Кто падает
Традиционно на "докризисном" рынке недвижимости в августе начинали расти цены. Тогда говорили: это нормально для аграрного края и его столицы, куда едут студенты, а родители-фермеры покупают им жилье. В этом году цена на барнаульскую "вторичку" продолжает падать, как и последние 2,5 года. В августе она составила 43,29 тыс. рублей за кв. м, сообщил портал "Недвижимость Алтай". Это на 200 рублей меньше, чем в июле.
Как отголосок из прошлого — в последний месяц лета произошел всплеск покупательской активности. По словам Людмилы Авдюхиной, регионального директора АН "Жилфонд", в этом месяце на 10% увеличилось как количество первичных заявок на покупку и обмен квартир, так и количество выходов на сделки.
Цены на вторичном рынке квартир Барнаула будут падать еще около года, уверены эксперты altapress.ru. Потенциал есть: часть продавцов не готовы адекватно оценивать свой объекты, другие завышают цену, оставляя на торг 100-200 тысяч рублей.
Константин Никитеев,
руководитель АН "Ключ-риэлт":
В 2015 году двухкомнатную "хрущевку" продавали за 1,8-2 млн рублей в зависимости от состояния и района. Сейчас аналогичную предлагают за 1,4-1,5 млн. Через год она будет стоить 1,2-1,4 млн рублей.
Кто растет
Оперативно не исправит ситуацию общее экономическое потепление в крае, а его Алтайкрайстат в этом году отметил по ряду направлений.
В январе-июле 2017 года инвестиции в основной капитал составили 110,5% к аналогичному периоду 2016 года. Промышленность показала 106,2%. Растет реально располагаемый денежный доход населения (доходы за вычетом обязательных платежей и инфляции): за январь — март 2017 года прирост по отношению к аналогичному периоду 2016 года составил 3,3%, сообщает официальный сайт края.
Но, во-первых в абсолютных цифрах прирост пока не спасает положение. Так портал "Россия сегодня" в мае привел рейтинг регионов по благосостоянию российских семей в 2016 году. Алтайский край занял 81 строчку из 85: после минимальных расходов в семье с двумя детьми остается 5,4 тыс. руб., а в семье с одним ребенком — 14,4 тыс. руб. В среднем же по России эти показатели равны 32,9 и 42,6 тыс. руб. соответственно.
Во-вторых, считает Елена Ермолаева, руководитель аналитического агентства RID Analytics, должно пройти минимум 2-3 квартала, прежде чем экономическое потепление подтолкнет рынок недвижимости к росту.
Поэтому, говорят эксперты, продавцам недвижимости приходится бороться за каждого клиента. Против "вторички" жестко играют строители. В этом году, после отмены госпрограммы по поддержке ипотеки на первичном рынке (внедрялась как мера для спасения отрасли в кризис, - прим. ред.), им приходится работать еще лучше. Чтобы переманить клиента, они предлагают новый ассортимент, не скупятся на рекламу и подарки. То есть формируют предложение под платежеспособную аудиторию.
Константин Никитеев,
руководитель АН "Ключ-риэлт":
Мы наблюдаем, как приходит новый покупатель. Он молод, часто без денег, но амбициозен. На его худой кошелек нужно особое предложение. Ему нравятся, например, квартиры формата "евро", где кухню объединяют с гостиной, но есть отдельная спальня. Также в приоритете квартиры с большими кухнями, где за столом собираются семья и гости. В старом фонде такого нет. Площадь кухни "хрущевки" — 6 кв. м, а старой "панельки" 8-9 кв. м. И ничего с этим не сделаешь. Сейчас же в цене 12 и больше "квадратов". Тоже с санузлами.
Посмотрите: однокомнатная студия сейчас стоит около 1-1,2 млн рублей. По площади она лишь на несколько квадратов уступает однокомнатной "хрущевке", которую по старой памяти пытаются продать за 1,5 млн. Вот и ответ, почему покупатель уходит с "вторички" на "первичку".
Приходится ли строителям бороться за покупателя скидками и общим снижением цены? Рилторы говорят, что к этому инструменту прибегают те, кто не может мобильно подстроиться под рынок. Успешные застройщики на правах анонимности признают, что свою выгоду выдерживают. Например, они "замораживают" на первых этапах продаж самые ликвидные позиции — те, которые больше всего интересуют покупателя. К моменту сдачи дома они выпускают их на рынок по высокой цене. "Недвижимость Алтай" приводит статистику: в августе стоимость одного квадрата строящейся и новой квартиры выросла на 580 руб., достигнув 42,5 тыс. руб.
