободной земли.

Только самые важные новости сайта altapress.ru! Никакого спама. Подпишитесь!

Чтобы сообщить нам об опечатке, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter

Загрузка...
Новости партнеров
Загрузка...
Рассказать новость