Собственность под ударом: как смена функциональных зон вывела барнаульцев на тропу войны с чиновниками и генпланом

Тихо и без лишнего шума

В середине апреля в редакцию altapress.ru обратились жители микрорайона Северо-Западный. В марте этого года они с удивлением узнали, что территория их частного сектора изменила функциональное назначение с Ж-4 на Ж-1. При этом индивидуальное жилое строительство было переведено в условно-разрешенный вид использования.

Их возмутил тот факт, что чиновники провели манипуляции с землей тихо и без лишнего шума. Собственников даже не уведомили о грядущих переменах. Если бы не случай, горожане еще долго были бы в неведении, почему они не могут оформить перестройку собственных домов и по какой причине в микрорайоне стали появляться странные люди, предлагающие купить участки по нерыночным ценам – 600 тыс. рублей за сотку.

После того как горожане рассказали о своей проблеме на страницах нашего издания, вопросом изменения функциональных зон стали интересоваться жители других районов, застроенных частными домами. Оказалось, что свой статус поменяло большинство из них. Люди начали копать дальше и о своих результатах они рассказали нам.

В редакцию altapress.ru пришли представители четырех ТОСов Барнаула: «Стахановский», «Матросовский», «Осипенко» и «Мирный». Вместе с активистами Северо-Западного их объединила депутат АКЗС Евгения Боровикова.

Политик откликнулась на просьбу о помощи и занялась их проблемой. Боровикова начала задавать представителям профильных министерств, комитетов и ведомств неудобные вопросы. Но четких ответов получить не удалось и ей. Как до сих пор не получается попасть на прием к мэру Барнаула Вячеславу Франку.

Евгения Боровикова,
депутат АКЗС:

Несмотря на депутатский статус, меня упорно отправляют в отдел для обращений граждан. Со своим удостоверением я имею право просто зайти в кабинет мэра в любое время. Только через заместителя главы города Юрия Еремеева мне удалось организовать встречу с руководством, но не с самим Вячеславом Франком, а с замглавы мэра Андреем Федоровым. Поэтому неудивительно, что жители считают: власть не хочет выстраивать с ними диалог.

К слову, жители ТОС «Мирный» об изменении функциональных зон узнали еще в прошлом году. Они направили запрос в комитет по строительству, архитектуре и развитию Барнаула. Люди уже тогда потребовали внести изменения и вернуть им зону Ж-4.

Но им ответили, что обращение было рассмотрено на заседании комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки.

«Согласно Генеральному плану городского округа <...> земельные участки по адресам: город Барнаул, проезд Трамвайный, 19-а, 21, 23 <…> расположены в функциональной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более), в которых размещение индивидуальных жилых домов не предусмотрено», — говорится в ответе.

Максим Прудков,
представитель инициативной группы «Мирного»:

С нами встретился сотрудник администрации Железнодорожного района и заверил, что из-за изменения функциональных зон нам ничего не угрожает и никто нас расселять не намерен. Он также сказал, что мы сможем узаконить строительство новых и реконструкцию старых домов, но только через суд. Мы, если честно, просто расслабились, а когда началась вся эта история, решили подключиться.

«Так постепенно вытеснят всех нас»

Что нового рассказали представители ТОСов журналистам altapress.ru? Многие из них сходятся во мнении, что изменения касаются в первую очередь застройщиков, без учета интересов жителей. Администрация Барнаула позаботилась о фундаменте для грядущего комплексного развития города, в которое частный сектор никак не вписывается.

Владимир Ворогушин,
председатель ТОСа «Стахановский»:

Я искренне не понимаю, чем чиновникам помешали частные дома. Во многих европейских странах, да и в нашей столице тоже, до сих пор существуют целые малоэтажные районы. И их никто не трогает. Если властям нужно развивать город, пусть они всерьез озаботятся благоустройством наших поселков, чтобы они не только украсили Барнаул, но и стали комфортнее. Почему их нужно подводить к сносу и сталкивать жителей с застройщиками? Ведь сюда не пойдут крупные девелоперы. Сначала придут скупщики. А потом может начаться точечная застройка.

