Дороже, чем в Сочи
Постановление, утвердившее результаты оценки кадастровой стоимости земельных участков в населенных пунктах края, было подписано 23 ноября 2015 года. Оценку провела нижегородская компания "Группа комплексных решений", она выиграла соответствующие торги. Исполнитель оценил 776 232 земельных участка.
По закону такая оценка должна производиться не реже чем раз в пять лет. В 2010 году тоже был скандал. В среднем по краю кадастровая стоимость земли тогда выросла в 3,7 раза, но для некоторых собственников — в десятки, а то и сотни раз. В 2013 году, на который пришелся бум оспаривания цены земельных участков, только с января по апрель в суд поступило более 300 исков. Судились заводы, санатории, торговые центры, автозаправки и многие другие. По многим искам суд встал на сторону предприятий. Но радоваться им пришлось недолго. Прошло два-три года — и результаты новой оценки заставляют их вновь идти в суд.
Так, "Рубцовскому мясокомбинату" в 2010 году стоимость участка повысили в восемь раз — почти до 100 млн рублей. В 2014 году суд принял решение о снижении цены до 15 млн. Но по результатам новой оценки кадастровая стоимость участка возросла вновь, на этот раз до 119,7 млн рублей.
На одном из оборонных предприятий Барнаула altapress.ru рассказали, что в 2010 году стоимость их земли повысили в 8,5 раза, через суд ситуацию удалось почти полностью отыграть назад. В этот раз землю вновь оценили многократно выше, чем прежде. "Опять пойдем судиться", — говорят на заводе. Такая же ситуация на "Алтайском трикотаже". По словам директора компании Елены Завьяловой, и в 2010-м, и в 2015 году участок под предприятием площадью два гектара оценили в 900 млн рублей. В прошлый раз через суд удалось сбить стоимость до 300 млн. Получится ли сейчас — вопрос.
В числе пострадавших оказались и санатории Белокурихи. Официально их собственники комментариев не дают. Однако без ссылки на них подтверждают: кадастровую стоимость им вновь повысили в разы. Учитывая размер земельных участков, находящихся в собственности санаториев, а они доходят до 20 гектаров, для них это крайне неприятная новость. По данным altapress.ru, один крупный санаторий платит от 8 до 10 млн рублей земельного налога в год. "У нас земля стала дороже, чем в Сочи, — сказал руководитель одного из санаториев. — Просто очередной приговор вынесли".
В числе тех, кто попал под оценочный каток, и собственники АЗС. На фоне заводов и санаториев суммы, которые предстоит выплатить им, конечно, выглядят значительно скромнее. Однако и масштаб бизнеса, и его рентабельность здесь также заметно ниже. "Мы будем оспаривать кадастровую стоимость всех земельных участков под нашими АЗС, — сообщил председатель совета директоров сети “Октан” Юрий Матвейко. — Размер повышения у нас зависит от места расположения участков: где-то на 40%, а где-то в разы. Так, направление в сторону Змеиногорска подорожало очень значительно".
Массовым методом
Разумеется, у собственников есть вопросы к документу о результатах оценки. В Главимуществе altapress.ru пояснили: отчет одобрили в саморегулируемой организации (СРО) оценщиков в Москве — документ соответствует закону. Вместе с тем в ведомстве подчеркивают, что кадастровая стоимость определяется "методами массовой оценки", которые не учитывают индивидуальные особенности каждого участка, поэтому закон предусматривает, что кадастровая стоимость может быть утверждена в размере рыночной.
Кроме того, в Главимуществе отмечают, что провели все предварительные процедуры, необходимые для ознакомления бизнеса с итогами оценки. Впервые проект отчета размещался в открытом доступе на сайте Росреестра. "В течение 20 рабочих дней все заинтересованные лица могли познакомиться с ним и представить свои замечания", — добавили в управлении.
Споры — по новому порядку
Все, кто не согласен с новой оценкой, могут и будут оспаривать ее результаты. На этот раз изменился порядок рассмотрения споров. Раньше предприятия сразу направлялись в арбитражный суд. Теперь они сначала должны обратиться в специально созданную комиссию при Росреестре, а затем уже, если и эта инстанция не снизит стоимость, идти в суд, но уже не арбитражный, а общей юрисдикции. Обратиться за пересмотром стоимости земли могут как собственники, так и арендаторы — затрагиваются интересы и тех, и других землепользователей, говорит Евгений Госьков, руководитель регионального отделения "ОПОРы России".
