Квартиры: продажа, аренда, переделка
В нынешних условиях, когда цены на новостройки продолжают расти и отрываться от вторичного рынка, который замирает на месте, перепродать квартиру с хорошей прибылью становится сложнее. Далеко не при любом раскладе можно остаться в плюсе.
Инвесторам советуют ориентироваться на политику Центробанка и не бросаться на предложения. Например, размещать деньги на вкладе под короткие сроки и под высокий процент. И только после снижения ключевой ставки, вкладывать их в недвижимость. Возможность для такого трюка, как ожидают эксперты, откроется во второй половине 2024 года.
«Сейчас в банке можно открыть вклад под 16% годовых. Приемлемый заработок, — отметил Александр Никитин. - Но отправлять на хранение не 15, а, допустим, 30 млн рублей некоторым на фоне экономической ситуации уже кажется рискованным. Многие помнят отзывы лицензий банков и их банкротство».
Как отметила директор «Агентства недвижимости Татьяны Зинченко» Татьяна Зинченко, и без долгого ожидания удачные и прибыльные варианты все еще можно найти.
«Есть локальные застройщики, они выкидывают «недооцененные» объекты, которые подойдут инвесторам со стратегией наращивания капитала», — сказала она.
Пока еще есть возможность, инвесторы берут ипотеки по субсидированным ставкам – от государства или застройщиков.
«Выискиваем классные акции в хороших локациях и работаем по стратегии выхода в аренду, перекрывающей платеж», — добавила Зинченко.
Доходность от сдачи в аренду, по данным ЦИАН, в России остается невысокой и составляет в среднем 5%.
Директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев предлагает обратить внимание на города Черноморского побережья, где после роста цены начали корректироваться. Особенно стоит присмотреться к недвижимости в Сочи, Туапсе, Архызе и Пятигорске. Эту рекомендацию эксперта передавал РБК.
Рабочей остается схема флиппинга, когда инвестор подбирает «разбитую», но ликвидную квартиру, делает в ней косметический или капитальный ремонт и продает по более высокой цене.
Земля. Лучше с коммуникациями
Когда новостройки начали становиться все менее доступными, в Алтайском крае стала меняться доля ввода индивидуальных жилых домов (ИЖС). За последние восемь лет она выросла с 40 до 60%.
С повышением внимания к загородной недвижимости выросла и стоимость участков. По наблюдениям компании «Фирсова Слобода», интенсивнее всего начали расти цены на подготовленную землю, куда уже провели все необходимые коммуникации, а рядом ожидают строительство коммерческой и социальной инфраструктуры.
Из-за высокого спроса «Фирсова Слобода» переходит с формата обычных оптовых продаж на аукцион.
По данным компании «Этажи», в 2024 году медианная стоимость сотки в барнаульской агломерации уже составляет 131,8 тыс. рублей. Это на 14% больше, чем в 2023-м.
Также по наблюдениям агентства, в период с 2020 по 2023 год темпы роста цен на землю в Барнауле опережали столичные. В этом промежутке времени разница составила 108%. Это больше, чем в Санкт-Петербурге и Ленобласти (+92%) и даже в Москве и области (+98%).
!["Этажи" показали динамику цен на участки и дома с участками.](https://obj.altapress.ru/picture/785798/900x.webp ""Этажи" показали динамику цен на участки и дома с участками.")
Есть спрос и на благоустроенные частные дома с природой вокруг. Однако покупатели все чаще предпочитают строить жилье с помощью специализированных застройщиков. Либо покупать у них же объект с черновой отделкой.
Вторичные индивидуальные дома мало кого привлекают: они в архитектурном смысле быстро устаревают и, как правило, стоят недешево.
Квартиры за рубежом
Барнаульцы продолжают вкладывать в зарубежную недвижимость, а местные агентства начинают им помогать.
Так «Династия 24» проводит сделки по покупке недвижимости в Таиланде, ОАЭ, на Кипре и еще в 15 странах.
