Алтайские строители подвели итоги 2018 года и назвали угрозы 2019-го

Неидеальная стабильность

Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», в январе – октябре 2018 года составил 31,3 млрд рублей, что на 4,8% меньше января – октября 2017 года, отчитался Алтайкрайстат.

По словам Игоря Спивака, начальника управления строительства и территориального планирования минстройтранса, в начале года в крае (Барнауле, Новоалтайске и Бийске) строили 130 многоквартирных домов, сейчас — 140. «Это говорит о стабильности ситуации в отрасли, хотя ее нельзя идеализировать», — подчеркнул Спивак.

Однако объемы ввода жилья падают. Пик был в 2015 году, когда в крае ввели 890 тыс. кв. м. Тогда строительство росло на волне миграции из районов края в Барнаул, люди активно инвестировали в недвижимость.

Также действовали федеральные программы по переселению из аварийного жилья и обеспечению квартирами молодых семей. Сейчас этих инструментов фактически нет.

Экспертный совет ИД "Алтапресс".

Дмитрий Лямзин.

Зато вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве. Они забирают с рынка «бесплатные» деньги дольщиков, а взамен предлагают банковские кредиты под процент. Но дадут их не всем, так как банки будут тщательно выбирать только финансово стабильные компании с перспективными проектами. Между тем, по данным статистики, в Алтайском крае 30% предприятий строительной отрасли убыточные.

Представители ВТБ и Сбербанка сообщили, что давно предлагают продукт по проектному финансированию — подобный тому, которым государство хочет заменить долевое строительство. Но он не получил широкого распространения.

Сейчас в портфеле каждого одна-две сделки со строителями, в рамках которых для дольщиков открывают эскроу-счета (на них покупатели перечисляют оплату за квартиру, а застройщик получает деньги после ввода дома в эксплуатацию). Нюансов сотрудничества банкиры не раскрыли, из чего строи­тели сделали вывод: финансисты сами не знают, как работать и зачем им это нужно.

Что говорят власти

В такой ситуации в 2018 году краевой минстройтранс решил пересмотреть план по вводу жилья — один из основных показателей, по которому оценивается регион на федеральном уровне. Его сократили с намеченных 840 тыс. кв. м до 630 тыс.

Фактически строители уже справились с поставленной задачей, сдав в октябре 602 тыс. «квадратов». «На последний месяц года, как известно, приходится большой вал ввода объектов», — напоминает Зинаида Герасимович, президент ассоциации СРО «Алтайские строители». Ее беспокоят возможные искусственные задержки сдачи домов.

«Каждый месяц просрочки оборачивается многомиллионными штрафами перед дольщиками», — отметила Герасимович.

Впрочем, Спивак заверил: план — не догма. Введем 800 тыс. «квадратов», значит, будет 800. При этом президент России Владимир Путин поставил задачу к 2024 году вводить 120 млн «квадратов» в год по всей стране.

«Но рекомендовано сделать упор на потребности регионов. У нас около 4 тыс. квартир в сданных домах свободны, поэтому мы скорректировали план», — говорит Спивак.

Дмитрий Дворядкин.

Дмитрия Лямзин.

Ответ строителей

Строители заявляют, что на рынке не так много нераспроданных квартир в сданных домах.

«Спрос таков, что сейчас мы можем предложить покупателю только долевки с вводом в конце 2019 года. Подобрать квартиру от застройщика в готовом или сдающемся доме почти невозможно», — подтверждает президент Союза риэлторов Барнаула Дмитрий Дворядкин.

Предприниматели настаивают на том, что им нужна поддержка властей, а не урезание плана. И тем более не дополнительная финансовая нагрузка вроде реконструкции школы за свой счет — именно такое предложение мэрия сделала в июне 2018-го. Застройщикам пришлось согласиться.

До этого им несколько месяцев заворачивали разрешения на новые дома «из-за ошибки в запятой», жаловался Игорь Перемазов, тогда исполнительный директор Союза строителей Алтайского края. Он ушел с должности в апреле 2018-го, через три недели после совещания, на котором поспорил с Александром Карлиным, тогда губернатором Алтайского края, из-за дефицита площадок под застройку.