В январе – мае, сообщили altapress.ru в региональном управлении Росреестра, в комиссию поступило более 430 обращений от юрлиц, это в 11 раз больше, чем годом ранее. За первые пять месяцев 2016 года комиссия рассмотрела 263 заявления, из них удовлетворено 32, или 12%. Величина кадастровой стоимости участков после оспаривания в комиссии с начала
2016 года снизилась суммарно на 413 млн рублей. В июне, сообщили в Росреестре, рассмотрели 15 заявлений от БМК "Меланжист Алтая", 13 из них удовлетворили.
Как сообщил Евгений Госьков, главная причина отказов недовольным — плохое качество предоставленной бизнесом документации. "Максимально объективная и профессиональная оценка рыночной стоимости с большей вероятностью поможет установлению справедливой кадастровой стоимости в результате оспаривания как в комиссии по рассмотрению споров, так и в суде", — подтверждают в Росреестре.
"Среди собственников бытует мнение, что кадастровую стоимость снижают минимум в 10 раз. К сожалению, это скорее исключение, чем правило, — говорит юрист Роман Виноградов. — Важно понимать, что все ситуации индивидуальны и одинаковые по площади участки могут быть оценены совершенно по-разному. Зависит это от многих факторов, в том числе и от целевого назначения земли. Например, кадастровую стоимость участков, расположенных за пр. Космонавтов, в промзоне, как правило, удается снизить в 4–5 раз, а земли для размещения объектов общественно-делового назначения в Новоалтайске в 2–3 раза".
К передаче рассмотрения исков в суд общей юрисдикции на многих предприятиях относятся по меньшей мере с настороженностью. Юристы компаний считают, что оспаривание кадастровой стоимости земли для юрлиц — предмет экономического разбирательства, а в этой сфере и опыта, и квалификации больше у арбитражного суда.
Вместе с тем Роман Виноградов указывает на плюсы нового порядка: "Если ранее применение вновь установленной рыночной стоимости участка для исчисления земельного налога допускалось только с нового налогового периода, то по новым правилам сведения о вновь установленной кадастровой стоимости применяются для исчисления налога с 1 января календарного года, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Безусловно, данный подход в большей мере выгоден для плательщиков земельного налога".
"Рубцовский мясокомбинат" решил сначала пойти другим путем — оспорить само постановление и доказать, что решение суда от 2014 года (согласно ему стоимость участка была снижена) имеет не меньшую правовую силу, а значит, завод может платить налог исходя из прежней стоимости. "Это дешевле, — говорят на предприятии. — В случае, если оспорить постановление не удастся, придется вновь проводить оценку рыночной стоимости, экспертизу оценки. А это значительно дороже".
По данным Виноградова, в среднем по краю стоимость процедуры по снижению кадастровой стоимости земли — 40–70 тыс. рублей за участок площадью до 5 тыс. кв.м. Большая часть от этой стоимости — оплата отчета об оценке и получение положительного экспертного заключения СРО оценщиков. Однако у собственников есть несколько способов сэкономить на процедуре. Например, произвести оценку сразу нескольких участков или оспорить кадастровую стоимость совместно с владельцами соседних участков.
Недовольны Барнаул и Бийск
В январе – мае 2016 года в комиссию при Росреестре поступило более 430 заявлений о пересмотре результатов переоценки кадастровой стоимости. Из них около 360 направлены юрлицами. Более 60% заявлений — от собственников барнаульских участков, чуть более 20% — от владельцев земли в Бийске.
Сроки рассмотрения споров
По закону комиссия при Росреестре должна рассмотреть заявление в течение месяца, суд — за два месяца. Практика показывает, что с момента подачи заявления в комиссию и до вынесения судом положительного решения, как правило, проходит от 4 до 5 месяцев, говорит Роман Виноградов. В этот срок входит время для подготовки отчета об оценке и его экспертизы, а также возможное проведение судебной экспертизы. Если решение суда обжалуется в вышестоящую инстанцию, срок увеличивается.
Как исчисляется налог на землю
Для расчета налога его ставка умножается на кадастровую стоимость участка (если он принадлежит одному лицу) или на стоимость доли (если собственников несколько). Ставка налога определяется на местном уровне. Для определения размера арендной платы за муниципальную, государственную и неразграниченную землю соответствующими органами власти устанавливаются коэффициенты, которые также умножаются на кадастровую стоимость. Все показатели зависят от целевого назначения участка. Так, в Барнауле самая низкая — нулевая — ставка налога принята в отношении земель под кладбищами, а самая высокая — 1,5 — для объектов торговли, офисов, объектов рекреации и др.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
