Ипотечные качели
Апрель и май 2022 года наверняка запомнится надолго. После того, как в конце февраля ЦБ прописал рынку сильнодействующее «успокоительное» — повысил ключевую ставку с 9,5 до 20% — спрос на ипотеку рухнул. Так, в мае объем выданных кредитов на покупку жилья в рублях сократился в Алтайском крае в 4,5 раза (к маю 2021-го), количество — в 5,6 раз.
Такого не было даже в кризисном 2015 году: тогда, после взлета ключевой ставки до 17%, объем выданных ипотек сократился в 3,3 раза. На восстановление ушло два года — о достижении докризисного уровня ипотечного кредитования крупнейшие банки (Сбер и ВТБ) заявили только в конце 2017-го.
Но в этом году удар по рынку был чувствительнее. Инфляция съела заработки: к примеру, в мае реальная зарплата в Алтайском крае оказалась ниже, чем год назад, на 4,7%, по данным крайстата. Инвесторы, практиковавшие вложения в недвижимость, переориентировались на вклады.
А затянувшаяся геополитическая неопределенность заставила часть заемщиков отложить сделки. «Люди стали с осторожностью подходить к новым финансовым обязательствам», — объясняет Ольга Лаврова, брокер агентства недвижимости «Жилфонд Барнаул».
Между тем, участники рынка отмечают: после двух месяцев движения вниз ипотечные «качели» пошли в обратную сторону. «В июне рынок активнее в 1,5-1,7 раза, чем в мае», — констатирует Дмитрий Дворядкин, гендиректор агентства недвижимости «Династия 24».
Робкое оживление
Возросший интерес заемщиков к ипотеке отметили все опрошенные «СК» банки: «Акцепт», «Ак Барс», ВТБ, Газпромбанк и Сибсоцбанк. В «Ак Барс Банке» в июне количество заявок возросло на 55% по сравнению с маем, рассказала Татьяна Ефименко, руководитель офиса продаж.
Дмитрий Горбунов, управляющий ВТБ в Алтайском крае и Республике Алтай, приводит такие сведения: объем выдач кредитов заемщикам края в июне по сравнению с маем увеличился в четыре раза по стандартным ипотечным программам банка (по ним, в основном, покупают вторичку), в 1,5 раза — по программе ипотеки с господдержкой, по «семейной ипотеке» сохранился на прежних значениях.
При этом Татьяна Зинченко, руководитель «Агентства недвижимости Татьяны Зинченко», связывает оживление с отложенным спросом, провалившимся в апреле и мае.
Не удивительно, что в июле рост оказался уже не столь резким — по оценкам Дмитрия Дворядкина, он составит порядка 10% к июню. «И июнь, и июль 2022 года не достигли июня-июля 2021 года, поэтому говорить можно скорее о робком оживлении», — считает он.
Будущий магнит
Тем не менее большинство опрошенных считают это оживление (пусть пока и робкое) устойчивым трендом. Во-первых, потому что его двигатель — снижение ключевой ставки Центробанка, вслед за которым снижаются и цена ипотеки. А в этом деле ЦБ идет все дальше и дальше: 10 июня регулятор вернул ставку на докризисный уровень 9,5%, с 25 июля снизил ее до 8%.
«На наш взгляд, тенденция к понижению ключевой ставки сохранится до конца года», — комментирует Александр Кокорев, директор «Газпромбанк» в Алтайском крае.
Во-вторых, потому что правительство, поначалу поднявшее ставку по льготной ипотеке до 12%, вернуло ее на уровень 7%, а по факту в банке ставка может быть еще ниже. Не случайно большинство представителей кредитных учреждений сообщили «СК», что эта ипотечная программа показала существенный рост в июне-июле.
В-третьих, свою роль сыграло и окончание действия вкладов, открытых в марте на пике доходности.
«Освободившиеся денежные средства клиенты начали инвестировать в недвижимость», — объясняет Александр Фролов, начальник управления организации продаж розничного бизнеса «Банка Акцепт».
При этом доходность депозитов продолжает падать, на что влияет, в том числе, все та же ставка Центробанка. Так что жилая недвижимость имеет шанс вновь стать магнитом для инвесторов.
Ну и, наконец, назовем четвертый фактор оживления: обновленные условия рефинансирования, введенные частью банков. К примеру, в ВТБ для кредитов, оформленных с 1 марта по 25 июня включительно, отсутствует требование к «сроку жизни» кредита, — привел пример Дмитрий Горбунов.
А в «Ак Барс Банке» для рефинансирования кредитов сторонних банков достаточно совершить один ежемесячный платеж. «Для собственных клиентов необходимо три платежа», — говорит Татьяна Ефименко.
Лицом к риэлтору
Надо сказать, что попытки раскрутить рынок предпринимают и теряющие покупателей застройщики. Сама себя квартира уже не продаст, как это было в предыдущие два года. И они усилили акцент на продажах, позвав на помощь риэлторов.
