Недвижимость

Отмена льготной ипотеки и нехватка земли. Алтайские строители рассказали о болевых точках рынка

Региональный минстрой ожидает, что по итогам 2022 года в Алтайском крае введут в эксплуатацию 1 млн кв. м. Однако поводов для радости немного. Почему квадратный метр жилья в Барнауле дороже, чем в Екатеринбурге, к чему приведет отмена льготной ипотеки и как строителям бороться за кадры и землю? Эти темы представители бизнеса обсудили на экспертном совете премии «Менеджер года-2022» по строительству и стройиндустрии, состоявшемся в ИД «Алтапресс».

Экспертный совет премии «Менеджер года-2022» по строительству и стройиндустрии.
Экспертный совет премии «Менеджер года-2022» по строительству и стройиндустрии.
Ирина Пергаева.

Классические проблемы

Нет людей

Гендиректор группы компаний «Союз» Владимир Отмашкин отметил, что в предприятия промышленности вкладывают большие средства, появляются серьезные государственные заказы — при этом опытных специалистов не хватает. Все это сулит интенсивный рост зарплат, которым будут приманивать новых сотрудников.

Традиционная кадровая проблема в 2022 году усугубилась с вводом частичной мобилизации. Свой отпечаток оставляет и отток населения.

«В этом Алтайский край бьет все рекорды в стране, — говорит Юрий Фриц, гендиректор „Сибирьконтракт плюс“. — В оттоке виноваты не только маленькие зарплаты, но и отсутствие перспектив, интересных стратегических проектов. Полная инертность не только в экономике, но и в социальной, культурной жизни».

Собственник компании «Акто» Александр Зайцев видит решение кадровой проблемы в повышении престижа профессии и более плотной работой со студентами.

«У нас учащиеся сузов не понимают, что они в Барнауле могут найти нормальное место работы: начиная от изготовления материалов и заканчивая строительной площадкой, — говорит он. — Многие и на предприятиях не бывали. Нужно за руку приводить, уговаривать, бороться за выпускников. Других не будет».

Нет земли

На экспертном совете обсудили также проблему нехватки земли.

«Нам говорят: земли в городе нет. Ну, нет в России земель, подумаешь тут, — разводит руками гендиректор «Жилищной инициативы» Юрий Гатилов. — Она то федеральная, то региональная. Нам это неинтересно. Ее в любом случае нужно сформировать и выставить на аукцион.

Экспертный совет премии «Менеджер года-2022» по строительству и стройиндустрии.
Ирина Пергаева.

Главный архитектор Алтайского края Виктор Четошников выразил мысль, что к нехватке земли привел проект предыдущего генплана, принятый строительным сообществом.

«В общем-то, он и не предлагал территориального развития, исключил возможности городу предлагать эти участки, — объясняет он. — В той версии генплана была одна ошибочная, на мой взгляд, концепция, что город будет развиваться в границах застроенных территорий за счет реконструкций».

Четошников подчеркнул, что сообществу нужно активнее вносить предложения при разработке нового генплана, взять на себя ответственность за результат, который в итоге получит город.

Кирпичи — на Дальний Восток

Еще одна примета времени — более половины строительной продукции не задерживается в регионе.

Гендиректор компании «Стройберг» Михаил Дыров рассказал, что в 2020 году 90% его продукции оставались в Барнауле. Сегодня 55% кирпичей, газобетона и прочих материалов уезжают в Новосибирскую область, в Красноярский край и на Дальний Восток. Более того: в следующем году этот процент увеличится.

Экспертный совет премии «Менеджер года-2022» по строительству и стройиндустрии.
Ирина Пергаева.

«Мы говорим о каких-то результатах, цифрах, квадратах. Да никто уже не строит у нас! — говорит Дыров. — Если бы не логистика, и перевоз был дешевле, я бы все отправлял на Дальний Восток. Там строят».

Владимир Отмашкин заявил, что объемов строительства «Союз» снижать не планирует. Но интенсивнее расти они будут не в Барнауле, а в Новосибирске.

Дорогой Барнаул

Строители обсудили высокую стоимость квадратного метра в Барнауле. Как отметил Юрий Гатилов, в соседних мегаполисах — Новосибирске и Екатеринбурге — ее средняя стоимость намного меньше и составляет 80 и 60 тыс. рублей соответственно. В Барнауле — 100 тыс. рублей.

«Есть такое правило — квадратный метр должен равняться по цене средней заработной плате в регионе. У нас сегодня это официально 35−40 тыс. рублей. Кто эти квартиры покупать будет?» — говорит гендиректор компании «Стройберг» Михаил Дыров.

Экспертный совет премии «Менеджер года-2022» по строительству и стройиндустрии.
Ирина Пергаева.

Он видит проблему в «запредельной» стоимости земли и подключения к сетям инфраструктуры. По мнению Юрия Гатилова, на ценообразование влияет и система проектного финансирования.

Юрий Гатилов,
гендиректор компании «Жилищная инициатива»:

У него всегда будут противники. Это хорошо, великолепно, наш клиент будет пить кофе и курить сигару, а квартира будет безопасно строиться. Только уже под 100 тыс. рублей за кв. м. стоимость квартир почему-то возросла.

Это, оказывается, застройщики жадные виноваты! Но на самом деле процентная ставка для нас особенно высока. Уже до 30% поднималась, забыли что ли? Как будешь строить дальше, начинать объект, если нет инвесторов? Нужно построить на свои деньги. У кого такие огромные? Ну, у 10 фирм по всей России. Они и останутся, а нас вырежут.

На ценообразование также не мог не повлиять рост стоимости строительных материалов.

