Малоэтажка против высоток
Ввод жилья в секторе ИЖС растет, в многоквартирном падает - эту тенденцию мы отметили еще в прошлом году, и она сохраняется.
Застройщики ограничивают объемы ввода высоток для поддержания цен, стремясь сохранить маржинальность после снижения массированной господдержки, полагают эксперты.
И вот результат. С января по май 2024 года общая площадь введенных в эксплуатацию индивидуальных домов в Алтайском крае достигла 308 тыс. кв. метров. Это больше показателя пяти месяцев 2023 года на 15%.
А ввод жилых высоток в январе-мае оказался вдвое меньше: 152 тыс. «квадратов», следует из статистики наш.дом.рф. Это минус 18% к аналогичному периоду прошлого года.
Хотя Алтайский край еще с 1990-х отличался особой любовью к частному домостроению, итог первых пяти месяцев 2024 года – рекордный как минимум с 2017-го (статистика портала наш.дом.рф – с 2017 года). А, возможно, и за все постперестроечные годы.
Доля ИЖС по площади по итогам пяти месяцев тоже достигла рекорда – 67%. Для сравнения: в разные годы на Алтае она составляла 30-60%.
Интерес к частным домам
Интерес к малоэтажке российские власти пытались подогреть еще при президенте Дмитрии Медведеве, объявившем проект «Малоэтажная Россия». План был - довести долю ИЖС до 70%.
Проект благополучно ушел в никуда. А в 2021 году интерес к частным домам начал расти без всяких проектов. Участники рынка объясняют это двумя факторами. Во-первых, относительно меньшими затратами на строительство.
«В 2023 году средняя стоимость строительства квадратного метра в ИЖС – 55-60 тыс. рублей против 100 тыс. рублей за квадрат в новостройке», - рассказывал Дмитрий Дворядкин, гендиректор агентства недвижимости «Династия 24» на круглом столе в ИД «Алтапресс».
Во-вторых, расширением кредитования индивидуального жилищного строительства (ИЖС). По данным наш.дом.рф, доля ипотечных кредитов на покупку и строительство ИЖС в 2024 году достигла в РФ 21,5%, тогда как в 2021-м составляла лишь 7,2%.
Ряд банков в этом году запустили ипотеку на приобретение участков под ИЖС.
Вероятно, привлекает и быстрота строительства (и, соответственно, возможность быстро въехать в новые жилье, сдать его или перепродать).
Так, компании и ИП, опубликованные и проверенные ДОМ.рф и специализирующиеся на частном домостроении в Алтайском крае (см. портал Строим.дом.рф), берутся возвести одноэтажные дома за 6-8 месяцев. Внутри такой дом имеет небольшой косметический ремонт.
А среднее время строительства высоток (с квартирами без отделки) в крупнейших городах России - от 2 до 5 лет, подсчитал в конце 2022 года ДомКлик. В среднем по стране – 2 года 9 месяцев (сведения приводил «Коммерсантъ»).
Цены пустились в догонку
Вообще, интерес к малоэтажке и участкам под ИЖС не только как к новой локации, но и как к инвестиции участники рынка отмечают.
Об этом рассказывал, к примеру, Дмитрий Кушнарев, представитель компании «Промжилстрой» - той, что строит в барнаульской Власихе новый коттеджный микрорайон «Лесной-2».
Он сообщал, в частности, изданию «Толк», что к нему обращаются юрлица и физлица, которые намерены приобрести сразу несколько участков именно для инвестиционных целей.
Он же заявил, что осенью повысит стоимость сотки с нынешних 250 тыс. до 280 тыс. рублей (то есть на 12%, а дальше посмотрит на спрос. К слову, в начале 2024 года сотка под Барнаулом стоила 131,8 тыс. рублей - это медианная цена (более подробно о ценах на участки - см. здесь).
При этом часть экспертов ожидают, что в ближайшие год-два интерес к ИЖС снизится. Ведь цена квадратного метра в малоэтажке догоняет цену в высотке. Так, в 2023 по 2024 годах участки в пригороде Барнаула подорожали более чем на 50%, стройматериалы - на 20-30%, приводил данные Дмитрий Дворядкин.
Непредсказуемый рынок
Но рынок недвижимости ведет себя не предсказуемо. На днях Александр Дубовенко, основатель компании Good Wood, которая строит частные дома в Подмосковье и Петербурге, отметил парадоксальную реакцию рынка в своем телеграм-канале.
"Раньше, когда работала ипотека, мы заключали стабильно один договор в день. Ипотеку отменили, но мы уже неделю подряд заключаем по пять договоров в день", - написал он. При этом неизвестно, на каких условиях возобновится семейная ипотека и будут ли программы с господдержкой вообще.
Так или иначе, ряд экспертов все же видят в секторе ИЖС большой потенциал роста. Причем аналитики ВТБ предположили, что частное строительство может стать новым вектором господдержки.
Очевидно, есть потенциал и в Алтайском крае. В регионе к этому готовятся: в пяти городах и 15 районах уже определены новые площадки под ИЖС, рассказали в минстрое (информацию приводит Союз строителей края).
В Барнауле, кроме Власихи, строительство возможно в Бельмесево - здесь планируют развивать квартал площадью 224 га. В Павловске зарезервировали под застройку 160 га.
Развитие не обещает быть гладким: по данным «Россетей», все подстанции Алтайского края загружены на 90% и выше, так что трудности энергоснабжения новых коттеджных поселков просматриваются. Что и подтверждают участники рынка.
Так, Дмитрий Кушнарев утверждал, что электроэнергии для поселка во Власихе в полном объеме нет. Он предположил, что ее не будет хватать и для других новых участков коттеджного строительства.
Что ж, скорее всего, проблемы, как обычно, будут решать по мере их поступления.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
