— Ксения, текст июльских изменений в 214-й Закон занимает около 28 печатных страниц, что достаточно объемно. Скажите, насколько масштабны и существенны эти изменения с точки зрения работы застройщика?
— Ознакомившись с текстом изменений, я бы все их разделила на две большие группы: первая – это существенные изменения, которые меняют работу застройщиков и определяют новые рамки и порядок нашей работы. Причем в большей степени данные изменения имеют административный характер, поскольку напрямую работы с дольщиками не касаются. Вторая группа – это больше корректировочные изменения, которые назрели в текущей обстановке долевого строительства. Данная группа больше направлена именно на выстраивание работы между застройщиком и дольщиком. При этом я бы отметила, что часть этих изменений скорее получила формальное закрепление, но уже давно реализуется на практике самими застройщиками.
— Расскажите, какие изменения вы отнесли в первую группу – наиболее существенных для застройщиков?
— Во-первых, как вы уже сказали, это установление требований к минимальному размеру уставного капитала застройщика, который определяется в зависимости от объема строительства – площади жилых и нежилых помещений в жилых домах, которые еще не введены в эксплуатацию. Градация начинается от минимального уставного капитала в размере два с половиной миллиона рублей для общей площади строительства от полутора до двух с половиной тысяч квадратных метров. Максимальный размер уставного капитала – полтора миллиарда рублей – устанавливается для застройщиков с объемом строительства более 500 тысяч квадратных метров. Таких в стране наберется менее 10 компаний.
— Как вы полагаете, с чем связано такие требования законодателя к застройщикам?
— Данное требование является продолжением политики государства по защите интересов дольщиков, особенно в условиях нестабильной экономической обстановки в стране. Это, безусловно, актуальный вопрос, однако, с другой стороны, в этих же целях уже было введено страхование договоров долевого участия с последующим ужесточением требований к страховым компаниям и организация альтернативы – Общества взаимного страхования. В этой связи следует обратить внимание на вторую существенную поправку – организация Правительством РФ компенсационного фонда, в который застройщики будут обязаны отчислять до 1 процента от планируемой стоимости строительства дома.
По моему мнению, эти положения не до конца проработаны. Во-первых, сегодня положения о компенсационном фонде содержатся в статье 23.2 "Меры дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства" наряду с иными способами обеспечения обязательств застройщика, такими как банковское поручительство, поручительство учредителей застройщика и страхование ответственности. Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень говорит о том, что уже осенью страхование для застройщиков отменят и единственным способом обеспечения обязательств будут являться обязательные отчисления в данный фонд. Однако пока данный вопрос остается подвешенным. Возможно, что положения о компенсационном фонде были внесены в закон, чтобы до даты вступления его в силу правительство РФ определило все существенные условия его работы.
Еще одним спорным моментом является то, что, согласно тексту закона, взнос в фонд определяется от планируемой стоимости строительства всего дома. Страхование ответственности сейчас застройщики в подавляющем большинстве случаев заключают в отношении каждой квартиры. Это позволяет избежать ненужных затрат на страхование тех объектов, которые, возможно, не будут проданы до окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, когда такое обеспечение уже не требуется. Будут ли возвращаться средства из данного фонда, например, в случае досрочного окончания строительства, как сейчас работают страховые компании, остается вопросом.
В любом случае все эти вопросы должны быть разрешены до конца года, когда фонд должен начать свою работу.
— Кто и каким образом будет проверять размер уставного капитала застройщика и что делать компании, если она не обладает достаточным капиталом?
— В рамках региона обязанность по проверке соответствия застройщика установленным законодательно требованиям возлагается, как и раньше, на Государственную инспекцию Алтайского края. А вот механизм проверки реализуется третьей существенной поправкой – с января 2017 года существенно изменится роль проектной декларации как документа, содержащего сведения о застройщике и проекте строительства. Сегодня проектная декларация публикуется застройщиком самостоятельно, согласовывается с контролирующим органом скорее по неформальному требованию и влияет на момент начала осуществления рекламы объектов долевого строительства. После вступления изменений в силу проверка проектной декларации контролирующим органом будет предшествовать началу продаж объектов долевого строительства. Декларация будет направляться через интернет путем заполнения электронной формы на специальном сайте и проверяться в течение 30 дней. По итогам проверки госинспекция может выдать заключение о соответствии проектной декларации, и как следствие – допустить застройщика к привлечению средств граждан по договорам долевого участия, либо отказать в выдаче такого заключения, что сделает невозможным продажу помещений в строящемся доме.
Если же у компании не хватает собственного уставного капитала, на помощь может прийти договор поручительства, заключенный с юридическим лицом, которое является учредителем (участником) застройщика. В данном случае уставный капитал будет определяться совокупно. Таким образом, логика законодателя направлена на обеспечение уставным капиталом даже в рамках группы компаний. Условия и требования для поручительства учредителя (участника) довольно подробно описаны в законе, поэтому фактически такой поручитель дублирует ответственность застройщика в полном объеме, включая гарантии качества объекта. Это тоже важное нововведение в 214-й закон, по моему мнению.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
