От чего уходим
На июльском градостроительном совете «Алтайгражданпроект» защищал 16–17-этажный дом на 272 квартиры, где могут поселиться более 600 человек. Высотку «садили» на участок в 37 соток на углу улиц Партизанской и Челюскинцев. Жильцам предложили парковку на 95 машино-мест и небольшой двор.
Член градосовета Евгений Башкиров, подчеркнул: проект хоть и впритирку, но выполняет нормативы по количеству человек на участке, парковкам и озеленению. Однако коллеги заявили: невооруженным глазом видно, что жильцов будет слишком много.
Сергей Боженко,
замначальника комитета по строительству, архитектуре и развитию Барнаула:
Надо смотреть правде в глаза — нормативы устарели. Так строить нельзя.
«Я проанализировал десятка полтора проектов новостроек Барнаула, — рассказал altapress.ru главный архитектор края Виктор Четошников. — Практически во всех в два раза меньше озеленения, площадок для отдыха, парковок, чем нужно по действующим нормативам. Проблема не в том, что нормы устарели, они просто игнорируются».
Андрей Суртаев,
гендиректор компании “Архигрупп”:
Строить по действующим нормативам нельзя. Иначе мы получим отвратительный город. Нужно принять новые нормативы и жестко придерживаться их.
«Загадили центр», — в частной беседе обронил один из ведущих застройщиков Барнаула.
Формальным поводом для корректировки подходов к проектированию стали текущие изменения федеральных норм.
«Если их не внести в наши нормативы, по сути являющиеся “полным собранием” федеральных, то каждому проектировщику нужно отслеживать многочисленные меняющиеся “первоисточники”», — поясняет Четошников. Но главное, подчеркивает он, нужно прийти к единому, понятному для проектировщиков и застройщиков алгоритму работы.
Как предлагают решать проблему
По новым нормам увеличится количество парковочных мест: если сейчас их проектируют для четверти квартир многоэтажки, то будут для половины. Например, для дома на 100 квартир нужно 50 машино-мест, из них во дворе может быть расположено только пять.
Архитекторов ориентируют на подземные паркинги, поясняет Четошников. Только 30% от требуемых машиномест допустимо разместить в отдельно стоящих надземных гаражах и в пределах профилей улиц по внешнему периметру квартала.
Чтобы определить, сколько жителей можно «поселить» на участке, предлагается основываться на статистических данных о среднем составе семьи (в Барнауле это 2,4 человека) или жилищной обеспеченности (по прогнозу, через 10 лет — 25 кв. м на человека). Это позволит достоверно определить численность населения на участке и рассчитать площадь благоустройства, количество парковок.
Федеральные нормы определяют необходимый минимум парковок, озеленения, соцобъектов и количество человек на участке. На региональном уровне эти нормы можно только ужесточить. «Чего мы не делаем», — подчеркивает Четошников.
Так, на федеральном уровне установлена следующая плотность населения: на одном га микрорайона должно проживать не более 420 человек (при строительстве на месте ветхого жилья — 450). Для них можно построить около 10–11 тыс. кв. м. В этот «средний» гектар входят территории детсадов, школ, объектов обслуживания. Если их вычесть из площади микрорайона, население «чистой» жилой зоны и «выход» жилья увеличиваются в полтора раза.
Давайте как в Эмиратах
Строители возражают: в нынешних условиях предложенные нормативы едва ли применимы для Барнаула. «10 тыс. кв. м на гектар мы строили в кварталах 2000, Невском и других. В квартале 2033, который застраивается сегодня, плотность населения выше», — утверждает генеральный директор «Жилищной инициативы» Юрий Гатилов. Плотность застройки в центре он не прокомментировал.
Андрей Суртаев,
гендиректор компании “Архигрупп”:
С парковками тоже все сложно. По предложенным нормативам, около многоэтажек появятся заасфальтированные поля для машин. Строить подземные паркинги массово барнаульские застройщики не станут. Представьте, семья покупает квартиру за 1,2–1,5 млн рублей — и что, она сможет купить парковочное место за 400 тысяч? Нет.
Андрей Комяков, руководитель ПСК «Строительная перспектива», добавляет: «Выкупать жилье под снос будет нерентабельно. При таком подходе к нормативам строительство в центре встанет.
Барнаульцы останутся прозябать в разваливающихся домах — выкупать их не будет никакого смысла. Город останется со своим старым частным сектором и смогом от печного отопления».
Застройщик утверждает, что в соседнем Новосибирске действует другой подход — 25 тыс. кв. м на гектар. «При таких условиях строить можно», — говорит Комяков.
«Наша задача — не остановить строительство, а предложить разумные нормативы, — считает Суртаев. — А еще исключить ситуации, когда по сути одинаковые проекты одним застройщикам заворачивают, а другим пропускают. Мы проектируем разным компаниям. Я вижу, что это постоянно происходит. Причем во всех случаях есть законные обоснования».
Юрий Гатилов,
директор компании «Жилищная инициатива»:
А давайте установим нормативы, например, как в Эмиратах. Почему бы и нет?
Кому поломают кости
Виктор Четошников не соглашается, что федеральные нормы делают нерентабельной реновацию частного сектора.
Виктор Четошников,
главный архитектор Алтайского края:
Кто из застройщиков раскрыл реальную доходность строительства в центре на сносе? Да, затраты на подготовку площадки выше, но и цена “квадрата” несравнима со “свободными” окраинами. Повторюсь: нормы плотности застройки не меняются уже десятки лет, а застройщики и проектировщики не приучены их исполнять.
Измененная редакция нормативов будет тем решением, в котором нуждаются город и горожане. «Застройщики настроены кому угодно “поломать кости”, отстаивая свои интересы, рентабельность.
Однако пришло время осознать, что государственные приоритеты в жилищной политике меняются от количества “бетонометров” к качеству среды проживания. Градостроительные нормативы — не формальные требования, а инструмент защиты интересов потребителей — горожан», — продолжает Виктор Четошников.
В сентябре проект документа должен быть готов. До конца года его представят на утверждение правительства края.
Цитата
Виктор Четошников,
главный архитектор Алтайского края:
Общаясь с коллегами, в том числе из других регионов, получаю подтверждение, что готовящийся документ корректный. Но главное — он формулирует четкие правила игры, исключает подмену полноценных градостроительных решений манипуляциями с цифрами в пользу застройщика.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
