У "первички" есть свои нюансы
- Александр Анатольевич, прежде всего скажите, как в ситуации пандемии и экономических потрясений чувствует себя строительный рынок?
- Сейчас давать оценки существующей ситуации на рынке преждевременно. Но в целом можно отметить, что в связи с экономическим кризисом, который разгорелся в марте и связан был не столько с коронавирусом, сколько с обвалом стоимости нефти и падением курса рубля, определенное движение на рынке, конечно, было.
Если в январе-феврале продажи на рынке недвижимости были на 15-20% ниже, чем за аналогичный период прошлого года, то уже в марте — особенно в 10-15 числах — спрос на всю недвижимость значительно вырос. Причем не только у нас в крае, а по всей стране.
За счет этого роста мы на 20% перекрыли отставание февраля. Правда, с учетом того, что затем компании застройщиков встали на неделю, спрос просел на 25-30%. На этом в целом сказалась нерабочая неделя: не работали МФЦ, банки и т.д. Из-за коронавируса часть броней на квартиры клиенты сняли.
Люди сегодня находятся в большой неопределенности — они, конечно, будут выжидать. Пока рано делать какие-то прогнозы, посмотрим, как ситуация будет развиваться в апреле. Но, естественно, некоторый спад спроса будет наблюдаться — из-за нерабочей недели рынок просядет, без этого никак.
- Изменение спроса коснулось в равной степени как первичного, так и вторичного рынка недвижимости?
- Оба сегмента взаимосвязаны. Правда, есть определенный нюанс: если вторичный рынок может немного подождать и не спешить с ценовой политикой, то застройщикам нужно держать руку на пульсе.
Дело в том, что у нас в крае 70% жилья строилось по старой схеме, с привлечением средств дольщиков, и только четверть застройщиков перешли на проектное финансирование, которое не зависит от продаж.
Если продаж и притока ресурсов нет, то у застройщиков возникают определенные трудности в плане финансирования стройки. Поэтому, конечно, это скажется, на темпах строительства. Спрос будет определять дальнейшую политику строительных компаний.
Курсовая динамика не влияет
- Вы сказали, что рост спроса был вызван динамикой валют. Получается, люди начали скупать жилье, чтобы сохранить деньги?
- Да, это так. Но нужно понимать, что большого ажиотажа все равно не было. У людей сейчас нет таких денег, какие были накоплены в 2014 году, например. Тогда были открытые границы, большое количество объектов недвижимости приобретали жители Казахстана — большую роль играл обменный курс тенге и рубля. Поэтому такие сравнения не совсем корректны.
- Сейчас наблюдается обратная ситуация: рубль постепенно крепчает, доллар дешевеет. Можно ли в таком случае ожидать противоположных тенденций?
- Думаю, это не приведет к каким-либо движениям на рынке. У нас подавляющие большинство сделок — ипотечные. Это примерно 60-70% от общего числа сделок. То есть основная масса денежных ресурсов, на которые приобреталась недвижимость — это деньги, которых у людей на самом деле нет. Вряд ли кто-то станет спекулировать на заемных ресурсах.
Повторюсь, сначала наблюдался отложенный спрос — люди ждали, что ставка по ипотеке понизится, и откладывали сделки до лучших времён. Но поскольку резкие экономические изменения случились внезапно, россияне перестали ждать и вышли на рынок — начали совершать сделки, подавать заявки в банки на рассмотрение и т.д.
Благодаря этому и был отмечен скачок спроса на недвижимость.
Сперва - предоплата
- Как вы оцениваете меры поддержки населения, ваших клиентов, которые сегодня рискуют остаться без работы и без денег?
- Меры поддержки, заявленные на федеральном уровне, еще, так сказать, не дошли до стадии реализации. Нужно понимать, что есть определенные технические механизмы — например, в случае с "ипотечными каникулами" нужно предоставить справки, что доход упал на 30%. Или что вы переболели коронавирусом и т.д. Только тогда банк принимает вашу заявку.
Сейчас это все остается — на уровне деклараций. Нужно время, чтобы механизмы заработали. Поэтому пока сложно давать какие-то оценки, к концу месяца будет видно.
По поводу поддержки на региональном уровне, то мы обратились к властям с определенным предложениями, но пока никаких средств никому выделять не будут.
- А как повлияло первое постановление губернатора Виктора Томенко об ограничении в условиях коронавируса некоторых видов деятельности, в том числе строительной отрасли?