Он добавил, что люди, не пожелавшие продавать землю, поневоле будут жить по соседству со стройками, а после – с высотками. Впоследствии городские «сельчане» будут вынуждены отдать участки вместе с домами за бесценок. Поэтому для многих новость о смене функциональных зон стала просто шоком.

Владимир Ворогушин,
председатель ТОСа «Стахановский»:

Как говорится в мультфильме «Крокодил Гена»: «Мы строили, строили и наконец построили». Что теперь будет с домами, которые люди возводили несколько лет, вкладывая собственные средства? Что будет с поселками, которые они за свой счет благоустраивали, приводили в порядок, где они проводили новые коммуникации? Многие из тех, кто хотел перестроить дома, теперь раздумывают, а стоит ли тратить деньги и силы, если их могут попросту выжить со своей земли. Что же касается администрации города, то власть попросту самоустранилась. На свои вопросы мы получаем только отписки. А ведь каждый из нас может оказаться на месте жителей ул. Смирнова в поселке Северо-Западный.

Владимир Ворогушин,
председатель ТОСа «Стахановский»:

На примере ул. Смирнова хорошо видно, как чиновники столкнули застройщиков и простых людей. Соседям этих домов предложили за бесценок продать земли без учета стоимости построек. Разумеется, они отказались. И что же мы видим? Их начали постепенно выживать. С балконов в огороды людей летит всякий мусор — бутылки, шприцы, презервативы. Некоторые решили все же продать землю, но желающих жить с такими соседями попросту нет. Теперь у людей один выход — соглашаться на копейки от застройщика. И горожане оказались в этой ситуацией один на один с заинтересованными лицами. Их права никто не защищает. Так постепенно вытеснят всех нас. И это просто катастрофа.

Ответ администрации Барнаула

К слову, когда в altapress.ru обратились жители поселка Северо-Западный, выяснилось, что они не единственные, кто считает себя пострадавшим. Мы отправили запрос в мэрию города с просьбой разъяснить ситуацию.

Ответил Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула. Нам подтвердили, что в соответствии с генпланом и решением гордумы, территории отнесены к зонам застройки многоэтажными жилыми домами.

«Градостроительными регламентами территориальных зон Ж-1, Ж-2 предусмотрен условно разрешенный вид использования земельного участка для индивидуального жилищного строительства», — говорится в ответе.

При этом «получение разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства не требуется, если земельный участок и (или) объект капитального строительства используется в соответствии с видом разрешенного использования».

Судя по ответу комитета, собственники имеют право возводить индивидуальные жилые дома и подключаться к инженерным сетям. А вот для вновь образуемых наделов и частного домостроения уже потребуется пройти процедуру получения разрешения.

Что касается планов администрации на данную территорию, то их попросту еще нет, как и заявок от потенциальных застройщиков.

«Выкуп земельного участка с целью возведения объектов капитального строительства возможен при достижении согласия с собственником. В случае принуждения к продаже недвижимого имущества со стороны строительных организаций собственники вправе обратиться в правоохранительные органы», — говорится в письме.

Кадастровое «ценопадение» как подготовка к реновации?

Жители поселков, затронутых изменениями правил землепользования и застройки (ПЗЗ), проверили кадастровые выписки на свою недвижимость. Каково же было их удивление, когда они наткнулись на «аттракцион неслыханной щедрости» — кадастровая стоимость их наделов упала на 30–50%.

