В этих поисках, бывает, клиенты пытаются вести дела с несколькими агентствами недвижимости сразу, оставляя кого-то из них в итоге "с носом". А риэлторы, подозревая, что заказчик ведет "двойную игру", не очень-то рьяно занимаются его сделкой. До недавнего времени пространства для подобных маневров тем и другим хватало.
"Свободные" отношения
Еще три-четыре года назад в Барнауле был распространен лишь один сценарий операций с недвижимостью: "Процедура купли-продажи квартир и нежилых помещений скреплялась только устным соглашением. Фактически эта форма снимала всяческие обязательства с обеих сторон: клиент был вправе обращаться еще в несколько агентств. По этой причине и риэлтор не спешил тратить деньги на рекламу и интенсивные поиски приемлемых вариантов", - говорит Евгений Кизилов, руководитель отдела маркетинга и связей с общественностью агентства недвижимости "Дом".
Результат таких ни к чему не обязывающих отношений (ко всему прочему не страхующих и от возможного жульничества) зачастую не устраивал ни участников сделок, ни посредников. Одни были недовольны тем, что их предложениями занимаются недостаточно активно, другие - тем, что их старания по рождению сделки могут пойти прахом из-за "предательства" клиента. Поэтому со временем агентства недвижимости и их заказчики стали искать иные формы соглашений.
Запрет "ходить на сторону"
По мнению многих специалистов рынка недвижимости, наиболее надежной теперь можно считать форму эксклюзивного договора. Его суть в том, что клиент, желающий продать или приобрести недвижимость в разумные сроки, поручает это единственному агентству, в добросовестности и профессионализме сотрудников которого он уверен. Тем самым агентство заручается гарантиями своего заказчика, что результаты проделанной работы будут им востребованы и не пропадут зря.
"Отличительным признаком эксклюзивного (или, как он обозначен в Гражданском кодексе РФ, - агентского) договора, является исключительное право одного агентства на оказание заказчику определенной услуги, - комментирует Сергей Останин, директор агентства недвижимости "СЛ". - Но существуют и другие виды договоров, - например, договор комиссии или договор поручения, которые также могут включать в себя аналогичное положение, если обе стороны считают его необходимым. Просто условие, запрещающее человеку заключать подобные соглашения с несколькими фирмами, в эксклюзивном договоре считается обязательным".
Верность ускоряет события
Внедрение в практику работы эксклюзивных договоров продемонстрировало многим, что соглашение подобного рода ускоряет темпы совершения сделок с недвижимостью. Во-первых, в нем указывается конкретный срок выполнения фирмой своих обязательств: в течение какого времени клиенту гарантируют совершение необходимой сделки (как правило, срок не превышает трех месяцев). Во-вторых, "эксклюзивному" заказчику фирма обеспечивает серьезную рекламную поддержку, ускоряющую совершение сделки.
"Чтобы надлежащим образом прорекламировать в печатных и электронных СМИ одну квартиру, необходимо затратить немалые деньги, - утверждает Валерий Фоменко, директор агентства "Миэль-недвижимость". И пойти на такие вложения средств риэлторские компании решаются, только когда уверены в "постоянстве" своего клиента. Эксклюзивный договор зажигает для рекламной поддержки "зеленый свет": информация об объекте купли-продажи начинает регулярно появляться в различных изданиях, специализированных информационных базах и Интернете, что ускоряет появление заинтересованных в сделке партнеров.
"Однолюбом" быть выгодно
Таким образом, мнение, что сделка совершается быстрее, если ею занимаются специалисты сразу нескольких риэлторских фирм, - не более чем распространенное заблуждение. Клиенту только кажется, что, если на него работают многие, он получает лучший результат. На самом деле, если многие - значит, никто. Наученные собственными и чужими примерами, агенты не особенно стараются, если не уверены, что клиент идет к сделке именно с ними. Ведь выполнять работу для того, кто тебя может бросить, значит, тратить время (и деньги) даром. Поэтому без "страховочных" пунктов в договоре риэлтор не работает на клиента с полной отдачей, от чего страдает, конечно же, результат.
"Агентские договоры выгодны более всего именно клиенту, - уверен Сергей Останин. - Практика показывает: даже если заказчик скрывает, что информацию о своей квартире он предоставил сразу в пять агентств, это все равно всплывет. И в результате по данному объекту работать никто не будет".
Что расписано в договоре
Договор - это двустороннее соглашение, по которому гражданин поручает агентству конкретные операции с недвижимостью. "Он не имеет строго регламентированной формы, - разъясняет нам Валерий Фоменко. - В "Миэль-недвижимость", например, наработана определенная схема наиболее необходимых пунктов договора, но ее, по желанию клиента, можно расширить".
В договоре обязательно указываются адрес, площадь, количество комнат и другие "особые приметы" объекта сделки. Определяется цена - с учетом таких специфических показателей, как престижность района, серии (хрущевка, старый фонд и т.д.), принадлежность к первичному или вторичному рынку недвижимости, динамика спроса и так далее. Фиксируются размеры вознаграждения фирмы и ее расходов по сделке. Так, барнаульские риэлторы, предлагающие услугу эксклюзивного договора, оценивают свой труд в 3-5% от общей стоимости объекта недвижимости.
Естественно, в соглашении оговариваются и форс-мажорные обстоятельства: условия его возможного расторжения. Если клиент внезапно "меняет планы", то агентство (дабы не стать жертвой нечестного партнерства) ставит ему достаточно жесткие условия: не выставлять квартиру на продажу в течение определенного времени. Если только само оно не нарушило условия договора, например, некачественным выполнением услуг.
После подписания эксклюзивного соглашения клиенту в удобном для него режиме демонстрируют подходящие варианты и оказывают правовое сопровождение всех этапов сделки: сбор документации, ее обязательную юридическую проверку и оформление перехода права собственности. Выполнение условий договора от начала и до конца отслеживает юрист, который помогает заказчику сориентироваться во всех тонкостях процесса.
Пока в краевом центре эксклюзивные договоры не получили широкого распространения. Возможно, необходимые "страховочные" пункты наши риэлторы помещают в договоры иного рода. А вот в центральной России и соседних с нами сибирских регионах "эксклюзив" получил постоянную прописку.
Сергей СЕРИКОВ.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
