Нечего вводить
Тревожной тенденцией называют сокращение объемов так называемой «незавершенки». Как отмечает председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин, в будущем это может привести к обвалу ввода жилья и, соответственно, дефициту.
Эксперт указал, что объем незавершенного строительства за последние три года сократился в два раза: с 1,2 млн. кв. метров. до 603 тыс. кв. метров. Эти данные говорят об снижении числа запусков новых объектов.
Александр Мишустин,
председатель правления «Союза строителей Алтайского края»:
За этот год выдали всего 14 разрешений на строительство многоквартирных жилых домов, в прошлом — 20, в позапрошлом — 21, в 2018 году — 61. Что будем вводить в 2024 году? Серьезный вопрос.
К этой проблеме привела другая – дефицит земельных участков в Алтайском крае и, в частности, в Барнауле, уверен заместитель министра строительства и ЖКХ региона Игорь Спивак.
Он добавил: чтобы решить проблему, правительство региона привлекает в оборот земельные участки, относящиеся к федеральной собственности. Специалисты готовят проект планировки по квартальной застройке в зоне барнаульского аэропорта. Также краевой центр прорабатывает возможность вовлечь земли в районе Потока в комплексное развитие.
Некому строить
Эксперты опасаются, что при частичной мобилизации стройки покинут квалифицированные кадры, недобор которых и так сейчас ощущает отрасль. После пандемии она уже потеряла около 15% таких работников – и цифра растет, отметил исполнительный директор Союза строителей «РОР АК» Вячеслав Ширшов.
«Скоро людей не будет. Сейчас позабирали, да их и не было, - считает гендиректор компании «Жилищная инициатива» Юрий Гатилов. – Мастера по электрике для большого объекта практически не найдешь. И проектному институту нужны отсрочки».
17,5 тыс. человек работают в строительной отрасли, из них 14,4 тыс. строителей.
27 тыс. рублей — среднемесячная зарплата с января по июль (рост на 6,6%). Такие данные приводит замминистра строительства и ЖКХ региона Игорь Спивак.
Отток кадров из строительной отрасли «традиционно» поддерживает невысокий уровень зарплат в Алтайском крае.
Кирилл Овсянников,
гендиректор БКЖБИ №1 им. В.И. Мудрика:
На нашем заводе без учета вычета налогов средняя зарплата — 56 тыс. рублей. На эти деньги люди не готовы выживать, при этом по 230-250 часов занимаясь тяжелым физическим трудом. Поэтому они либо уезжают на Север, либо мигрируют в соседние регионы, где зарплаты выше.
Как добавил Овсянников, рабочих беспокоит и внешнеполитические события, которые влияют на режим работы, делают его «рваным»: то заводу приходится сильно сокращать объемы производства, то, наоборот — многократно увеличивать. «А люди хотят получать стабильную зарплату, быть уверенными в завтрашнем дне», - говорит эксперт.
29 застройщиков работают в Алтайском крае, по данным Игоря Спивака.
Ситуация на рынке жилья
По данным Алтайкрайстата, которые на встрече привел Игорь Спивак, на первичном рынке к этому дню выдано 2,6 тыс. ипотечных кредитов. Это практически на 40% ниже, чем в аналогичном периоде прошлого года. На вторичном рынке снижение уже двукратное — выдано 6,5 тыс. кредитов.
Это объясняется высокой ценой недвижимости. Так средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке составляет 82,7 тыс. рублей (выше на 40%, чем в прошлом году), на вторичке — 77,3 тыс. рублей (на 30% выше).
Дмитрий Дворядкин,
генеральный директор агентства недвижимости «Династия 24»:
Если в это время в 2021 году продавалось по 1-1,2 тыс. новостроек в месяц, то в мае это количество упало практически до нуля. В августе 2022 года — продалось лишь 300 новостроек и это в два раза больше, чем в июле. Мы все ждали, что в сентябре должно быть удвоение показателей августа. Но сейчас можем сказать, что это будет лишь небольшой прирост — не более чем на 10%. Частичная мобилизация повлияла на рынок недвижимости практически одномоментно.
