Верю - не верю
Как ни банально, но все разговоры о перспективах первичного рынка упираются в скандал с долевками "Барнаулстроя". Ведь 90% жилья в крае возводится именно по схеме долевого строительства. А доверие - это основной фактор в принятии решения о покупке товара, который еще не создан. Между тем, российская практика и раньше знала скандалы, подобные случившемуся в Барнауле осенью 2001 года. Например, в 1997 году в Москве практически по той же схеме "кинули" около 500 вкладчиков компании "Юнистрой". Как и в Барнауле, к решению проблемы подключились власти и скандал удалось погасить. Однако на восстановления доверия к долевкам ушло полтора года.
Практически столько же времени прошло и с момента барнаульской аферы. Однако о полном восстановлении доверия говорить пока не приходится. "Доверие выросло не особенно, но многие люди уже начинают потихоньку вкладывать деньги в долевки", - говорит директор агентства недвижимости "Ключ-риэлт" Константин Никитеев. "Отношение людей к долевому строительству изменилось не особенно, и каждой из строительных компаний пришлось практически заново завоевывать свою нишу на рынке. Сейчас образовалась группа компаний, которая устоит на ногах даже в случае второго "Барнаулстроя", - считает исполнительный директор агентства недвижимости "Индустриальное" Марина Ракина. Согласны с риэлторами и сами строители. Сергей Соколов, генеральный директор инвестиционно-строительной компании "Алтайстройинвест": "Думаю, что кардинально ситуация не поменялась. Интерес к долевому строительству очень большой, но к более конкретным шагам он не приводит".
Большие надежды
Современные покупатели строящихся квартир вправе ожидать от строителей гораздо больших уступок, нежели их предшественники. Теперь одним из конкурентных преимуществ стали гарантии устойчивости и чистоты учета строительной компании. Поэтому и приобретает в крае все большую популярность добровольная регистрация договоров долевого участия в БТИ. Некоторые строители идут еще дальше. Сергей Соколов, например, говорит, что в его компании введена такая практика, как знакомство всех желающих с реестром заключенных договоров. "Правда, без фамилий вкладчиков. Многие дольщики не хотят афишировать свое участие в сделке и это их требование абсолютно законно", - добавляет он. Серьезные надежды возлагаются и на страховые компании, которые уже почти созрели к работе на первичном рынке.
Однако на самом деле покупатели вправе ожидать и большего. Современный строительный рынок многие эксперты характеризуют как весьма конкурентный. "Конкуренция сейчас очень велика. На рынок жилищного строительства сегодня бросились многие фирмы, которые раньше строительством жилья не занимались. Например, практически все комбинаты железобетонных изделий", - говорит Сергей Соколов. Такое положение вещей выгодно потребителям, поскольку продавцы вынуждены придумывать все новые и новые "завлекалки" для потенциальных клиентов. Например, в компании "Стройгаз" - одного из крупнейших застройщиков Барнаула - нам сообщили, что применяют схему с участием старого жилья как платежа за новое. Все большую популярность принимает и рассрочка платежей. В том же "Стройгазе" 30% суммы можно заплатить сразу, а остальные - до момента сдачи квартиры под отделку.
Однако стоит оговориться: с конкуренцией на первичном рынке согласны не все эксперты. "Конкуренции на рынке нет. Если строители и конкурируют, то сами с собой, поскольку не хотят идти навстречу пожеланиям клиентов", - говорит Геннадий Малков, директор агентства недвижимости "Дом". И этой точке зрения можно найти подтверждение. Строители пока не особо стремятся рекламировать возводимые дома, ограничиваясь скупой на информацию бегущей строкой на телевидении и объявлениями в прессе. Конкретные объекты как возможность наиболее удобного и выгодного вложения денег не рекламируются. Преимущества своей компании перед конкурентами освещаются однообразно, "спит" маркетинг. Поэтому первичный рынок выглядит серо и однообразно. И с этой точки зрения говорить о какой-то конкуренции действительно не приходится.
Будет ли кризис?
"То количество домов, которое возводится сегодня в Барнауле, может привести к кризису перепроизводства", - сказал в беседе с корреспондентом нашей газеты Геннадий Малков. Каково конкретное число объектов, строящихся сегодня в Барнауле, нам узнать не удалось. Зато в беседе с председателем комитета краевой администрации по строительству и архитектуре выяснилось, что по существующим планам в 2003 году в крае будет введено в строй около 450 тысяч "квадратов" жилых помещений (и это при том, что в 2002 году был сдан 371 кв. метр). Учитывая, что спрос на первичном рынке не растет (Сергей Соколов считает: подстегнет спрос лишь развитие ипотеки, но, судя по многолетнему опыту ее внедрения в крае, - не в ближайшем будущем), кризис действительно возможен. Особенно если учесть явную тенденцию к уменьшению разницы в стоимости квартир на начальных этапах возведения дома и на последних стадиях. "Сейчас этот разрыв очень невелик, и привлекательность вложения денег в долевки для их приумножения сводится на нет", - говорит Константин Никитеев. По его словам, если прежде цены отличались в два-три раза, то сейчас разница составляет сумму в пределах тысячи рублей за квадрат.
А Марина Ракина уверяет: цены у строителей сегодня неоправданно завышены, и это также не стимулирует спрос. "Барнаулстрой" привлекал клиентов именно низкими ценами, напоминает она. А сегодня цена квадратного метра строящегося жилья в Барнауле колеблется в пределах 8-15 тысяч рублей (исключая элиту) в зависимости от района города и других факторов. Это ненамного меньше, чем на вторичном рынке, где риски не в пример ниже. Так что объективно спросу расти не с чего. А потому необдуманное увеличение жилищного строительства для многих компаний может окончиться печально. Особенно если придут в Барнаул московские инвесторы, которые уже навели, по словам Геннадия Малкова, шороху на первичном рынке Омска.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
