Лучшая реклама
Строительная отрасль резко падала в ходе всех последних кризисов — очевидно, риск ее обвала в пандемию власти тоже считали высоким. Так что со своей программой «Ипотека под 6,5%» на новостройки государство заявилось в нужное время.
Успех среди широких народных масс ей тоже был гарантирован: снижение ставки — лучшая реклама. К тому же на получение кредита по этой программе мог рассчитывать любой платежеспособный россиянин, а не узкий круг заемщиков, как по другим ипотечным программам государства.
Идею государства подхватили многие банки. Они дополнительно снизили ставки и быстро организовали дистанционное оформление кредитов, сняв тем самым опасения граждан заразиться «короной» в офисе.
Первую сделку по новой программе в регионе оформил ВТБ, напомнил Дмитрий Горбунов, управляющий ВТБ в Алтайском крае и Республике Алтай. А вскоре начался ажиотаж. В 2020 году количество кредитов на покупку жилья (льготных и не льготных), полученных в банках, подскочило в 1,5 раза.
Почетное место
В банковском сообществе льготную ипотеку на новостройки устойчиво называли драйвером бизнеса. Но не забывали добавить: дешевели кредиты и по стандартным ипотечным программам — ведь ключевая ставка Банка России снижалась.
Средняя процентная ставка по ипотеке в момент запуска госпрограммы составляла в крае 8,53% годовых, в мае 2021 года — 7,49%, сообщили в алтайском отделении Сибирского главного управления ЦБ РФ.
В таких условиях объемы ипотечного кредитования выросли бы и без особых усилий государства. Но госпрограмма примерно на четверть их увеличила. В ипотечном портфеле льготная ипотека скоро заняла не главное, но почетное место.
По данным алтайского отделения Сбера, ее доля составила 20% в общем объеме выдач, в ВТБ — около трети, в банке «Открытие» — 19–39% в разные месяцы (эти три банка — с учетом выдач в Республике Алтай), в Банке Акцепт — 16–17%.
Сметали недорогое
Между тем, получив более дешевые кредиты, заемщики начали скупать самые ходовые квартиры — небольшие. Уже летом 2020 года «однушки» в Барнауле стали дефицитом, сообщал «СК» глава минстроя края Иван Гилев.
Жилье покупали для того, чтобы жить самим. И чтобы сдавать и жить на доходы — это давало много больше, чем банковский вклад.
Люди порой предпочитали купить три однокомнатные, чем одну большую квартиру. Их легче сдать и получать доход, — рассказал предприниматель и участник рынка недвижимости Виктор Медведев.
Спрос на ипотеку (льготную и не льготную) достиг пика в октябре 2020-го: банки выдали алтайским заемщикам 3,6 тыс. кредитов. Для сравнения: в 2019 году — не более 2 тыс. в месяц.
Октябрьский всплеск объясняется тем, что изначально программу льготной ипотеки планировалось завершить 1 ноября 2020 года, — прокомментировали в отделении Сибирского ГУ ЦБ по Алтайскому краю.
Но программу 1 июля все же продлили. Впрочем, еще в начале 2021 года ипотечная лихорадка стала немного спадать. Однако интерес высокий до сих пор: в 2021 году выдают 2,4–3 тыс. ипотек в месяц, следует из статистики Банка России.
Дефицит разогрел цены
Между тем, строительная отрасль отреагировала на бурный интерес к жилью и дефицит единственно возможным способом — увеличением цен на квадратный метр. Драйв роста цен начался с недорогого жилья, отметили аналитики «СберИндекса».
В июле 2020 года средняя цена на первичку в Алтайском крае, рассчитанная по фактическим сделкам Сбера, составляла 48,2 тыс. рублей за квадрат, в декабре перевалила за 50 тыс., а в июне 2021-го достигла 59 тыс., приводит данные «СберИндекс».
![Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке, рассчитанная по фактическим сделкам "СберИндексом". В июне 2021 года – 59 122 рубля.](https://obj.altapress.ru/picture/632341/900x.webp "Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке, рассчитанная по фактическим сделкам "СберИндексом". В июне 2021 года – 59 122 рубля.")
Согласно данным Росстата, стоимость новостроек увеличилась на 10-15% в зависимости от типа жилья. Половину роста обеспечила именно льготная госпрограмма», — прокомментировала Светлана Кривошапкина, начальник отдела организации розничных продаж Банка Акцепт.
Выиграли строители
Получив долгожданный приток дополнительных денег, строительный комплекс региона в 2020 году увеличил ввод жилья на 9%. Темпы строители не снижают и в 2021 году: за первые шесть месяцев ввод на территории края построили 5,5 тыс. новых квартир общей площадью 397 тыс. кв. метров. Это на 45,3% превышает показатель за январь - июнь 2020 года, сообщили в правительстве края.
Практически главным выгодоприобретателем госпрограммы льготной ипотеки оказались строители, — констатировал Михаил Бердоносов, зам. управляющего по розничному бизнесу банка «Открытие».
Собственно, для поддержки строительной отрасли и была задумана госпрограмма. А что получили граждане?
Не вечная выгода
Сначала ежемесячный платеж получателей льготной ипотеки уменьшился в среднем на 15%, подсчитали в «СберИндексе». А только в 2020 году, по данным минстроя края, госпрограммой воспользовались около 5,5 тыс. жителей региона, общее число ипотек - 29,5 тыс.
