По данным информационной системы жилищного строительства наш.дом.рф, до конца 2019 года (в III и IV кварталах) в Барнауле должны ввести 20 многоквартирных домов. Однако, принимая решение покупать квартиру, следует уточнить сроки возможного заселения. Одни компании могут не укладываться в заявленные и продлевают разрешение на строительство. Как, например, с домом на Песчаной, 190: «Союз Строй» возведет его на полгода позже.
Другие компании почти успевают построить в срок. Так, генеральный директор «ПР-Холдинга» Евгений Клейнатовский рассказал, что сейчас стеклит и подключает к теплу высотку на Партизанской, 76. Это значит, что собственники смогут начать отделку после Нового года, а заселение дома немного затянется.
И, наконец, некоторые барнаульские застройщики могут работать с опережением графика. Так, у «Алгоритма» подходит срок сдачи дома на ул. Сергея Семенова, 6, еще пять многоэтажек компания достраивает минимум на полгода раньше. Также досрочно сдать 16-этажку на Челюскинцев, 80-в планирует «Мой дом».
Нюанс покупки квартир в новостройках, готовых к сдаче, — в ограниченном выборе. Чаще всего там скуплены малогабаритные варианты по минимальной цене. Например, студии площадью 25 кв. м за 1,5 млн рублей.
Но иногда, наоборот, сложнее найти просторную квартиру площадью около 200 «квадратов». Их быстро раскупают в элитных новостройках центра. Так произошло, например, с ЖК «Собрание» около администрации города на ул. Гоголя. До сдачи дома полгода, а там давно нет самых дорогих квартир — больших по площади на верхних этажах здания.
Еще один новый признак этого сегмента рынка недвижимости — довольно скудное предложение от перекупщиков или подрядчиков.
О бизнесе на аренде квартир существуют полярные мнения. Так, кандидат экономических наук Мария Кулагина говорит, что выручка в год составит только около 5–10% стоимости объекта. И при этом в жилье надо вкладываться: покупать мебель и бытовую технику, делать ремонт, оплачивать часть коммунальных услуг. Плюс в среднем два месяца в год недвижимость будет простаивать, пока съедет старый и найдется новый арендатор. Все это отодвигает срок окупаемости объекта, а значит, делает бизнес-проект слабым.
С другой стороны, говорит Алексей Ребров, специалист по аренде агентства «Престиж», квартиру всегда можно продать и приплюсовать вырученные деньги к арендным гонорарам.
В любом случае квартиры в краевой столице стабильно покупают для сдачи в аренду. Минимальная стоимость в месяц — 9 тысяч рублей.
«В почти готовом доме у нас проданы все студии. В строящемся — 60%. Это популярная позиция, которая в 50% случаев пойдет на сдачу в аренду», — говорит Татьяна Кислова, директор компании «Мой дом».
Более того, некоторые новостройки города почти на 100% состоят из малогабариток, заточенных под аренду (от этого не очень комфортных для постоянного проживания). Как новый формат недвижимости появляются апартаменты — дома с сервисом для арендаторов вроде стирки, уборки и т. д. Впрочем, их пока только строят и не понятно, удастся ли авторам выдержать бизнес-план.
Покупая объект, нужно изначально определить, как будет он сдаваться — на долгий срок или посуточно, консультирует Константин Никитеев: «Следует настроиться постоянно заниматься квартирой: убирать ее после постояльца, решать конфликтные ситуации, в том числе с соседями. А также охотиться за клиентами, которых сейчас перехватывают бюджетные хостелы».
Алексей Ребров обращает внимание, что слишком маленькие квартиры, например по 9 кв. метров, оказались невостребованными на рынке аренды из-за того, что жить в них критично не комфортно. Минимальная площадь, которая подходит для проживания одного человека или пары — 26–28 кв. м. Профессиональные» арендаторы знают, что за отопление в хрущевке они будут платить в два раза больше, чем в современной новостройке со счетчиком на тепло. Когда рынок перенасыщен, выбор становится очевидным — в пользу нового дома, добавляет он.
Квартиру в доме с достаточным количеством парковок сдать легче, чем ту, где негде оставить авто. Не поможет даже демпинг: человек не захочет сэкономить пару тысяч рублей, если каждый день он будет мучиться в поисках места для автомобиля. В городе уже есть несколько домов, которые арендаторы с машинами не рассматривают. Поэтому, покупая квартиру под аренду, стоит изучить обеспеченность дома парковками.
Дополнительный аргумент за аренду — современная планировка. Если в квартире есть гардеробная и туда не нужно тащить шкаф, ее, скорее всего, и выберут. Жильцы с детьми отдадут предпочтение санузлу с ванной, а без — комфортной душевой кабине.
