Все они сейчас бьются за арендатора, в том числе с мировым именем, но приносят в жертву чистоту выбранной концепции и свой доход. Им удается подстраиваться под общемировые тренды, поэтому мы видим бум дискаунтеров и крен в семейные форматы. Но, говорят эксперты, девелоперы критично экономят на развитии моллов. Впрочем, первопричина всех трудностей — низкие доходы населения.
Удивительный город
В кризис торговые центры должны получить новый импульс развития. "Ездить за рубеж, в санатории, посещать рестораны, чтобы отдохнуть, дорого. Зато сходить в кино на двоих обойдется примерно в тысячу рублей, — говорит Вячеслав Колеватов, маркетолог ТРЦ “Пионер”. — Попутно можно совершить покупки". В Барнауле этот рывок нивелирован: за последние годы построено слишком много ТРЦ.
По данным исследовательской компании JLL, в нашем городе на каждую тысячу жителей приходится около 450 кв. м торговых площадей (по итогам I полугодия 2016 года). Еще год назад этот показатель составлял 369 кв. метров. За год город обогнал Москву и Санкт-Петербург.
Директор ТРЦ "Арена" Сергей Ткаченко обращает внимание на то, что подобные рейтинги, как правило, учитывают все площади, пригодные для торговли: "и в подвале дома рядом с парикмахерскими, и в современных торговых центрах". "Крытые рынки вроде “Малины” назвать торговыми центрами нельзя. Это пережиток 2000-х. В центральной России такие объекты уже вымирают", — добавляет Марк Хафизов, независимый консультант по коммерческой недвижимости. Однако и при такой поправке Барнаул обеспечен торговыми площадями под завязку.
"У нас низкий доход населения. По последним данным Алтайкрайстата, на одного городского жителя ежемесячно приходится 21,2 тысячи рублей (в среднем по России — 30,2 тысячи. — Прим. ред.). И при этом в нашем городе два ТРЦ регионального масштаба (“Арена” и строящийся Galaxy), несколько окружных и городских. Это удивляет коллег из других регионов и из-за рубежа, — рассказывает Ирина Клюкина, руководитель управляющей компании ТРЦ “Праздничный”. — А нас вынуждает предлагать арендаторам льготы и бонусы, чтобы удержать их или вывести новичка на площадку. Компаний больше не становится, поэтому мы просто перетягиваем их друг от друга, не даем концентрироваться в одном месте".
Гордые, но...
При такой высокой конкуренции за арендатора и покупателя качество торговых центров и их развитие все еще не на высоте. По 10-балльной шкале Юрий Горбунов, руководитель компании Globus Broker (занимается подбором арендаторов для ТРЦ "Пионер"), дает барнаульским моллам шесть баллов. "У местных девелоперов слишком высокие амбиции, — считает он. — Они не желают вкладывать средства в глубокий рыночный анализ на этапе создания проекта, предпочитают местных специалистов, не знакомых с мировой практикой, экономят на архитектуре зданий, построении концепции: кому адресован ТРЦ, какие арендаторы там должны стоять". "Нашим людям можно и попроще", — передает слова одного из крупных девелоперов Барнаула эксперт "СК".
Брокеры говорят: стремясь заполнить площади, владельцы моллов забывают и о той концепции, которую изначально планировали выдержать. "После смены пула арендаторов (ротации) на товарное соседство перестают обращать внимание, — говорит Марк Хафизов. — Поэтому мы можем видеть: продают джинсы, рядом чай, товары для дома. Это недопустимо, так как зонирование ТЦ размывается напрочь". Также, сожалеют эксперты "СК", в Барнауле не выделяют средства на продвижение моллов. Бюджет миллион рублей в месяц кажется недостижимо высоким, тогда как новосибирские ТРЦ тратят на маркетинг до 20 миллионов, говорит Вячеслав Колеватов.
"Еще чересчур высок процент “каннибализма”. Для конкуренции используют не рыночные, а административные инструменты. Но, отмечу, ситуация меняется. Многие компании рассматривают Барнаул как перспективный город для размещения своих магазинов", — подытоживает Юрий Горбунов.
Дорогие "якоря"
О переизбытке торговых площадей на душу населения эксперты говорят как минимум два-три года. А запущенные в первый год кризиса ТРЦ до сих пор не могут сформировать постоянный пул арендаторов. Но вторая половина 2016-го оказалась богатой на анонсы и старты новых брендов.
На осень в ТРЦ "Арена" запланировано открытие нескольких крупных магазинов. В их числе пятерка польского бренда LPP, французский магазин спортивных товаров "Декатлон" и "Палата" (заменит ушедший гипермаркет "Магнит"). Плюс появится картинг-клуб. Новые имена собирается продемонстрировать "Пионер". Молл станет стартовой площадкой для "Бургер Кинга", откроет кинотеатр Pioneer Cinema иркутской компании E2 и зал федеральной сети спортивных клубов "Алекс Фитнес". Занять большую часть своих площадей планирует и "Праздничный". До конца года здесь хотят открыть кинотеатр, фитнес-клуб, батутный парк и несколько магазинов.
Хорошей новостью для барнаульских любителей шопинга стал анонс испанской компании Inditex. По данным источника "СК", Евгению Ракшину удалось договориться как минимум на открытие магазина Zara в своем ТРЦ Galaxy (первую очередь запустят в I квартале 2017 года). Впрочем, сам девелопер эту информацию не комментирует, обещая презентовать арендаторов проекта в октябре.