Александр Мишустин,
президент Союза строителей Алтайского края:

При рыночной цене “квадрата” в 40–50 тысяч рублей его средняя себестоимость составляет 36 тыс. рублей. Это не позволяет компаниям принимать участие в строи­тельстве социальной инфраструктуры Барнаула. У тех, кто пошел на это, запал кончится, и немногочисленные застройщики, которые здесь работают, перейдут в другие регионы.

Экспертный совет ИД "Алтапресс".

Дмитрий Лямзин.

Свои представительства в Новосибирске, например, имеют «Жилищная инициатива», «Селф», «Союз», «Регионстрой» и другие компании.

Заминка с выдачей разрешений привела к тому, что до вступления в силу поправок в закон о долевом строительстве 1 июля 2018 года компании смогли получить в два раза меньше документов, чем могли бы, говорит Евгений Клейнатовский, директор «ПР-Холдинга».

И это при том, что в других регионах девелоперам позволили накопить максимальный пакет разрешений. Это дает им возможность два-три года работать по привычным схемам. За это время они сориентируются на рынке и без серьезных потерь приспособятся к новому законодательству.

Строители также напомнили, что муниципалитет заморозил работу по внесению изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые определяют предельные нормативы застройки участка. Это основной документ для разработки проекта новостройки.

Чиновники заявили: для города готовится новый Генеральный план развития. После того как его примут, будут разработаны и утверждены эти правила. Подписать документ должны были в начале 2017 года, но отложили из-за ряда существенных недочетов. Планировалось, что его подпишут в ноябре 2018‑го. Однако теперь сроки перенесли на первый квартал 2019 года.

В результате строители положили на полки проекты по участкам, которые они выкупили под многоквартирные дома. Ситуация на контроле минстройтранса. «Муниципалитету настоятельно рекомендовано запараллелить процессы утверждения генплана и ПЗЗ», — говорит Игорь Спивак.

В итоге строители имеют недостаточный задел новостроек.

Александр Мишустин,
президент Союза строителей Алтайского края:

С 2015 года падает сумма инвестиций в отрасль. Мы не смогли получить достаточного количества разрешений на строительство. В 2018 и 2019 годах мы введем примерно одинаковое количество квадратных метров. Но дальше перспектива не просматривается.

О чем еще говорили на экспертном совете

1. Цены на недвижимость вырастут

В 2018 году цены на новостройки Барнаула начали расти. В ноябре они достигли докризисных показателей — 44,37 тыс. рублей за квадратный метр, приводит цифры «Недвижимость Алтая». И это не предел.

Квартиры на первичном, а вслед за ним и вторичном рынках будут дорожать по нескольким причинам: строители начнут активно кредитоваться и меньше возводить домов, кроме того, подорожают стройматериалы.

Зинаида Герасимович,
президент ассоциации СРО «Алтайские строители»:

Новое законодательство (изменяющее принципы долевого и в целом жилищного строительства. — Прим. ред.) отразится на себестоимости квадратного метра. Из-за нехватки ресурсов компании будут вынуждены пойти на проектное финансирование, и банк возьмет процент за пользование средствами.

Экспертный совет ИД "Алтапресс".

Дмитрий Лямзин.

Директор «Жилищной инициативы» Юрий Гатилов пояснил: если сейчас с капиталом дольщиков он может одновременно строить около 20 многоквартирных домов, то на собственные оборотные средства «потянет» только пять-шесть. «Придется идти в банк», — подытоживает он.

Зинаида Герасимович добавляет, что на рынке отражается рост стоимости строительных материалов: с 1 января это станет еще заметнее, потому что НДС повысится с 18 до 20%.

2. Законодательство меняется

В 2018 году строительное сообщество Алтайского края всколыхнула инициатива минстройтранса по изменению нормативов застройки участков: документ на региональном уровне готовится вслед за изменениями в Градостроительном кодексе.