«Застройщики готовы пойти на повышение риэлторам комиссии, которая в предыдущие «жирные» годы была резко сокращена. Нас возят на экскурсии на объекты и брокер-туры, нам организуют обучение», — говорит Татьяна Зинченко.
Более того, некоторые застройщики предлагают покупателям особые условия.
«Они уже не ждут быстрого разрешения сложной геополитической ситуации. Самостоятельно влиять на изменение цены квадратного метра они не могут, поэтому инициируют совместные с банками ипотечные предложения, субсидированные ставки. Сегодня можно взять новостройку с дисконтом в 5-10%, экономия доходит до 200 тыс. рублей», — говорит Ольга Лаврова, брокер агентства недвижимости «Жилфонд Барнаул».
При этом Дмитрий Дворядкин особо отмечает активность новосибирских застройщиков, которые «предлагают много акций и скидок».
Впрочем, эту смену вектора статистика пока не уловила. По данным на 30 июня, у алтайских застройщиков имелись обязательства по 8 587 договорам долевого участия, что на 30% меньше, чем в первом полугодии прошлого года (11 908 договоров), сообщили в инспекции Стройжилнадзора.
Оптимистичная новость — в том, что ни один жилищный проект в крае не остановлен, ввод жилья продолжает расти.
Формула цен
Между тем, восстановление рынка напрямую зависит и от цен на жилье.
С лета 2020 года они стремительно росли: средняя цена квадратного метра на первичном рынке, рассчитанная «СберИндексом» по фактическим сделкам, к 30 июня 2022 года достигла в регионе 94 тыс. рублей.
А это почти вдвое больше, чем на старте госпрограммы: 48,5 тыс. Соответственно, к первичному рынку подтягивался и вторичный.
Рост цен на новостройки «съел» выгоду от низкой ставки по льготной ипотеке в Алтайском крае еще летом прошлого года, ежемесячный платеж по кредиту превысил уровень 2019 года, сообщал «СберИндекс». Понятно, почему Сбер прогнозировал снижение объемов ипотеки в 2022 году до 20%, вспоминает Татьяна Зинченко.
И вот сегодня риэлторы констатируют: рост на первичном рынке прекратился. «Цена не повышается и не падает как в Барнауле, так и в целом по России», — утверждает Татьяна Зинченко.
«Это связано с тем, что застройщики ограничены договорными обязательствами, поскольку вся проектная документация составлялась задолго до начала изменения геополитической ситуации», — объясняет феномен Ольга Лаврова.
А вот на вторичном, более гибком рынке ситуация вообще изменилась в корне. «Покупателям интересны собственники, готовые к большому дисконту, продавцам приходится снижать цены. Стоимость квадратного метра, к примеру, в мае 2022 года, снизилась к 2021 году в среднем на 17-20%», — говорит Ольга Лаврова.
Давление дисбаланса
За полтора летних месяца, по оценкам ВТБ, цены на жилье снизились в среднем более чем на 2%. Что будет дальше? Большой вопрос. По словам Ольги Лавровой, платежеспособный спрос исчерпал себя в значительной степени и находится в зоне риска.
«В ближайшей перспективе мы ждем дальнейшего снижения цены на вторичном рынке из-за дисбаланса между растущим предложением и ограниченным покупательским спросом», — считает она.
Татьяна Зинченко уверена, что снижение цен ждет и новостройки. Отчасти это подтверждает и наблюдение Дмитрия Дворядкина: по его словам, в новых проектах уже установлены более низкие цены.
«Квартиры, которые вышли на рынок в последние пару месяцев, дешевле на 400-500 тыс. рублей тех, что выставлялись в марте-апреле. Но в целом все продается и покупается сейчас и без этого. Лавинообразного снижения цен не будет», — говорит он.
Все еще впереди
Надо сказать, что в июне Минфин России (видимо, желая подбодрить участников рынка) давал сверхоптимистичные прогнозы: к концу 2022 года ипотека якобы может побить рекорд 2021-го.
Но опрошенные «СК» участники смотрят на будущее более сдержанно. Большинство из них полагают: восстановление потребует больше времени. «На наш взгляд, более реалистично повторение результатов 2019-2020 годов. Активность заемщиков до уровня прошлого года не восстановится», — считает Елена Дорохина, начальник отдела ипотечного кредитования «Сибсоцбанка».
«По прогнозам ВТБ, в этом году рынок ипотеки не сможет показать очередного рекорда продаж из-за сокращения числа сделок весной. Во втором полугодии объем выдачи ипотеки вырастет примерно в 1,5 раза относительно первого», — говорит Дмитрий Горбунов.
Дмитрий Дворядкин тоже полагает, что превзойти рекорд-2021 в текущем году нереально. Сдержанный взгляд на перспективы рынка и у Татьяны Зинченко: она полагает, что ипотечный рынок будет сжиматься в ближайшие один-два, а, возможно, и три года.
Особенность нынешнего кризиса — его геополитический аспект, и экономический спад со снижением всех показателей еще впереди.
Что еще происходит на рынке
Самое важное - в нашем Telegram-канале