Как отмечает спикер, сейчас особо осторожные начали снимать квартиры с продажи. А покупатели - откладывать сделки, предпочитая дождаться более понятной обстановки. При этом призванные - по понятным причинам - тоже не реализовали свои планы по покупке или продаже жилья. Он добавил: «Общая неопределенность замедлила только-только выходящий на докризисные показатели рынок. Можно сказать, что в целом люди - участники возможных сделок - ожидают худшего».
По этим причинам, несмотря на то, что количество предложений на вторичном рынке выросло (с 2 тыс. квартир в августе до 4 тыс. квартир в сентябре), снижения цены не произойдет, предполагает Дмитрий Дворядкин. Это же касается и первичного рынка: сейчас наблюдается дефицит строящегося жилья.
Дмитрий Дворядкин,
генеральный директор агентства недвижимости «Династия 24»:
В 2014 году одновременно строилось 2 млн квадратных метров. Сейчас - порядка 560 тыс. квадратов. Жилые комплексы, которые выходили на рынок в последние недели, распродавались в считанные дни. Но после 21-го сентября люди охладели к новостройкам. Возможно, считают, что текущие проекты могут и не достроить из-за всех событий.
Эксперт агентства недвижимости «Жилфонд» Ольга Лаврова добавила, что объемы продаж на рынке новостроек сократились с уходом краткосрочных инвесторов, которые планировали получить прибыль за счет роста цены квадратного метра.
На это же повлияли более привлекательные предложения на вторичном рынке, а также программы ипотеки со льготной ставкой в 7% на загородную недвижимость.
Проблемы строительства социально значимых объектов
Что сейчас происходит
321 объект социальной сферы на сумму 16,1 млрд рублей сейчас в работе. Из них с нуля строится 181 объект, остальные — в капремонте. Такие данные приводит Игорь Спивак.
Объем запланированный по КАИП и ремонту социально значимых объектов на 2022 год с учетом корректировок сейчас достиг 9,2 млрд рублей — лимит увеличился с начала года на 56,8%. Об этом говорит начальник управления инвестиций минэкономразвития Алтайского края Марина Акулова. Дополнительно из федерального бюджета выделят 8,2 млрд рублей.
Итого на лимит на программу в 2022 году — 17,4 млрд рублей. На конец прошлого года он составлял 12,4 млрд рублей.
Такая разница объясняется удорожанием цен контрактов и ростом стоимости строительных материалы и потребностью в дополнительных работах на объектах.
Также учтено покрытие неосвоенного в 2021 году бюджета и финансирования объектов прошлого года, по которым вовремя не заключили контракты. На последнее повлияли низкое качество сметной документации и несоблюдение сроков выполнения работ, уверена Акулова.
Ценообразование
Главной проблемой в бюджетном строительстве эксперты называют ценообразование. Из-за нестабильной экономической ситуации невозможно прогнозировать реальную стоимость строительства по госзаказу. Это ведет к снижению объемов капиталовложений по федеральным и региональным программам и нежеланию застройщиков брать заказ.
Во время заседания эксперты неоднократно говорили о том, что 350 аукционов на строительство и ремонт алтайских социальных объектов признали несостоявшимися – это с учетом повторных торгов.
В Союзе строителей Алтайского края предлагают передать властям субъектов части полномочий по сметному нормированию, которые позволят оперативно реагировать на изменения в рынке.
Занижение сроков строительства
Эксперты упомянули ситуации, когда в проектах указывают ненормативные сроки строительства, которые введут либо к их срывам и проблемам с контролирующими органами, либо к снижению качества работ.
Андрей Цуркан,
директор «Сибирского центра строительных материалов»:
Проектировщики не зря пишут: положено 10 месяцев на строительство. Почему у нас министерство образования занижает срок в три-четыре раза? Невозможно по технологии за три месяца закончить школу.
Юрий Гатилов ответил на эту реплику так: «Потому что документацию не готовят, на нее деньги не выделяют – все на 44 ФЗ отыгрывается (Федеральный закон «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг <…>». – Прим. ред.)».
Низкое качество технического контроля
Как правило, заказчиками выступают муниципалитеты, где специалисты зачастую далеки от строительной отрасли. Как отмечает замминистра культуры Алтайского края Дмитрий Аристов,
не все понимают, насколько важен грамотный технический контроль и выполняют его собственными силами. «Это в капитальном ремонте не возбраняется, а результат получается плачевным, приходится переделывать», - говорит он.
