Что происходит
С 1 января 2020 года в Алтайском крае налог на недвижимость начнут исчислять исходя из кадастровой стоимости (фактически платить начнем в 2021-м за 2020-й). В 2019 году ее определит специально созданное государственное бюджетное учреждение «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки».
Задача — сформировать корректную, справедливую стоимость объекта. «Если в базе указано, что на участке стоит гараж, а на самом деле магазин, то объект должны оценить как магазин», — пояснила Елена Зинкова, начальник управления имущественных отношений Алтайского края на тематическом круглом столе в декабре 2018 года.
В 2019 году оценивать будут три типа недвижимости:
- объекты капитального строительства (квартиры, дома, коммерческие здания),
- земли сельхозназначения,
- земли промышленности.
Елена Зинкова,
начальник управления имущественных отношений Алтайского края:
Кадастровая оценка проводится не чаще раза в три года и не реже, чем один раз в 5 лет. Срок прошлой оценки по всем объектам Алтайского края истек. Если у вас есть недвижимость с определенной кадастровой ценой, то она не актуальна.
Всего для новой оценки предложили 56 ценообразующих факторов.
«Это будет глубокий анализ, системный подход, — говорит Андрей Никулин, руководитель КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки». — Например, в оценке квартиры будут учитываться этаж, планировка, лифт и другие параметры».
В чем проблема
Для новой кадастровой оценки КГБУ сформировал штат из 164 сотрудников, приобрел технику и программное обеспечение, получил от Росреестра сведения о недвижимости и сформировал базу объектов для перееоценки. Но, отметил Руслан Курсанов, председатель комитета по земельным отношениям и строительства бийской думы, 54 человека, которые фактически будут оценивать недвижимость вряд ли идеально справятся с объемом работы.
Плюс изначально эта база формировалась из разных источников. В том числе в 2013 году сведения в реестр передавались из БТИ и органов техинвентаризации, а также корректировались собственниками (допустим, когда они узаконивал перепланировку квартиры). Поэтому в базе возможны неточности.
Плюс анализ прошлых переоценок недвижимости показывает, что часто их результат неадекватно высокий. Например, «Рубцовскому мясокомбинату» в 2010 году стоимость участка повысили в восемь раз — почти до 100 млн рублей. В 2014 году суд принял решение о снижении цены до 15 млн. Но по результатам очередной оценки кадастровая стоимость участка возросла до 119,7 млн рублей, писал altapress.ru. Это приводит к высоким налогам.
«Кто занимается кадастровой оценкой? Бюджетная организация. Налоги на недвижимость также идут в местную казну. Как думаете, какой результат в итоге получат собственники? - задает вопрос один из экспертов altapress.ru, пожелавший остаться неизвестным. - А еще я знаю, как набирали штат оценщиков. На зарплату в 12 тысяч рублей специалисты не хотели идти. Брали всех подряд».
Елена Зинкова пояснила: «Мы понимаем, что база недостоверная, поэтому даем возможность подать декларацию и уточнить характеристики объектов».
Что делать?
Крайняя мера в решении вопроса с кадастровой оценкой недвижимости — обращение в суд. Однако это отнимает деньги и время, поэтому для начала можно воспользоваться несудебными инструментами.
1. Подать декларацию, в которой указать существенные характеристики объекта. Каждый подтверждают документом. Если характеристика неизвестна — ставится прочерк. Соответствующий бланк выложен на сайте управление имущественных отношений.
Бумажную версию следует заполнить печатными буквами, электронную — сопроводить электронной подписью. Общий срок рассмотрения - 20 дней, но он может быть продлен из-за проверки сведений еще на 20 дней. По итогам рассмотрения декларации предоставляется ответ по каждой характеристике, плюс обоснование отказа.
2. Изучить промежуточный отчет с назначенной кадастровой стоимостью объектов, который выложат на сайт управления имущественных отношений в конце апреля-начале мая 2019. Он «провисит» там 60 дней. Каждые 10 дней будут выгружать информацию по претензиям (будут принимать 50 дней). Важно — кадастровая стоимость недвижимости не может быть выше рыночной.
3. Обратиться в КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» в рамках личного приема. После утверждения кадастровой стоимости объекта — в специальную комиссию. В нее, помимо специалистов КГБУ войдут представители СРО оценщиков, уполномоченные по защите прав предпринимателей.
Марина Бокий, начальник отдела управления имущественных отношений, добавила, что КГУБ будет принимать заключения предыдущих судов, в которых оспаривалась кадастровая оценка объектов.
По словам Бокий, в случае обнаружения ошибки, она будет исправляться по всем схожим объектам автоматически. Например, если по одной квартире выяснится, что в ней нет газа, то по квартирам всего дома внесут исправления в базу. Полученная информация будет копиться и постепенно чиновники планируют получить «чистую», корректную базу.
Также к процессу оценки подключат муниципалитеты: они фактически знают недвижимость «в лицо» и заинтересованы в сборе налогов, которые в итоге остаются в регионе. Пока специалисты на местах утверждают, что у них нет полномочий приходить к собственникам для уточнения параметров их недвижимости, однако Зинкова заверила, что их им дадут.
Если в ходе судов и работы комиссии придется исправлять больше 30% базы, то законом предусмотрена внеочередная перееоценка.
Что это значит?
Сказать, каким в итоге будет налог на недвижимость, сейчас невозможно. Ее вычислят исходя из полученной базы кадастровой оценки, а также налоговой ставки, которую муниципалитеты принимают в конце года на следующий период. Однако Зинкова уверяет, что, по предварительным подсчетам, в первые два-три года платежи будут меньше, чем в предыдущие периоды.
Между тем предприниматели настроены контролировать оценку их объектов. «У меня уже заполнена декларация. Как только выложат промежуточный отчет, я сравню результаты и, если нужно, буду обращаться в комиссию», — говорит Наталья Ермак, председатель комитета по земельно-имущественным отношениям НП «Алтайский союз предпринимателей».
«Я сама изучу закон, а также дам задание помощникам подготовить декларации, — добавляет Татьяна Ларина, собственница компании «Русская династия». — Сейчас для всех настало время аудита своих объектов недвижимости».
В связи с этим Евгений Госьков, руководитель оценочной компании «Бизнес-эксперт», беспокоится, что львиная доля жителей Алтайского края (физлиц) не вникают в то, как формируется налог на их недвижимость.
«Им нет разницы: начисляют его исходя из инвентаризационной или кадастровой стоимости. Как именно получен размер платежа. Вряд ли граждане будут отслеживать базу, которую выгрузит Управление имущественных отношений», — говорит Госьков.
Евгений Госьков,
руководитель оценочной компании «Бизнес-эксперт»:
Есть много вопросов к предстоящей оценке, однако радует, что в этот раз с предпринимателями действительно общаются. Нас не поставили перед фактом: вот новая кадастровая стоимость объектов. Также закон уточняет: в текущем периоде ошибки в оценке объекта не будут исправлять в сторону повышения стоимости. Другой положительный момент: если по одному обращению обнаружат ошибку в оценке, ее исправят и для других подобных объектов.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