С одной стороны, девелоперы согласны: необходимо четко понимать, сколько человек может проживать в доме, построенном на отведенной под него земле, какое количество площадок и зеленых зон нужно.

Особенно, говорят застройщики, следует добиться единых стандартов, не допускать послабления в отношении отдельных компаний. С другой — предложенный вариант документа может парализовать строительство жилья в краевой столице.

Ксения Белоусова,
директор СЗ ИСК "Алгоритм":

Все мы хотим, чтобы граждане проживали в квартирах по 80 “квадратов” и имели по три парковочных места на семью. Это идеальные условия. Но за такими предложениями не стоят очереди.

Ксения Белоусова.

Дмитрия Лямзин.

Игорь Спивак ответил, что в разработке новых нормативов принимают участие серьезные проектные институты. Пока девелоперам предложен рабочий вариант. Окончательный примут после краевого градостроительного совета, где его обсудят с застройщиками и другими специалистами.

3. Госзаказ сокращается

Строители отмечают, что число контрактов с госфинансированием сокращается. В результате некоторые застройщики теряют заработок. А в 2019 году они столкнутся с новой проблемой: из-за роста НДС с 18 до 20% увеличится стоимость строительных материалов, а вслед за этим возрастут и затраты на проекты.

«Мы уже получили уведомления из ведомств о том, что условия контрактов будут пересмотрены, — рассказал Александр Мишустин. — Этот риск строители должны были заложить в сумму изначально».

Юрий Гатилов сообщил, что строи­тельство детского сада в одном из его кварталов изначально было убыточным: он взялся за проект, чтобы обеспечить социальной инфраструктурой жителей новостроек «Жилищной инициативы». С повышением НДС потери станут еще больше.

Юрий Гатилов.

Дмитрия Лямзин.

4. Производство стройматериалов обновится

В этом году предприятия по производству строительных материалов переживают кризис. Одним из-за падения объемов строительства пришлось закрыться. Другие занялись переоборудованием. Так, накануне группа компаний «Союз» Владимира Отмашкина представила вторую очередь новой немецкой линии на Барнаульском комбинате железобетонных изделий № 2.

Оборудование позволяет выпускать плиты, не требующие дополнительной отделки: на них сразу можно клеить обои или наносить другое декоративное покрытие. На этом строитель планирует сэкономить, выдержав приемлемую себестоимость квадратного метра своих новостроек. Кроме того, линию легко можно настроить на двукратное увеличение объема производства вслед за потребностями рынка — до 200 тысяч «квадратов» железобетонных изделий в год.

Еще одно позитивное событие на рынке стройматериалов — возрождение Голухинского цементного завода, который долгое время простаивал из-за банкротства собственника — компании «СтройГАЗ».

«Это хороший завод с качественным оборудованием, — рассказал Спивак. — “ЖБИ Сибири”, которое его сейчас арендует, грамотно распоряжается ресурсами, инвестирует в производство и планирует выкупить завод в ходе торгов».

Уже в этом году предприятие готово было поставить 220 тыс. тонн цемента в год при мощности 300 тыс. Не получилось, потому что основные покупатели еще не перестроили свои бизнес-процессы, а действующие поставщики цемента из других регионов откровенно шантажируют их.

Михаил Лисовой,
коммерческий директор «ЖБИ Сибири»:

Они говорят, что до этого Голуха останавливалась несколько раз. Мол, если вы уйдете сейчас, то в высокий сезон можете остаться без стройматериалов.

Однако инвестор настроен решительно. Уже сейчас у него есть крупные заказы на поставку цемента в Магадан и Якутию, где начинаются большие госстройки. Также он запланировал многомиллионные инвестиции в производство Голухинского завода, сейчас занимается организацией доставки цемента по краю автотранспортом. «Это наиболее выгодная схема», — говорит Лисовой.

Партнер мероприятия: ОО "Барнаульский" АО "Банк Акцепт"

Самое важное - в нашем Telegram-канале