"Компании выждали время, подстроились под экономику кризиса, приняли решение, развиваться в регионах или нет. И мы видим, что потенциальный арендатор охотнее идет на переговоры, — говорит Ирина Клюкина. — Но кризис еще очень силен. Все чаще новые бренды выходят на рынок через франчайзинговые проекты (самый яркий пример — развитие сети ресторанов “Макдональдс”. — Прим. ред.). Они осторожно относятся к экспансии на Алтай, особенно те, кто не присутствует в Новосибирске, Кемерово и других города СФО".
Если же речь идет о "якоре" — бренде, который своим именем и ассортиментом привлекает покупателей, — то риски перекрывают еще и за счет девелопера. Вячеслав Колеватов говорит, что каждое громкое имя стоит крайне дорого: "Известные мировые компании хотят получить уже готовое для работы помещение, соответствующие их требованиям, и льготную арендную ставку. Стоит это несколько десятков миллионов рублей, которые выкладывает из своего кармана девелопер. Чем выше риски, тем выше суммы поощрений. Еще пять лет назад, чтобы открыть ресторан на одном из фуд-кортов, нам приходилось “поощрять” ТРЦ".
Однако дивиденды очевидны. "Как только мы подписали договор с “Детским миром”, в течение недели к нам обратились около пяти компаний, которые по всей России открываются рядом с этим брендом, — делится Вячеслав Колеватов. — И так со всеми “якорями”. Они обрастают соседями и успешно существуют рядом". "Я за то, чтобы в торговых центрах появлялись“якоря”, — говорит одна из арендаторов ТРЦ “Европа”. — Они создают поток покупателей".
Когда в кармане пусто
Собеседники "СК" говорят о том, что время безоговорочного успеха ТРЦ прошло. "Торговым центрам нужны покупатели, но в кармане у барнаульцев пусто", — говорит владелец сети магазинов детской обуви, представленной в нескольких ТРЦ Барнаула. Алтайкрайстат пишет, что оборот розничной торговли непродовольственными товарами в 2015 году упал на 12,2%, за 9 месяцев 2016-го еще на 6,6%. Оборот розничной торговли продовольственными товарами в 2015-м снизился на 6,6%, за 9 месяцев 2016-го — на 6,3%.
Девелоперам, которые желают оставаться на рынке, придется подстраиваться под общероссийские и мировые тренды, вкладывать средства в развитие. Например, сейчас пришло время дискаунтеров. И речь идет не о магазинах дешевых товаров из соседних стран неизвестного производителя. Дискаунтеры появляются у известных брендов. Этот сегмент начинают осваивать и в Барнауле. Так, гипермаркет "Алтай" накопил уже более пяти крупных магазинов одежды с дисконтом. В планах у ТРЦ "Пионер" развить дисконт-магазины Adidas и других марок от самих производителей, а не перекупов.
Другой тренд — ТРЦ становится местом времяпровождения семьи. Уже подтвержденный факт: после похода в кино горожане стремятся побаловать себя на фуд-корте. Приветствуются развлечения для посетителей разных возрастов. Так, в новой "Ультре" по душе покупателям пришлась бесплатная игровая зона с "летающей тарелкой-горкой". Там можно оставить ребенка и отлучиться в магазин, расположенный в нескольких метрах. Вот только обновляться проектам нужно ежегодно. А это все новые затраты.
Загадка 2017 года
В первом квартале 2017 года Барнаул ожидает запуск молла регионального масштаба — заработает первая очередь Galaxy. Из-за своего масштаба и расположения он может оттянуть на себя арендаторов других проектов. "Пока они запрашивают очень высокую арендную ставку, поэтому у нас еще есть время создать костяк арендаторов, — говорит Ирина Клюкина. — Но по какой ставке они будут отдавать площади в период запуска — не понятно". Под вопросом остаются названия большей части магазинов, которые появятся в торговой галереи. Известно, что там откроется "Ашан", "Спортмастер", возможно, Zara. Среди особенных развлечений — каток. Кроме того, горожан волнует транспортная доступность торгового гиганта и парковка. Пока ответов на многие вопросы девелопер не дает, предпочитая комментировать лишь свершившиеся проекты.
Факт
Портал "Моллы.ру" составил рейтинг компаний, представляющих профессиональные торговые центры, ранжировав их по количеству арендопригодных площадей (GLA). Концерн "СВ", владеющий ТРЦ "Арена", "Европа" и "Москва", занял 28-ю строчку из 100. Эти центры дают 142,5 тыс. кв. м. GLA. В рейтинг не вошли ТРЦ еще одного крупного девелопера Алтайского края — компании "Первый", которой руководит Евгений Ракшин. Под его началом в Барнауле открылся ТРЦ "Волна" (GLA 26 тыс. кв. м) , а также строится гигант Galaxy (GLA 65,4 тыс. кв. м). В других городах края и за его пределами работают еще несколько торговых центров арендопригодной площадью более 23 тыс. кв. м каждый (по данным сайта pervymall.ru).
Цитата
Марк Хафизов,
независимый консультант по коммерческой недвижимости:
В Барнауле глубокое проникновение брендов по сравнению с соседними городами СФО с численностью до 600–700 тыс. жителей. Однако многие из них можно встретить в нескольких торгово-развлекательных центрах. Исключение составляют якорные арендаторы. Именно они становятся главным инструментом, с помощью которого ТРЦ отстраиваются друг от друга.
Цифра
Ежемесячно городской житель Алтайского края тратит 4,6 тысячи рублей на продукты питания и еще 5,2 тысячи на непродовольственные товары.
Источник: Алтайкрайстат.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