Результат усилий строителей есть. Людмила Авдюхина говорит: "В Барнауле все заметнее тенденция по продаже жилья на вторичном рынке и покупке квартир в новостройках, в отличие от ближайших крупных городов, например, Новосибирска. Это связано с большим доверием к местным застройщикам, улучшившимся выбором квартир в уже сданных в эксплуатацию домах и снижением ипотечной ставки на квартиры в новостройках".
Тренд подтверждают цифры. Так, по данным краевой Госинспекции, во втором квартале 2017 года в крае зарегистрировали 1660 договоров долевого участия в строительстве. Это на 48% выше, чем в первом квартале этого года и на 14% больше итого второго квартала 2016 года. Сумма обязательств строителей за шесть месяцев 2017 составила 16,2 млрд рублей.
Сами виноваты
Никитеев полагает, что "вторичный" рынок жилья сам продляет себе кризис. Риэлтору сейчас выгоднее работать с застройщиками, говорит он. Поэтому динамика сделок на "вторичке" слабее, чем может быть.
Константин Никитеев,
руководитель АН "Ключ-риэлт":
Работая с застройщиком, мы имеем гарантии по своей комиссии и ее размер нас устраивает. На вторичном рынке все иначе. Пока люди не готовы платить за качественно оказанную услугу. А продать квартиру с сорокалетней историей сложнее. Нужно как минимум проверить ее юридическую чистоту, включая аресты, которыми могут обрастать продавцы.
Но не только. Бичом сделок последнего времени стали перепланировки. За несколько десятков лет чего только не делали горожане со своими квартирами. И некоторые перепланировки в принципе невозможно узаконить. Нового хозяина по суду обяжут все перестроить, как было. Такие прецеденты уже есть в Москве.
Впрочем, это скорее нюанс. Глобальный тренд один — ситуация на рынке недвижимости начнет меняться при условии, когда реальные доходы повысятся настолько, что барнаульцы и жители края смогут позволить себе улучшать жилищные условия говорит Елена Ермолаева.
В этот момент начнутся "обратные" процессы. Вторичный рынок жилья станет более востребованным, ведь как ни крути, покупать готовую квартиру выгоднее, подчеркивает Ермолаева: "Покупатель может сразу же заселиться в нее или сдать в аренду. Ему не нужно вкладывать деньги в ремонт и тратить на него время. Он не рискует, как при покупке жилья на первичном рынке. А риски там сохраняются. При постоянно меняющейся законодательной базе, не все строители "вытягивают" новые условия".
Справка
Самая высокая цена на вторичное жилье в Барнауле была в марте 2015 года, отмечает "Недвижимость Алтай". Тогда "квадрат" предлагали за 51,2 тыс. рублей, но дальше кривая цены круто пошла вниз, ежемесячно теряя около 500 рублей. Перелом произошел в июне 2016-го: падение затормозилось до 100-200 рублей с кв. м ежемесячно. Такая же динамика отмечена и в 2017 году.
Тренд
На рынок недвижимости влияет ипотека. Банки периодически сообщают о том, что ставки снижаются. Последняя корректировка произошла в августе. Сейчас в Сбербанке при выполнении ряда условий минимальная ставка на квартиры от застройщиков составляет 9,4%, а ВТБ24 в рамках совместных программ с партнерами банка (застройщиками) ставка по кредиту на новостройки — от 6,5% годовых. На "вторичке" ставки тоже упали, но наиболее выгодные предложения нацелены на узкую аудиторию, например, молодые семьи, покупателей большого по площади жилья и так далее.
Впрочем, у программ столько нюансов, что реальные ставки значительно разнятся от заявленных в рекламных предложениях. "На самом деле ставка для рынков готового и строящегося жилья просто сравнялась", — говорит Елене Ермолаева. Но общий тренд приносит результаты. Евгений Крюков, маркетолог ИСК "Союз" подтверждает: "После запуска новых программ мы заключили на треть больше сделок".
Самое важное - в нашем Telegram-канале
