Западный ветер в парусах
Столь лестную характеристику деловая недвижимость получила, так и не освободившись от застарелых болезней: "дикости" и неуправляемости, свойственных этому сектору рынка. Директор сервисно-информационного агентства "Деловая недвижимость" Игорь Садовнич называет его еще и "инертным" из-за низкого интереса даже к самым любопытным предложениям. Но оптимизм по поводу будущего коммерческой недвижимости среди участников рынка сегодня скрывать уже не принято. Точками роста здесь называют три долгожданных тенденции: рост экономического сознания предпринимателей, приток капиталов из других российских регионов и все возрастающий интерес к производственным площадям.
Под экономическим сознанием понимается более серьезный подход к выбору помещения. "Покупатели начали требовать акты состояния конструкций и коммуникаций, просчитывать экономический смысл вложений в недвижимость. Само обсуждение сделки идет не дни, а недели и месяцы, и каждый пункт договора тщательно оговаривается", - говорит консультант отдела коммерческой недвижимости агентства "Дом" Руслан Репкин. Специалистов не может не радовать эта тенденция, ведь она напрямую ведет к спросу на консалтинговые услуги, которые на рынке недвижимости традиционно оказывают агентства.
Две другие составляющие - инвестиционная активность, проявляемая представителями других регионов, и спрос на производственные помещения - тесно взаимосвязаны. Хотя бы потому, что интерес к открытию производства особенно заметен со стороны "варягов". Как бы то ни было, рынок шагнул на новую ступень. "Сама покупка недвижимости сегодня сливается с покупкой бизнеса. Поэтому от одного большого термина "коммерческая недвижимость", наверное, стоит отходить. Пришло время разделять ее на торговую, торгово-складскую, офисную и специализированную", - считает Руслан Репкин.
Аренда порой интереснее покупки
К аренде деловой недвижимости интерес у предпринимателей не утихает. В принципе, ситуация не нова. Как и раньше, у тех, кому требуется та или иная недвижимость, не всегда есть мотивация к покупке. Содержание своей недвижимости подразумевает уплату налога на имущество и коммунальных платежей, которые последнее время только растут. Самый притягательный район - центр. Цены здесь, по информации директора агентства недвижимости "Магро" Юрия Магро, на торговые площади не опускаются ниже отметки 600 рублей за квадратный метр. А иногда достигают и 1000 рублей. Для сравнения: аренда магазина на окраине Барнаула обойдется не дороже 250 рублей за "квадрат". Производственное помещение - 80-100 рублей.
В то же время в ближайшие месяцы ситуация может кардинально измениться. По мнению Руслана Репкина, в городе уже сформировалась армия собственников, готовых "выплеснуть" свои предложения на рынок. Но узнают ли об этом заинтересованные лица - еще большой вопрос. Рынок аренды деловых помещений отличается особой неорганизованностью, даже по сравнению с куплей-продажей, и информация на нем распространяется самыми причудливыми путями.
Где разместить торговлю и офис
Ограниченность количества магазинов и офисов в центре, а также отсутствие новых торговых площадок соответственно влияет и на рынок. Иногда, по словам наших экспертов, продажные цены здесь могут достигать 1000 долларов за квадратный метр. А иногда помещение не продается по нескольку лет и за значительно меньшие деньги.
В то же время на окраинах все остается по-прежнему: новостройки достаточно дороги, да и рентабельность в "непроходных" районах не всегда устраивает потенциальных покупателей.
Очевидный ресурс - перевод жилых помещений на первых этажах в нежилые - пугает предпринимателей. "Они не хотят связываться с жильем, поскольку либо уже имели печальный опыт, либо слышали о нем от знакомых", - говорит Юрий Магро. Порядок перевода жилья в последнее время вообще вызывает много пересудов. К сложнейшей процедуре, длящейся не менее 8 месяцев (а до ее полного завершения начинать ремонт в помещении нельзя), добавилась еще и экологическая экспертиза. Риэлторы не случайно берут за оформление документов не менее 40 тысяч рублей. И это всего лишь нижняя планка: в зависимости от запущенности сделки и других нюансов можно заплатить 60 тысяч и больше. "Подобное положение вещей, безусловно, тормозит рынок. Но чем больше я на нем работаю, тем больше убеждаюсь: сама технология перевода верна", - говорит Игорь Садовнич.
Перепрофилирование и реконструкция
На производственные помещения наконец-то отмечается спрос. Причем, значительный спрос стал отмечаться со стороны новосибирских, московских, уральских и даже зарубежных инвесторов. Например, едва ли не в качестве анекдота по городу ходит слух о китайцах, ищущих помещение, и местных соинвесторах для производства полупроводников (в одной "редакции" шутки) и жестких дисков для компьютеров (в другой). История умалчивает, удалось ли им что-либо приобрести.
Впрочем, не совсем правильно считать, что после покупки производственных помещений их станут использовать по назначению. Существует ряд примеров, когда производственные помещения перепрофилировали в торговые. Достаточно вспомнить историю открытия гипермаркета "Алтай" на проспекте Космонавтов. Сейчас вообще становится модно реконструировать помещения для собственных нужд. Вспомним торговый центр "Ultra" или офис компании "Востокгазпром". В подобных случаях решающую роль в ценообразовании начинают играть правоустанавливающие документы на землю и подведенные коммуникации, имеющиеся на земельном участке постройки в расчет не принимаются. Все это вызвано тем, что "мест под застройку в хороших местах уже нет", - говорит Игорь Садовнич. А Руслан Репкин считает это простым экономическим подсчетом: "Во многих подобных случаях имеющиеся на хороших земельных участках здания не могли принести собственникам необходимой рентабельности. Отсюда и изменение профиля построек".
Самое важное - в нашем Telegram-канале