- Несомненно, оно повлияло на существующую ситуацию. Если помните, первый указ губернатора запрещал любые виды деятельности, за исключением непрерывного производства. Для сравнения, Москва и многие регионы строительство не запрещали, стройка везде шла, а у нас остановилась.
Конечно, это негативно сказалось как на производстве в целом, так и на объемах строительно-монтажных работ. Мы обращались к властям, говорили, что нужно строительство возобновить, довольно долго обменивались мнениям. И вот второй указ и постановление вышли только в понедельник (6 апреля) вечером. Поэтому строители начали работать со вторника.
Естественно большого провала на рынке не было, работа возобновилась. Но, разумеется, кризис оказывает определенное влияние на строительные компании. У многих есть опасения.
Например, если раньше производители материалов, поставщики сырья работали на определенных договоренностях, то сегодня вводится обязательная предоплата. Завтра могут любое производство остановить, и кто будет гасить объемы поставленной продукции? Поэтому многие предприятия переходят на новый режим: сперва предоплата, а потом уже поставка материала.
- Как сейчас обстоит дело с темпами строительства жилья? Можно ли говорить о том, что часть домов не сдадут в сроки?
- Нерабочая неделя существенного влияния на темпы не оказала. Можно было бы говорить о снижении темпов, если бы мы простояли месяц.
Сейчас главное опасение заключается в другом — если сегодня упадет спрос на жилье, то застройщики будут испытывать финансовые трудности, поскольку 70% строительных компаний зависят от дольщиков. Им придется привлекать собственные средства, что в сегодняшних реалиях весьма проблематично.
Застройщики должны рассчитаться с клиентами, и теперь еще будут платить аванс за материалы — железобетонную продукцию, кирпич и т.д. У кого-то уже есть набранные под оборот кредиты, нужно платить по процентам — правительство пошло навстречу, оно предоставило среднему бизнесу отсрочки по платежам. Но еще раз говорю, сам механизм не заработал, до нас эта мера пока не дошла.
Вдобавок правительство отменило штрафные санкции в отношении тех, кто сорвет сроки сдачи жилья, а также не будет объявляться банкротство — это серьезный шаг в сторону застройщиков
Что делать с банками
- Как раз хотел спросить о проектном финансировании, изменились ли его условия во время карантина?
- Я переговорил с представителями Сбербанка, ВТБ, Газпромбанка и т.д. — они отмечают, что в отношении тех договоров, которые сегодня действуют, естественно, никаких изменений вноситься не будет. Что касается новых договоров — здесь банки будут рассматривать бизнес-проект в целом. Они тоже понимают, что рынок просядет, а спрос на жилье снизится.
![Александр Мишустин, заместитель гендиректора ИКС "Союз".](https://obj.altapress.ru/picture/334359/900x.webp "Александр Мишустин, заместитель гендиректора ИКС "Союз".")
В новых условиях банки, чтобы обезопасить себя, будут гораздо жестче отбирать тех, кто сможет получить такой кредит. Банки сегодня нам говорят: «Мы деньги дадим, вы построите объект. Но как вы будете возвращать кредит? Вы же должны продать проект и вернуть деньги банку". Поэтому банкиры будут следить за реализацией жилья на рынке — это о перспективе выдачи кредитов.
Что касается, самих кредитов, естественно, сегодня фондирование стало дороже. Сейчас на пару-тройку пунктов банки будут поднимать процентную ставку, но в этом отношении Минстрой России вышел с предложением к правительству субсидировать ставки по кредитам дольщиков. Если банки сегодня будут поднимать стоимость ипотеки, то дольщикам будет субсидироваться примерно 2-3% от ставки, которая будет равна, допустим, 8%.
Таким образом установят, что должник будет платить 8%, а сумму, что будет их превышать, компенсируется государством.
То же самое касается и застройщика — здесь уже прикинули, сколько денег надо, чтобы компенсировать ⅔ или ⅓ затрат строительным компаниям при проектном финансировании. Пока этот вопрос обсуждается.
- Эксперты рынка, в частности ЦИАН, делают прогноз, что нерабочий апрель приведет к сокращению количества договоров долевого участия (ДДУ) на 50% в сравнении с прошлым годом. Согласны ли вы с такими цифрами?
- Дело в том, что, они дают прогноз в целом по стране. Если сегодня Москва не работает — органы регистрации стоят, там все глухо. А сделок — огромное количество. Разумеется, это сильно повлияет на процент по стране.
