Проблемы и идеалы
Управляющий партнер Группы компаний SRG Федор Спиридонов рассказал о проблемах разработки проекта КРТ. О них узнали, взяв интервью у десятка крупных российских девелоперов.
- Информационная закрытость регионов: нет информации, о потенциальных инвесторах, о том, что строят, как строят и в какие сроки, как помогает власть.
- Высокая стоимость входа в проект. С учетом большой ставки ликвидность имеет огромное значение. Регион может доказывать свою готовность, отчуждая земли, чтобы получить в будущем квадратные метры, которые можно использовать для расселения ветхого жилья. Но делают так не везде.
Стоимость проекта повышается также за счет того, что на инвестора возлагают обязанность строить инженерные сети. Об этой проблеме постоянно говорят алтайские строители. - Ограниченность человеческих ресурсов. Если основательно не подготовиться, на крупный проект КРТ в регионах будет не хватит стройматериалов и людей, особенно высококвалифицированных специалистов. А предугадать масштаб задачи без информационной открытости (см. пункт 1) непросто.
- Готовность региона инвестировать в социальные объекты, места приложения труда, инфраструктуру. Москва смотрит, где мало мест приложения труда и компенсирует девелоперам их строительство, разрешением использовать отдельные территории под жилую застройку. Не во всех городах есть такие возможности для поощрения.
Эксперт рассказал об эффективном формате «мастер-девелопер», когда большой проект КРТ девелопер выполняет с помощью профессиональных субподрядчиков.
«Разработка мастер-плана, очередность застройки территории, контроль в течение всего проекта и привлечение инвестиционных партнеров – все на мастер-девелопере. Такие методы применяются в Москве, на реновации территории Авиационного завода, например», - отметил Федор Спиридонов.
По его мнению, успешный проект КРТ можно воплотить, если его авторы будут сфокусированы на потребностях человека, то есть держать баланс между жилым строительством, точками приложения труда и инфраструктуры.
Кроме того, нужна слаженная работа всех участников проекта с модерацией мастер-оператора и их одинаковый взгляд на горизонты планирования без «спекулятивных подходов. И, разумеется, вовлечение региона в проект. У властей должна быть такая же энергия и заинтересованность, что и у инвесторов.
Управляющий партнер Ivashkevich Hospitality Станислав Ивашкевич несколько раз сказал о важности планирования на всех уровнях.
«Нельзя позволять строить каждому желающему инвестору строить то, что он хочет и с теми параметрами, которые он хочет, - сказал он. – В отельном бизнесе, например, это в конечном итоге приводит к серьезным последствиям, начиная с транспорта, аэропорта, снабжения, персонала и безопасности».
Среди успешных сибирских проектов Ивашкевич упомянул пятизвездочный отель «Манжерок». «Лучший отель, что построен в России, этот шедевр повторить будет сложно», - сказал он.
Сложно, но нужно
Как напомнила директор Единого института пространственного планирования РФ Дина Саттарова, в законодательство вводят понятие «мастер-план». В стране готовятся создать 200 мастер-планов.
Они объединяют вопросы территориального планирования, прогнозы социально-экономического развития, национальных целей и увязывает это с планами и возможностями соседних территорий и регионов.
В целом он работает на развитие города: предусматривает, как повысить качество среды, создать условия для развития инфраструктуры и привлечения частных инвестиций. А также обеспечить показатели по строительству и повысить эффективность использования территорий, создавая на них места приложения труда.
Разработка будет включать в себя анализ социально-экономического развития, как внутри города, так и в его связях с соседями. Далее исследователи перейдут к комплексной оценке ресурсов, потенциалам, вызовам и путям их решения.
Третий этап представляет собой сценарной моделирование – это уже подробный анализ путей достижения главной цели проекта. В финале работы – выбор итогового плана и разложение его на детальные задачи.
Мастер-план – основание для изменений в генплане, инвестиционных программах и соглашениях. Это упрощает реализацию новых, злободневных идей.
*Комплексное развитие территории
Самое важное - в нашем Telegram-канале
