Как раньше
На рынке ипотеки все как до кризиса: первоначальный взнос упал до 10–20%, банки снова конкурируют из-за клиентов, ставки опустились до 10–12%. Так, в феврале, по данным Банка России, ставки по рублевой ипотеке достигли исторического минимума — 12,4%.
Растут и объемы. Количество кредитов, выданных в России в 2010 году, почти в 2,5 раза превышает уровень 2009 года, количество выданных кредитов выросло более чем в 2,3 раза, следует из отчета Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
За два первых месяца текущего года банки выдали свыше 40 тыс. кредитов на 55,2 млрд. рублей, что в два с лишним раза больше, чем за тот же период 2010 г.
Такая динамика заставляет вспомнить другую черту докризисной ипотеки — рост стоимости жилья на десятки процентов в год. Что из этого получилось, мы помним: перегретый рынок, ценовой пузырь, обвал рынка. Надуется ли пузырь на этот раз?
Где массовый спрос?
Первые признаки повторения пройденного уже просматриваются. Подешевевшая ипотека подтолкнула людей к покупке жилья, но спрос столкнулся с недостатком предложения на первичном рынке. Барнаульские эксперты рынка недвижимости констатируют: количество ликвидных предложений на рынке сокращается, а темпы строительства нового жилья замедляются. Доказательство тому — цифры Алтайкрайстата, который по итогам первого квартала зафиксировал падение ввода жилья в крае на 45,7%, а в Барнауле и вовсе на 65%.
Результат: цены на квартиры в новостройках с начала года подскочили примерно на 10%. Чем не старт для новой гонки цен? Но для реализации такого сценария необходимо и другое условие — массовый спрос. А он невозможен без повышения покупательской способности населения, уверен Геннадий Малков, директор агентства недвижимости "Дом".
"Чтобы рынок был адекватен, необходимо, чтобы экономическая активность населения была другой, — отмечает эксперт. — Статистика говорит, что доходы жителей края стали больше, но по факту они снизились. Да, ипотека стала доступнее, но денег у людей меньше. В такой ситуации покупатель не может гнаться за увеличивающейся стоимостью. Поэтому если цена пойдет вверх, то люди просто уйдут и никакого перегрева рынка не случится".
В серьезный рост спроса не верят и банки. По оценке Дмитрия Лепетикова, директора центра маркетинговых исследований ВТБ 24, в этом году сегмент розничного кредитования вырастет примерно на 20%. Это выше прошлогодних 14%, но гораздо ниже докризисных темпов в 35–40%.
С оценкой роста ипотеки в 20% согласен Александр Осин, главный экономист УК "Финнам менеджмент". "Эти цифры отражают сохранение близкого к текущему уровня доступности ипотеки, — считает г-н Осин. — Взяв в ипотечный кредит сумму 2 млн. руб. под 11% годовых на 10 лет, средний россиянин должен ежегодно выплачивать основную сумму долга и проценты, что в общей сложности составит 420 тыс. рублей в год, или 35 тыс. в месяц.
Фактически рост ипотечного рынка сейчас возможен лишь за счет стабильных семейных пар с суммарным доходом порядка 60 тыс. рублей, не снимающих жилье, без детей или получающих помощь от родителей. А это значит, для 90% трудоспособных россиян ипотека остается недоступной".
Инвестиций не будет
Для нового пузыря не хватает и другого фактора, который несколько лет назад разогрел рынок. Речь идет о так называемом инвестиционном спросе, когда квартиры покупались для последующей перепродажи в надежде на постоянный рост цен. Валерий Сморгун, генеральный директор Алтайской ипотечной корпорации, отмечает, что сегодня структура спроса изменилась — пошли боле серьезные заемщики, которые покупают жилья для себя, а не на продажу.
Инвесторов останавливают в первую очередь риски, связанные с большим объемом накопленных банковских залогов и активов. На середину 2010 г. объем недвижимости в активах банков составлял порядка 1,5 трлн. руб., а в залогах почти 14 трлн. руб. Реализовать такой объем в обозримой перспективе без серьезного снижения цен невозможно.
Таким образом, одних низких ставок для нового ипотечного бума, который мог бы простимулировать строительную отрасль, недостаточно. "Чтобы в имеющейся модели рынка вдвое увеличить ежегодный ввод и продажи нового жилья, одной ипотеки недостаточно, для этого необходимо примерно вдвое увеличить покупательскую способность населения", — считает Сергей Дьячков, управляющий партнер DSO Consulting.
"В итоге цены на недвижимость в крупнейших городах, возможно, будут в ближайшие годы следовать за инфляцией, но дешеветь в реальном выражении. Подорожать с учетом инфляции может лишь недорогая недвижимость в регионах", — прогнозирует Александр Осин.
Валерий Мищенко,
профессор, доцент кафедры региональной экономики и управления АлтГУ:
Сегодня при оценке перспектив ипотеки часто задают вопрос: "А каким должно быть в крае оптимальное число ипотечных договоров?". Я искал ответ на него. Проблема в том, что сейчас Алтайский край вступает в так называемую демографическую яму 1992 года. Последствия спада рождаемости очень серьезные: во взрослую жизнь в этом году вступают не более 20 тыс. человек. А если они создают семью, то получится около 10 тыс. Вот именно такое количество новых квартир ежегодно и в течение как минимум 10 лет необходимо сдавать нашим строителям, если мы хотим иметь нормальные темпы ипотеки. Пока Алтайский край далек от этой цифры. Приведу пример. В прошлом году банки, работающие на территории края, оформили 7,5 тыс. ипотечных договоров, но это с учетом первичного и вторичного рынков жилья. Увеличить эту цифру до 10 тыс. быстро не получится. Потому что, с одной стороны, есть проблема ограниченного спроса — ипотека сегодня не интересует массового частного инвестора, поскольку цены на квартиры не растут. А накопить хоть какие-то деньги на покупку квартиры в кредит очень сложно. С другой стороны, мы наблюдаем ограниченное предложение, поскольку в Барнауле, а он дает до 70% вводимого жилья, не хватает подготовленных участков под жилую застройку.
Цифры
— 35% от прошлогодних показателей составил ввод жилья в Барнауле по итогам первого квартала 2011 года
— 8% — минимальная ставка по ипотечным продуктам
— 12,4% — средняя ставка по рублевой ипотеке достигла исторического минимума, по данным ЦБ РФ