Игорь Кобзев,
представитель инициативной группы ТОСа «Матросовский»:

Упала цена не только на землю но и на все постройки. Раньше, чтобы добиться снижения налога на недвижимость, нам нужно было оспаривать государственную оценку в суде. Мне самому приходилось решать вопрос таким образом, ведь кадастровая стоимость моей собственности была выше рыночной. Сейчас же мы наблюдаем обратную ситуацию. По сравнению с 2019 годом стоимость моего участка уменьшилась на треть, а у кого-то и в половину. Возникает вопрос — почему? Возможно, чтобы застройщикам было проще скупать наши участки? Думаю, сейчас всем барнаульцам не помешало бы сверить кадастровые данные. Боюсь, многих ждет масса сюрпризов.

Факт снижения кадастровой стоимости недвижимости в частном секторе подтверждает и выписка на дом по адресу на ул. Танковая. Его площадь почти 187 кв. м. В 2017 году дом был оценен в 3,7 млн рублей, а спустя четыре года подешевел до 1,2 млн.

Представитель инициативной группы ТОСа «Осипенко» Ольга Мухоед тоже неприятно удивилась изменениям. До января 2021 года ее участок стоил чуть больше 3,2 млн рублей, сейчас цена едва превышает 2 млн.

Ольга Мухоед,
представитель инициативной группы ТОСа «Осипенко»:

В моем случае снижение кадастровой стоимости составило более миллиона рублей. И такие метаморфозы произошли у многих жителей нашего поселка, проверивших выписки. Но я хотела бы обратить внимание еще на один факт — неравнозначное снижение кадастровой стоимости в зависимости от функциональной зоны. Судите сами. Ж-1 и зона смешанной и общественно-деловой застройки местного значения (СОД-2) подешевели в среднем на 35–50%. Напомню, теперь мы тоже относимся к территории для многоэтажного строительства. А там, где осталась зона Ж-4, кадастровая стоимость упала на 28%. За счет чего возникла такая разница?

Евгения Боровикова разделяет опасения людей. Сейчас формируется запрос на основе обращений жителей, у которых изменилась кадастровая стоимость недвижимости, в Алтайский центр недвижимости государственной кадастровой оценки.

Евгения Боровикова,
депутат АКЗС:

Пусть компетентные сотрудники ведомства разъяснят, в связи с чем произошло понижение кадастровой стоимости недвижимости в данных районах и почему оказалось, что так разнится процентовка. От их ответа зависит, в какие инстанции мы будем обращаться в дальнейшем. Если возникнут основания полагать, что действия носили незаконный характер (сверим с региональным и федеральным законодательствами), то будем обращаться в надзорные органы. В частности, в прокуратуру.

Тысячи подписей

Политик отметила, что резкое падение госоценки могло произойти в связи с принятием нового генерального плана Барнаула. По закону она должна проводиться один раз в пять лет.

Евгения Боровикова,
депутат АКЗС:

Мы обязательно проверим, соблюдались ли нормы законодательства. И если была нарушена периодичность госоценки, мы уже будем делать определенные выводы. Кроме того, мы собрали более 3 тыс. подписей под обращением к городским властям с требованием изменить генеральный план и правила землепользования и застройки в части смены зоны назначения территорий обратно на Ж-4.

Подписи собирались как раз во время публичных слушаний, которые проходили в течение месяца. Хотя согласно Градостроительному кодексу срок мог быть продлен до трех месяцев.

Евгения Боровикова,
депутат АКЗС:

С чем связана такая спешка и почему гордума выбрала минимальный срок — тоже не совсем понятно. К тому же экспозиции проходили не ежедневно, а раз в неделю — в понедельник с 14:00 до 16:00. Как раз в это время люди находятся на работе. Так снижается явка. Более того, информирование проходило только на сайте мэрии и в газете «Вечерний Барнаул», хотя, зная чьи интересы будут затронуты, чиновники могли бы доносить информацию адресно, через те же ТОСы. Этого сделано не было. Более того, на экспозициях не нашлось прошитого и пронумерованного журнала с соответствующими документами. А это прямое нарушение, и мы уже подали заявление в прокуратуру. Если честно, то оно не единственное. Все нарушения будут проверяться ведомствами.