У нас сегодня ситуация сдвинулась с мертвой точки: МФЦ и банки работают. Думаю, что снижение, конечно, будет, но меньше, чем на 50%.
Проблемы с госзаказом
- Вот еще важный вопрос: исполнение госзаказов сейчас не остановилось? Расплачиваются ли краевые и муниципальные заказчики в срок?
- Мы уже обратили на это внимание региональных властей, минстроя. Как это было раньше, в кризисные времена, объекты госзаказа могут поддержать строителей. Пока никаких проблем в части их финансирования нет. Существует другая проблема, которая возникает во время инфляции — есть вопросы по выполнению заключенных контрактов в отношении их себестоимости. Затраты возрастают, себестоимость растет — вопрос, справятся ли застройщики?
Наш союз и минстрой предложили пересмотреть контракты, которые уже были заключены. На наш взгляд, нужно внести изменения по вопросам ценообразования с учетом, что существует удорожание материалов. Есть опасение, что генподрядчик не сможет закончить строительство, потому что он не уложится в те цены, которые были оговорены раньше заключения контрактов. Эта проблема стала заметна совсем недавно.
Вопросами ценообразования занялись в последние 2-3 недели. К примеру, если построить детский садик по контракту стоит 150-200 млн рублей, а цены поднимутся на 10-15%, то генподрядчик едва ли сможет закрыть ту ценовую разницу, которая возникнет.
Проблему необходимо решать за счет дополнительного бюджетного финансирования, поскольку разница в самом бюджете не отражена. Это вопрос не сегодняшнего, а завтрашнего дня.
Кто работает на "удаленке"
- Столичные СМИ пишут, что большинство федеральных строительных компаний без особых трудностей перешли на удаленку. Успели ли наши застройщики безболезненно адаптироваться к новой ситуации и быстро наладить работу в дистанционном режиме?
- Некоторые процессы у нас давно были налажены, например, электронная регистрация или удаленная работа с банками. В общем, сегодня применяются все возможные методы дистанционного управления компанией и работы с клиентами в онлайн-режиме.
Разные компании справляются с этим с разной долей успеха. Но на удаленку перешли все, потому что это требование не только Росреестра, но и банки также побуждают нас работать в таком режиме. Они, например, говорят, что в цифровом формате не будет очередей, мы быстрее проводим сделки в режиме онлайн и т.д.
Думаю, здесь нет ничего сверхъестественного. Тут, скорее, проблема в ментальности нашего покупателя, каждый сегодня хочет посмотреть квартиру собственными глазами, получить бумагу на руки — к таким документам больше доверия, чем к цифровым.
Правда, эта проблема касается в большей степени вторичного рынка. На первичном рынке жилья ситуация мягче, поскольку существуют разные виртуальные проекты, шоу-румы. На первичке квартиры как таковой нет, она будет построена, допустим, через полгода-год, клиенту представят проект в картинках. Так что очень многое зависит от покупателя, как он воспримет новые условия взаимодействия с компаниями.
О чем еще рассказал Александр Мишустин
Специальный вопрос
- Можно ли сейчас дать прогноз на ближайшие несколько месяцев, сколько в среднем будет стоить квадратный метр на первичном рынке недвижимости?
- Прогнозы давать пока сложно. Естественно, никто цены просто так поднимать не будет. Если рынок решит двигаться постепенно, то цены останутся на прежнем уровне. Если же он остановится, то последуют ценовые изменения. Думаю, официально застройщики не будут снижать цену, скорее всего, начнут предлагать скидки. Правда, это возможно лишь у тех, кто по старой схеме работает.
Остальные, кто работает по проектному финансированию, едва ли смогут делать какие-либо послабления покупателям, поскольку банк регулирует продажи, он дисконтировать жилье не позволит.
Поэтому я считаю, что в ближайшие месяц-два цены будут сохраняться даже при существующей инфляции. А дальше надо будет смотреть на уровень продаж. . При определенном сценарии можно, конечно, ожидать снижения на 5%, но ниже этого порога никто снижать не будет — это только себе в убыток.
Думаю, в связи с кризисом и с учетом навалившихся проблем некоторые стройки начнут "подмораживаться".
Какие-то объекты не будут начинать строиться, люди предпочтут выжидать более удачный момент для покупки. Если на рынке создастся небольшой дефицит, тогда и цены вырастут. Но пока дефицита в Барнауле я не наблюдаю. .
Самое важное - в нашем Telegram-канале