На заседании пришли к выводу, что краю необходим единый заказчик. «Невозможно врачу поликлиники или руководителю детского сада готовить аукционы, - говорит Александр Мишустин. – Они боятся этого и не понимают. Нужно создавать службу технадзора, тогда будет освоение в полном объеме».
Пожаловались на заседании и на проверки надзорных органов.
Александр Жокин,
главный инженер «Селфа»:
Прокурорские проверки. Берут в электронном виде формы КС и видят, что не запроцентован полностью этап. Там, грубо говоря, крыльцо не сделано. Предписание, пояснения, допросы — пошло-поехало. Отдельный человек начинает заниматься непонятными отписками. Мы остаемся один-на-один с проверяющими структурами, которые, на наш взгляд, не совсем компетентны. Им нужно работать через заказчика. Если он скажет: «Вина подрядчика», то приходите и разбирайтесь.
Затягивание процесса размещения заказов
Сергей Войтюк предлагает вернуть программу реализации плановых ремонтов, где на несколько лет вперед имелся бы четкий план заявленных работ.
Сергей Войтюк,
руководитель регионального исполкома ОНФ:
Сейчас иногда главе района звонишь и узнаешь: он не в курсе, что у него планируется по КАИПу что-то. А потом и Минтранс получает сюрприз: организуйте за две недели школьный маршрут, который ни одна ГИБДД не согласует, потому что там грунтовая дорога на 24 километра.
Нежелание работать с капремонтом и реконструкциями
Как заметил Дмитрий Аристов, строители реже берутся за реконструкцию, чем за новое строительство. «Бывают неожиданные открытия, которые невозможно учесть, - говорит он. – Например, выясняется, что старый фундамент не подойдет под спроектированную пристройку. Приходится менять проект и проходить дополнительную экспертизу».
Главный инженер «Селфа» Александр Жокин отмечает, что нередко у заказчика нет денег, чтобы заключать контракты с институтом проектирования на корректировку документации.
Статус объекта ограничивает круг подрядчиков
Дмитрий Аристов обратил внимание на то, что многие учреждения культуры имеют статус объектов культурного же наследия. А в этой ситуации найти подрядчика очень нелегко.
Дмитрий Аристов,
замминистра культуры Алтайского края:
Здание краеведческого музея в Барнауле трижды проходило конкурс, но контракт так и не заключили. Объект был внесен в нацпроект по реновации музеев. Чтобы не потерять федеральные деньги, в апреле мы заменили краеведческий на Государственный художественный музей.
Таким же образом третий год подряд не могут найти подрядчика для ДК «Химик» в Яровом. Подобных объектов могло быть намного больше, если бы в этом году не разрешили заключать контракты с единственным поставщиком.
Необходимость импортозамещать
Это еще один невеселый повод переработать проекты и увеличить сроки и стоимость строительства.
По словам Игоря Спивака, строительство социальных объектов зависит от импортных комплектующих сильнее, чем жилищное. В основном так в инженерном оборудовании и отделочных материалах.
Роман Волжин,
региональный управляющий по Алтайскому краю «Планета электрика»:
Ситуация в отрасли непростая: некоторые игроки ушли с рынка, некоторые временно приостановили продажи и заняли выжидательную позицию. Кто-то ждет, когда поставщики наладят «параллельный импорт», кто-то ищет альтернативных поставщиков в Китае, а кто-то уже смог перестроиться и начал выпуск востребованной продукции.
Мы сейчас занимаемся разработкой крупных проектов, например, тех же подстанций. Заметили, что покупатели обратили внимание на отечественные бренды и аналоги по более доступным ценам.
Что делать
По мнению экспертов, большинство проблем в строительстве соцобъектов поможет решить уход отрасли от 44 федерального закона «О контактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».
Объясняют это тем, что закон регулирует закупки товаров или работ, а не процесс. Например, он не может рассматривать взаимосвязь изысканий, проектирования и строительства, а рассматривает эти процессы лишь, как самостоятельные закупки.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