Боровикова добавила, что в Градостроительном кодексе четко прописано: для принятия принципиального решения должно учитываться фактическое использование территории.

Евгения Боровикова,
депутат АКЗС:

У городских властей должно быть техническое и экономическое обоснование смены функциональных зон. В этом же документе прописано, что вначале застройщикам нужно предоставить незаселенные участки, иными словами, следует сперва озаботиться расширением городских границ. Учитывая не самую лучшую демографическую ситуацию в Барнауле, нет необходимости в таком количестве жилья. А генплан предполагает до 2036 года увеличение плотности населения краевой столицы до более чем миллиона жителей. Но это из области фантастики. Когда начался весь сыр-бор с микрорайонами, заместитель председателя БГД Сергей Струченко написал, что я не права, ведь территория, которой жители хотят вернуть статус Ж-4, является градостроительной ценностью. Он отметил, что город нужно развивать. Но у нас не Новосибирск. Хотя там, насколько мне известно, все правила четко прописаны. И таких ситуаций, как с ул. Гушина в Барнауле, возникнуть не могло.

Внимание! Комплексное развитие

Отметим, что Барнаул и Новосибирск сравнивают регулярно. Большой город стал для краевой столицы «сыном маминой подруги». Нам постоянно ставится задача угнаться за богатым соседом.

Частный сектор и старые многоэтажки могут пойти под снос для возведения новостроек. Об этом говорят поправки в Градостроительном кодексе от 30 декабря прошлого года. Их планируется принять в третьем квартале 2021-го.

Для светлого будущего городу нужны площади, поэтому в проект комплексного развития вошли не только чахлый Поток с его ветхим и аварийным жильем, но и многоквартирные дома 60-80-х годов прошлого века, а также требующие дорогого капитального ремонта, не соответствующие градостроительному регламенту и т. д.

Эксперты отмечают, что это практически все жилье Барнаула. Теперь горожанам придется быть на чеку, ведь после принятия изменений в любой момент тот или иной район может оказаться в проекте реновации.

Об этом на прошлой неделе рассказали замминистра строительства и ЖКХ Игорь Спивак и глава профильного комитета Андрей Воробьев на расширенном заседании фракции партии «Справедливая Россия».

К слову, жителей частного сектора тоже пригласили на расширенное заседание. Горожане еще раз обозначили свою позицию. Обсуждение острых вопросов не обошлось без эмоциональных дебатов, но они ни к чему не привели. Как отметил руководитель фракции Александр Молотов, важно, что были рассмотрены острые темы градостроительной политики, которые можно в дальнейшем более детально проработать.

Собственники частных домов получили четкий ответ только на два вопроса: о планах на реновацию территории и изменении функциональных зон на Ж-4.

Антон Воробьев,
председатель комитета по строительству, архитектуре и развитию Барнаула:

Пока решение о комплексном развитии данных территорий не принималось органами исполнительной власти. В случае принятия нужно будет предусмотреть соответствующие механизмы реализации. Что касается изменений статуса территорий с зоны многоэтажной застройки на зону индивидуально строительства, то вопрос был рассмотрен комиссией. Без внесения изменений в генеральный план вернуть вам зону Ж-4 невозможно.

Тем не менее люди не намерены останавливаться. Совместно с Евгенией Боровиковой и юристом Викторией Серовой они будут отстаивать свои права. Сейчас уже собраны подписи в защиту их требований, отправлены запросы в профильные ведомства и заявления в прокуратуру. В ближайшее время запланирован митинг.

Жители поселков уверены, что если они остановят борьбу, то могут оказаться в незавидном положении — наедине с проблемами и застройщиками. Индивидуальная жилая застройка перешла в условно разрешенный вид использования, однако нет никакой гарантии, что в ходе очередных «тихих» изменений ее не переведут в запрещенную.

Самое важное - в нашем Telegram-канале