Как отметил международный брокер Tranio, россияне стали лидерами по покупке объектов в Турции 2023 году. В ноябре цены на жилье в этой стране в долларах выросли на 25% за год и на 65% за два года.
По данным NF Group, интерес российских инвесторов начал смещаться на Венгрию и Кипр.
В первом случае покупатель, доказав свою состоятельность, сначала может получить вид на жительство, а потом в течение полугода подбирать недвижимость на вторичном рынке. Все это быстро и удобно для инвесторов.
В случае с Кипром интерес вырос на фоне известий о том, что республику могут включить в Шенгенское соглашение.
Стоимость зарубежной недвижимости вполне сопоставима с барнаульской. Например, предложение в 15-ти минутах от центра Ларнаки: цена квартиры в 97 кв. м в клубном доме с бассейном стартует от 13 млн рублей.
Коммерческая недвижимость
Активно живет рынок коммерческой недвижимости. Эксперты даже отмечают некий ажиотаж.
«За последний год она очень выросла в цене. Особенно площади востребованы в новых районах. Кварталы растут, и туда желают заходить магазины, аптеки, рестораны и т.д., — отметил гендиректор «Династии 24» Дмитрий Дворядкин. – Коммерческой недвижимости требуется больше, цены на нее будут расти».
Выбрать удачное и востребованное помещение непросто. Застройщики начали сами сдавать коммерческую недвижимость в жилых домах в целевую аренду, чтобы поддерживать благоприятную среду и не «разводить» пивные заведения.
Либо реализуют объекты пулу проверенных инвесторов, для которых готовят помещения еще на этапе проектирования дома.
Заниматься инвестициями в коммерческую недвижимость нужно разумно, считает Дмитрий Дворядкин. Ранее он предлагал предоставлять покупателям не просто помещение, а готовый бизнес с ремонтом, арендатором и системой управления покупаемых площадей. Это, на его взгляд, интереснее и полезнее для рынка, чем просто продавать объект втридорога.
По мнению Александра Никитина, эффективное вложение в арендный бизнес становится все более сложной задачей для неискушенного инвестора. Все потому что срок окупаемости большинства предлагаемых к покупке объектов недвижимости составляет 12-15 лет.
«Поэтому инвесторы стали просить помощи риелтора или агента, который может предложить условия с окупаемостью хотя бы 8-10 лет, что сегодня достаточно комфортный вариант», — отметил он.
Матерые инвесторы могут организовать ребрендинг морально устаревших ТЦ, выставленных на продажу.
«Нужно быть очень уверенным, чтобы такое делать. Переводить объект в другое назначение – история с непонятными перспективами, — комментирует вариант ребрединга Никитин. - Даже если есть желание и возможность купить ТЦ, подобрать объект сложно. В течение полугода находили буквально пару относительно достойных объектов. Остальное на барнаульском рынке, если по-русски сказать, — неликвид».
Уменьшение привлекательности ТЦ для инвесторов обусловлена несколькими факторами. Прежде всего это уход ряда торговых сетей и наступившее вслед за ним падение арендных ставок, а также развитие маркетплейсов.
В связи с последним, перспективное и выгодное направление для инвесторов – строительство или покупка больших складских комплексов, считает Никитин. По его данным, ставки по аренде таких помещений за год выросли примерно втрое.
Ценные бумаги
Большой вклад в нагревание рынка внесли «инвесторы-спекулянты», считает Дмитрий Дворядкин.
«Если хотите инвестировать в жилье, нужно покупать акции и облигации застройщика, а не квартиру у него. А бежать и скупать все квартиры, создавая дефицит и продавая их потом дороже, — неправильных подход, — уверен риэлтор. – Мы же не бежим забирать машины с конвейера, чтобы через год продать из дороже?».
Свои акции продают крупные российские девелоперы: «ПИК», «Самолет», «ЛСР» и т.д.
По данным «Тинькофф-инвестиции», за последние полгода доходность акций «Самолета» снизилась на 1,54%. У остальных перечисленных компаний выросла в диапазоне от 0,39% до 8,7%.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