Как полагают в «СберИндексе», программа помогла взять ипотечный кредит и относительно менее обеспеченным заемщикам — с доходом менее 50 тыс. рублей (в Москве — менее 100 тыс.). Их доля среди заемщиков в целом по России возросла с 5 до 21%. Впрочем, самый большой прирост выдач пришелся все же на средний класс.
Однако по мере роста цен на квартиры экономия начала сокращаться. Уже в ноябре 2020 года она исчезла для заемщиков из Москвы. А в июне 2021-го ипотечный платеж превысил уровень конца 2019 года в 70% регионов, сообщает «СберИндекс».
Кредит подрос
В Алтайском крае, по данным «СберИндекса», ежемесячный платеж по ипотеке в конце июня тоже превысил уровень конца 2019 года, но незначительно — на 1,3%.
Даже при текущем подорожании новостроек программа остается выгодной для заемщика. Говорить о том, что рост цен полностью нивелировал выгоду от льготной ставки, все-таки нельзя», — оценила ситуацию Светлана Кривошапкина.
Увеличился и размер ипотечного кредита за время действия программы. В алтайском отделении Сбера — на 32%, достигнув в среднем 2 млн рублей, рассказали в пресс-службе банка. Михаил Бердоносов тоже констатирует рост этого показателя в банке «Открытие» и объясняет это увеличением цен на жилье.
Сами заемщики, стремясь уменьшить ежемесячный платеж, несколько растянули срок кредитования — к примеру, в алтайском отделении Сбера в среднем на 9%. Кто мог -увеличивал первоначальный взнос. Так, в ВТБ по Алтайскому краю он составил в среднем 32%.
Охладить спрос
Рост цен – побочный эффект ипотечной лихорадки - объективно снизил доступность жилья. И госпрограмме решили сделать апгрейд, чтобы охладить спрос. Льготную ипотеку на новостройки не отменили нигде — ее продлили до 1 июля 2022 года и изменили условия.
Со 2 июля 2022 года максимальная сумма кредита составит 3 млн рублей (раньше — 6 млн), ставка устанавливается банком и составляет до 7% годовых. Первоначальный взнос — не менее 15% от стоимости жилья, рассказали в отделении Сибирского ГУ ЦБ по Алтайскому краю.
Уже в июле крупные банки зафиксировали снижение спроса россиян на льготную ипотеку, отметили в РБК.
Рост ставок снижает стимулирующий эффект от продления субсидирования», — комментирует Константин Енин, управляющий директор экспертного центра «Открытие Research» банка «Открытие».
При росте ставки на один процентный пункт количество домохозяйств, которые могут себе позволить комфортно обслуживать ипотеку, сократится в среднем по стране на 4-5% от текущего значения, рассчитали в «Открытие Research».
При этом ожидается, что на конкурентных и высоколиквидных рынках застройщики и банки смогут предложить дополнительные опции, которые позволят сохранить фактическую ставку около 6%, — добавил Енин.
Ажиотажа уже не будет
Предположения эксперта уже оправдались. В банках не торопятся резко поднимать ставки. К примеру, в Сбере со 2 июля текущего года действуют дисконты при оформлении полиса добровольного страхования жизни, электронной регистрации сделки и первоначальном взносе более 20%.
По словам Дмитрия Горбунова, в ВТБ сохранили низкие ставки на первом этапе. Кроме того, банк в мае ввел дополнительную опцию — возможность для клиента выбрать льготный период с еще более низкой ставкой. В Банке Акцепт удержали ставку на льготную ипотеку на уровне 2020 года.
По прогнозам аналитиков ВТБ, льготная ипотека после 1 июля сохранит актуальность для большей части регионов, где средний ипотечный чек сохраняется на уровне до 3 млн рублей или для клиентов с первоначальным взносом от 25% и средним размером кредита до 3,5 млн рублей, — сказал Горбунов.
Светлана Кривошапкина полагает, что спрос на льготную ипотеку останется столько, сколько будет действовать программа. "Однако такого ажиотажа, как в 2020 году и начале 2021 года уже не будет, - говорит она.
В целом же многие эксперты прогнозируют: доля ипотеки на жилье в новостройке будет сокращаться, но ее частично компенсирует рост выдач по программе семейной ипотеки. «С 1 июля условия этой госпрограммы также обновлены», — напомнил Дмитрий Горбунов.
Снижения цен не ожидается
Что касается ситуации на рынке жилья, то новые условия госпрограммы не предвещают тектонических сдвигов, уверен Константин Енин. Да, спрос на первичном рынке сократится.
Но это не снизит цены на жилье: дефицит предложения и рост себестоимости строительства не позволят вернуться к уровням даже 2020 года.
Для сохранения объема рынка и компенсации роста стоимости ипотеки, по подсчетам «Открытие Research», застройщикам нужно будет в среднем по России снизить цены на жилье на 8%.
Однако застройщикам легче перенести небольшое снижение темпов продаж, нежели падение цены. Тем более, что прошедший год дал возможность многим девелоперам накопить достаточную подушку безопасности, — полагает Енин.
В фокусе - нужные территории
Константин Енин,
управляющий директор «Открытие Research» банка «Открытие»:
С учетом лимита в 3 млн рублей и 20% первоначального взноса средняя цена приобретенной по госпрограмме квартиры составит 3,75 млн. Квартиры с таким бюджетом можно найти практически во всех регионах за пределами основных центральных агломераций. То есть масштабность программы сохранится, и она будет охватывать всю страну. Но в ее фокус попадут именно те локации, где действительно нужно поддержать и спрос, и предложение.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