Экспертный совет премии «Менеджер года-2022» по строительству и стройиндустрии.
Ирина Пергаева.
Экспертный совет премии «Менеджер года-2022» по строительству и стройиндустрии.
Ирина Пергаева.
Экспертный совет премии «Менеджер года-2022» по строительству и стройиндустрии.
Ирина Пергаева.

Максим Беликов,
генеральный директор компании «Алькон»:

Год начинался с сильного подорожания материалов, резких скачков. Февральские события показали, что мы очень импортнозависимы. Ситуация спустя какое-то время пришла в норму.

Итоги года подводить пока рано. Но, по ощущениям, объемы остались примерно на том же уровне, что и в прошлом, уверен, не все наши конкуренты награждены вниманием и таким доверием.

Ситуация на рынке жилья

Эксперты рассмотрели и непосредственно динамику цен на рынке жилья. Как отмечает директор компании «Династия 24» Дмитрий Дворядкин, к ноябрю люди стали успокаиваться и относительно активно приобретать недвижимость.

В целом, по итогам октября, можно говорить о падении рынка в Алтайском крае. Так, число договоров долевого участия сократилось на 39% по отношению к сентябрю. Ипотечных сделок стало меньше на 12%. Также прав собственности зарегистрировали на 13% меньше.

Экспертный совет премии «Менеджер года-2022» по строительству и стройиндустрии.
Ирина Пергаева.

Впрочем, как заметил эксперт, сентябрь был рекордным месяцем по количеству сделок за полугодие, поэтому октябрьский спад и оказался таким ощутимым. Дмитрий Дворядкин ожидает, что в ноябре падение скорректировалось.

Также рынок ждет ажиотажный спрос: Минфин объявил, что 31 декабря льготная ипотека прекратит существование. Примерно то же самое происходило в 2016 году, напомнил эксперт.

«Лучше не поддаваться панике, — говорит Дмитрий Дворядкин. — Это разгонит рынок на один месяц и компенсирует спад начала и середины года. Но начало 2023 года рискует просесть».

Андрей Шалаев,
директор барнаульского филиала «Открытые Инвестиции»:

Сейчас люди, несмотря ни на что, находят средства инвестировать в «жилые» квадратные метры. Для меня это тоже удивительно — как при таком среднем доходе населения цена настолько увеличилась?

И тем не менее, люди могут изыскивать средства, они желают улучшать свои жилищные условия. Поэтому хотелось бы, чтобы строительная отрасль развивалась и процветала, возводилось действительно много современных объектов.

Экспертный совет премии «Менеджер года-2022» по строительству и стройиндустрии.
Ирина Пергаева.

Вторичка набирает обороты

Что касается вторичного жилья — его покупают активно, предложений становится меньше. Например, если летом количество объявлений доходило до 4 тыс., то сейчас — меньше 3,5 тыс. Поэтому падения цен в ближайшее время ждать не стоит, говорит Дмитрий Дворядкин.

Президент союза риэлторов Алтайского края Марина Ракина отметила исторический момент: впервые цена за недвижимость на первичном рынке превысила вторичный. «Инвесторы уходят в другие регионы, близлежащие или в Санкт-Петербург, Москву, Краснодар», — говорит она.

Интерес, по наблюдением Ракиной, остается лишь к новостройкам с готовым ремонтом.

Но при этом не следует ждать снижения цены на первичном рынке — новостройки сейчас в дефиците. Строящихся объектов в четыре раза меньше, чем в 2014-м году.

Экспертный совет премии «Менеджер года-2022» по строительству и стройиндустрии.
Ирина Пергаева.

«Маловероятно, что ставки по ипотеке снизятся — в октябре они перешагнули рубеж в 10%, но остаются в целом вполне комфортными», — прогнозирует Дмитрий Дворядкин.

Перспектив развития рынка не будет без решительных действий всех его участников, уверен эксперт.

«От Центробанка мы ждем, чтобы они не замораживали ипотеку и не запрещали такие инструменты, как околонулевые ставки, — говорит он. — От застройщиков — чтобы снижали цены, и банки им это позволяли».

По оценкам «Династии 24», чтобы «разогнать» рынок нужно снизить стоимость квартир как минимум на 10−15%. «А если на 20%, то это будет уже более качественным стимулированием отрасли. Это видно по новым проектам, которые выходят на рынок по более низким ценам, и они хорошо раскупаются», — заключил Дворядкин.

Экспертный совет премии «Менеджер года-2022» по строительству и стройиндустрии.
Ирина Пергаева.

Отмена льготной ипотеки

Положение усугубляется отменой льготной ипотеки. Участники рынка от этого не в восторге. «Вторичка нас задавит. Добивают отрасль», — констатирует Юрий Гатилов.

«Если отмена все-таки состоится, то, вероятнее всего, спрос упадет, — прогнозирует Дмитрий Дворядкин. — А значит, просядут продажи жилья, а строительство новых комплексов замедлится. При и без того невысоких сегодняшних темпах. В целом, конечно, льготная ипотека стимулирует рынок. Но по большому счету такой метод для экономики — зло: и население беднеет, и взвинчивает это цены очень сильно. Было бы разумнее отдать деньги либо адресно тем, кто нуждается в помощи, либо напрямую застройщикам».

Марина Ракина, ссылаясь на источники в банке, предполагает, что льготная ипотека как раз станет адресной: либо для многодетных, либо для малоимущих и IT-семей и т. д. Она уверена, что отмена льготы стимулируют еще более тесное взаимоотношение застройщиков и банков по программе субсидирования.

Чтобы сообщить нам об опечатке, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter

Загрузка...
Рассказать новость