Сейчас рынок недвижимости России находится в особом состоянии — он адаптируется под новый закон о долевом строительстве. Напомним, теперь деньги граждан будут хранить на эскроу-счетах в банках. Компания сможет возводить дома за свой счет или по проектному финансированию банков, то есть в кредит.
В заданных законодательных условиях стоимость новостроек будет расти. По самым «тяжелым» прогнозам — до 30%, и процесс уже начался. С начала года «квадрат» подорожал на 7% — до 48,9 тыс. рублей, сообщил портал «Мир квартир». До конца года, говорят барнаульские риэлторы, ссылаясь на застройщиков, ожидается еще плюс 8–10%.
Во многом это связано с тем, что схема проектного финансирования начинает работать со скрипом. Один из первых объектов, который начал кредитовать Сбербанк, застройщик вынужден возводить за свой счет из-за возникших трудностей.
Марина Ракина, соучредитель АН «Проспект», рассказала, что в мае однокомнатная квартира площадью 36 кв. м в центре города стоила 1730 тысяч рублей, с 1 июля — на 60 тысяч дороже. «Думаю, осенью застройщик опять поменяет прайс. Такая же квартира будет стоить уже 1810−1830 тысяч рублей», — полагает риэлтор.
Елена Греб,
финансовый директор ГК «Союз»:
Рынок новостроек находится в промежуточном состоянии. Пока на нем старые цены, в том числе демпинг ради ускорения продаж и выручки денег на текущие работы. Но буквально через полгода все начнет меняться. Уйдут те, кто не выдержит новых условий работы, установятся новые цены. Повышать их бесконечно невозможно, поэтому компании начнут конкурировать не стоимостью «квадрата», а качеством жилья и концепцией комплексов.
Тренд оправдывает стремление людей приобрести недвижимость на будущее. Часто квартиры покупают детям, которые через несколько лет приедут учиться в Барнаул.
«Интересно, что в этом случае стартовать стараются с максимально комфортного жилья, которое доступно семье. Поэтому среди этого сегмента покупателей так востребованы двухкомнатные квартиры. В них семья может расти», — подытоживает Греб.
Новые проекты закладываются в разных районах города. Администрация старается направить строителей на центр, пока занятый ветхим жильем. Для этого готовят проекты планировок кварталов напротив ТРЦ Galaxy. В них кроме домов запланированы детские сады, школы, скверы, медучреждения, магазины.
Еще одно место массового строительства — участки вдоль Павловского тракта. В этом году за ул. Попова закладывают сразу три новых квартала, помимо двух уже строящихся. На новых участках будут работать «Селф», «Союз», «Адалин-Строй» и «Алгоритм».
И, наконец, планирующим купить новостройку стоит изучить предложения в других районах: на перекрестке Малахова и Юрина (СК «Сибирия»), на Потоке («Жилищная инициатива»), на Северо-Западной («Вотэтодом»), в центре на Челюскинцев («ПакПластика») и другие.
В Барнауле рынок элитных новостроек не сложился. Застройщики работают в сегменте недвижимости повышенной комфортности, жилье располагают в историческом и административном центре города или на Горе — на участках, окруженных сосновым бором. Такие ЖК имеют свой благоустроенный двор, паркинг, в том числе подземный. Стоимость «квадрата» в зависимости от расположения, начинки и сроков сдачи объекта может переваливать за 100 тыс. рублей.
Домов такого класса в городе строится немного. Основной объем новых проектов — как раз на Горе. Здесь работают «Домстрой Барнаул», «Сибирия» и «Барнаулкапстрой». Застройщики предложили концепции комплексов, опираясь на экологичность района. Однако, говорят риэлторы, на территории не решен один из главных вопросов, который тормозит жилищное строительство.
«Здесь по-прежнему нет школы и достаточного количества детских садов. Поэтому от района иногда отказываются, — объясняет Константин Никитеев. — Переезжают в исторический центр, чтобы дети могли самостоятельно добираться до школы и других образовательных учреждений».
Но, говорят строители, предложение на Горе найдет своих покупателей, в том числе потому, что новых объектов класса комфорт в центре Барнаула в ближайшее время не предвидится. Это связано с законом, который обязал разрабатывать проекты зон охраны памятников архитектуры, если рядом с ними запланировано новое строительство.
Сейчас для исторического центра Барнаула готовится комплексный документ. На его разработку уйдет около двух лет. Только после этого можно ожидать нового витка строительства жилья в этой части города.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
