Падение с надеждой на рост
В краевой столице ежегодно вводят в эксплуатацию 100–140 тыс. квадратных метров индивидуального жилья, говорит Алексей Бобров, председатель городского комитета по строительству, архитектуре и развитию. В пиковый 2007 год частники построили 161 тыс. "квадратов".
В последние годы приоритеты сместились в пользу многоквартирного жилья. Ввод высоток в Барнауле растет (в 2015 году — на 12% относительно 2014-го), частных домов строят все меньше. По данным мэрии, в 2013 году в эксплуатацию ввели 141,5 тыс. квадратных метров, в 2014-м — 128,7 тыс., в 2015-м — 100,6 тыс. "квадратов". То есть по объемам ввода индивидуального жилья за последний год отрасль упала почти на 22%. Росреестр добавляет: в 2015 году количество зарегистрированных сделок по покупке земельных участков сократилось на 20,3% относительно 2014 года.
Между тем специалисты из разных областей уверены, что у "малоэтажки" большой потенциал.
Александр Деринг,
руководитель архитектурной мастерской “Классика”:
Исследования психологов и медиков говорят о том, что для человека естественно жить в домах высотой до четырех этажей. Мы чувствуем себя комфортно от того, что не теряем связь с землей.
Геннадий Малков, руководитель агентства недвижимости "Дом" (занимается реализацией проектов "Фирсова Слобода 2-3"), приводит еще ряд причин. По его мнению, "раскачать" рынок индивидуального жилья именно сейчас могут растущие платежи за коммунальные услуги в многоквартирных домах, проблемы с парковкой и пробки в городе, недружелюбная экология и т. д. Сыграют свою роль проблемы, с которыми столкнутся ипотечные заемщики. Вместо займов под высокие проценты другие граждане предпочтут постепенно финансировать строительство дома.
Елена Завадская,
руководитель АН “Позитив”:
В последнее время сформировалась новая категория покупателей. Это люди предпенсионного возраста, которые продают свои квартиры в Барнауле и покупают дома в пригородных поселках или даже в селах недалеко от города. Они сохраняют свои рабочие места в краевой столице, но при этом приобретают усадьбы, где могут выращивать овощи и фрукты. Это существенный вклад в бюджет многих семей.
Геннадий Малков добавляет, что четко обозначилась еще одна категория покупателей: "Барнаульцы строят для своих семей дома в пригородных поселках как второе жилье — квартира в городе тоже сохраняется для постоянного проживания".
Драйверы роста
Однако названных предпосылок недостаточно для заметного роста спроса. Чтобы рынок пошел в гору, необходимы инвестиции в инфраструктуру — инженерные сети, дороги, уличное освещение, социальные объекты, считает Андрей Геттих, замначальника Алтайглавстроя. В противном случае поселки рискуют превратиться в долгострои.
Яркий пример — Солнечная Поляна на Павловском тракте. Потребовалось 20 лет, прежде чем ее обеспечили сетями, асфальтированными дорогами, магазинами и другими социальными объектами. Многие поселки, массово возникшие позже, еще строятся. Процесс идет очень медленно, так как для финансирования отдельных работ приходится собирать деньги с жителей одной или нескольких улиц. Не у всех есть необходимые суммы да и желание платить.
Логичнее, считают эксперты, в корне изменить последовательность возникновения коттеджных поселков: сначала строить сети и дороги, а потом продавать участки. То есть повторить подход к квартальной застройке города многоэтажным жильем, где инфраструктура создается на начальном этапе и финансируется из разных уровней бюджета. Однако, по словам Андрея Геттиха, пока такой статьи расходов в бюджете города нет.
Андрей Геттих,
замначальника Алтайглавстроя:
Но потребность в строительстве индивидуального жилья очевидна. На мой взгляд, выход — в государственно-частном партнерстве.
Геттих говорит о том, что администрации предстоит выстроить механизм сотрудничества с сетевыми компаниями, которые могли бы финансировать строительство инфраструктуры. Но алгоритмов взаимодействия пока не выработано. Появление дорогостоящих инвестпроектов в таких компаниях может привести к росту коммунальных тарифов. Это неприемлемо, считают власти. Другой вариант, который предлагают "сетевики", — оплата технологических подключений. Но такое решение требует прямых затрат тех же застройщиков. "Пока эти проблемы сдерживают развитие строительства индивидуального жилья. Когда мы найдем механизмы привлечения инвестиций без серьезного ущерба для населения, тогда этот вопрос сдвинется", — уверен замначальника Алтайглавстроя.
Некоторые эксперты ожидают, что подобные механизмы, а также деньги для инвестиций в развитие "малоэтажки" появятся уже скоро.
