Пока своими силами
В столицу Алтайского края не идут обладатели крупных капиталов из федерального центра, выбирая более развитые города-миллионники. Но между тем Барнаул растет, и в нем появляются новые торгово-офисные помещения, которые начинают приносить прибыль или убытки обладателю.
Потому вопрос инвестирования в коммерческую недвижимость становится все более актуальным. К тому же на дворе ранняя весна и рынок оживает. В преддверии лета активно покупаются магазины и офисы с тем, чтобы успеть до зимы их отремонтировать, создать фирменный интерьер и начать работать в полную силу. Отметим, что вторую волну повышенного интереса к объектам коммерческой недвижимости риэлторы прогнозируют осенью. Точнее, в сентябре, когда на руках появляются заработанные за лето деньги.
По оценкам специалистов компании "Магистр", сегодня наиболее рентабельны вложения в покупку магазинов и офисов на "красной линии" города. Эти помещения год от года становятся дороже и приносят стабильную прибыль от аренды. Например, рыночная стоимость квадратного метра ликвидных торгово-офисных площадей в центре Барнаула составляет 50000 рублей. Соответственно, цена здания при условии, что его общая площадь составляет 1000 квадратов, окажется 50 млн. Учитывая, что средняя арендная плата в деловой части города на сегодняшний день равна примерно 1000 рублей за квадратный метр, в месяц можно получать до миллиона. Таким образом текущий доход от сдачи в аренду данного помещения составит 24% годовых. Через три-пять лет оно полностью окупит себя и начнет приносить прибыль. В целом коммерческая недвижимость способна приносить до 35% годовых.
- Риски инвестора, вкладывающего деньги в недвижимость, минимальны, - считает Василий Ивашков, генеральный директор риэлторской компании "Магистр". - Главный из них - риск физической утраты здания, однако во избежание подобного недвижимость страхуется. Также есть опасность того, что приобретенные площади в дальнейшем не покроют затрат. Поэтому важно заранее провести грамотную оценку здания, его состояния и функциональных особенностей.
Менее выгодны, точнее прогнозируемы, инвестиции в склады и производства. По мнению Клима Кондрахина, ведущего специалиста отдела коммерческой недвижимости риэлторской компании "Магистр", эти помещения часто дешевеют из-за того, что начинают разрушаться от специфики эксплуатации.
Взгляд специалистов
Что нужно учитывать при покупке объекта коммерческой недвижимости с целью дальнейшей выгодной сдачи в аренду? Прежде всего - общие тенденции на рынке, особенности деятельности в этом направлении органов государственной власти и спрос конкретных арендаторов. Такой подход, по словам Игоря Садовнича, директора компании "Деловая недвижимость", должен стать определяющим и для инвесторов-застройщиков.
- Когда наблюдался дефицит офисных и торговых площадей, можно было где угодно построить здание и получать прибыль. Сейчас надо понимать потребности горожан и четко представить себе, для кого строишь. Тогда можно будет просчитать доход от недвижимости.
Данные маркетингового исследования, проведенного специалистами компании "Ваш консультант" показали, что в Барнауле растет покупательская активность, но при этом очевидна неудовлетворенность горожан качеством и ассортиментом действующих торговых центров.
- Как правило, это связано с отсутствием элементарных концепций, позиционирующих одни торговые центры относительно других, - делится с нами Владимир Хлюстов, директор компании "Ваш консультант". - В такой ситуации становится очевидна необходимость обновления торгового формата, принципиальной смены концепта торговли. В подобных условиях наиболее перспективным является формат торгово-развлекательного комплекса.
- Переизбыток торговых площадей приводит к тому, что в настоящий момент недостаточно просто быть владельцем объекта недвижимости, - подытоживает Василий Ивашков, - нужно уметь наиболее эффективно им распорядиться. Очень важно предложить арендаторам привлекательные условия или выбрать оптимальный в данных условиях профиль помещения.
Главное - комфорт
Инвесторы начинают постепенно откликаться на потребности рынка, и в городе становится заметен рост количества профессионально управляемых объектов различных типов коммерческой недвижимости. Поэтому положение мелких собственников в ряде случаев становится менее уверенным. Гораздо привлекательней арендовать под магазин помещение в новом, специально построенном для этих целей центре с адекватными профилю инженерными системами, чем за те же деньги помещение в жилом доме.
И как результат - Барнаул прирастает несколькими торговыми центрами. Несколько месяцев назад заработал "Космос", на прошлой неделе состоялось торжественное открытие гигантского, по местным меркам, CITY-центра, в спешном порядке завершает отделочные работы "ГЕОмаркет" и достраивается "Пассаж". И все это специально созданные для комфортной работы помещения с вместительной парковкой, сервисными службами, кафе.
Новые торговые центры прирастают в этажах. Как прокомментировал Владимир Хлюстов, существует закономерность, согласно которой, чем выше этаж, тем ниже уровень продаж и, соответственно, стоимость аренды. Такие площади, как утверждает Игорь Садовнич, отводятся не под торговые, а офисные помещения. Как результат - снижение спроса на квартиры на первых этажах жилых домов. Слишком уж хлопотно организовать перевод жилого помещения в нежилое.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