Виталий Гуров,
руководитель компании “Боливар” (застройщик "Сибирской Долины"):
У Алтайского края большой план по вводу жилья, и если два предыдущих года мы жили за счет заделов, то теперь их запас кончается. Впереди либо существенный провал по объемам ввода жилья, либо активное развитие малоэтажного строительства. Технологии позволяют строить дома за три-четыре месяца, земли вокруг Барнаула предостаточно.
Частные дела
Пока же строительство инфраструктуры для коттеджных поселков Барнаула развивается за счет частных капиталов. При этом не всегда предприниматели бывают честными с покупателями земли. Известны случаи, когда обещания подвести к участку свет, воду и газ не выполнялись.
"Мы дошли до того, что у нас есть площадки, где граждане купили землю для строительства жилья, а там никого нет, они остаются предоставленными сами себе. Самый наглядный пример — в Первомайском районе, в поселке Новом. Продав все земельные участки, их бывший собственник исчез, и сегодня граждане остались наедине со своими проблемами", — рассказал Андрей Геттих на встрече со СМИ, посвященной итогам развития отрасли в 2015 году. Несколько лет жители поселка Нового не только достраивают свои дома, но и вкладываются в инфраструктуру. Они бурят скважины, чтобы провести воду, ставят дизель-генераторы, вырабатывающие электричество, и тратят на топливо порядка 15 тыс. рублей в месяц.
Жители других поселков страдают из-за ошибок, допущенных при регистрации участков. Были примеры, когда территория поселка или ее часть оказывалась в частной собственности, а земли общего пользования (дорог, резервных участков под сети) предусмотрены не были. В результате сетевые компании не могли прокладывать свои системы.
Геннадий Малков,
руководитель агентства недвижимости "Дом":
Сфера малоэтажного строительства не регламентируется с точки зрения защиты прав потребителей, как, например, рынок первичного жилья. Поэтому есть случаи недобросовестной рекламы, а порой и просто обмана. Часто в таких поселках обещают построить инженерные сети, даже не имея на это технических условий и соответствующих разрешений. Это прямая дорога к новым “обманутым дольщикам”.
Виталий Гуров добавляет: рынок индивидуального жилья сдерживает практически полное отсутствие социальной инфраструктуры. За всю историю коттеджных поселков детский сад был построен только в одном — в Спутнике. Жители других поселений возят своих детей в сады и школы, расположенные в городе.
Виталий Гуров,
руководитель компании “Боливар” (застройщик Сибирской Долины):
Это большая проблема. Если для многоэтажных кварталов хотя бы проектируют социальные учреждения и когда-нибудь их построят, то о строительстве в коттеджных поселках речи не идет.
Предложения на рынке
Сегодня на рынке "малоэтажки" можно обнаружить довольно большой разброс по цене участков: от 10–20 тыс. до 100 тыс. рублей за сотку. В первом случае речь идет об участках в 20 и более километрах от города, где только планируется строить сети и грунтовые дороги. Во втором случае инфраструктура уже построена, территория выровнена под нужным уклоном, есть грунтовые дороги, в самом поселке идет строительство домов (Сибирская Долина, Фирсова Слобода 2-3 и другие).
Кроме того, Барнаул богат предложениями готовых домов в коттеджных поселках от застройщиков в разных ценовых категориях. Элитный сегмент представлен, например, поселком Гринвуд от застройщика "Адалин-строй" (на Горе). Дома среднего и эконом-класса чаще всего строят небольшие организации на выкупленных участках. Чаще всего они используют профилированный брус или пенобетон (наиболее доступные по цене материалы). Цена — в среднем 20 тыс. рублей за квадратный метр. В этом сезоне покупателям предложит свою продукцию Майминский завод железобетонных изделий. Предприятие адаптировало панели, которые используются для многоэтажных домов, для строительства коттеджей. Ожидается, что цена составит около 22 тыс. рублей за "квадрат" в готовом доме. "Сегодня стоимость квадратного метра в коттедже и квартире вполне сопоставима", — говорит Виталий Гуров.
200 домов по 4 миллиона
На рынке малоэтажного строительства Барнаула возникло новое предложение. Речь идет о строительстве поселка, которое организует "Барнаулкапстрой". Компания взяла в аренду участок до 2018 года и намерена к обозначенному сроку построить около 200 домов. По предварительным оценкам, коттедж площадью 147 кв. метров на участке 6 соток будет стоить около 4 млн рублей. Коммуникации, асфальтированные дороги, специально очищенная питьевая вода — все это входит в стоимость дома. "Барнаулкапстрой" только готовится вывести предложение на рынок, поэтому, как активно будут покупать дома, пока не ясно.
Факт
100 тыс. квадратных метров индивидуального жилья сдано в Барнауле в 2015 году.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
