Это признают сегодня и риэлтеры, и строители. Однако долевки не исчезли из барнаульской реальности навсегда. О том, как могут защитить себя участники долевого строительства, на что нужно обращать особое внимание при заключении договора и сколько стоит квадратный метр в строящемся доме рассказал директор агентства "Миэль-недвижимость" Валерий Фоменко.
Pынок
В нашем городе нет таких фирм, которые могли бы строить дома за свои деньги, а потом продавать в них квартиры. Поэтому почти все строительные организации Барнаула возводят жилье за счет средств, поступающих от частных инвесторов (физических лиц). Естественно, что после скандала-эпопеи с "Барнаулстроем" объемы жилищного строительства сократились.
В настоящий момент барнаульцы боятся вкладывать деньги в строящееся жилье, и поэтому все их капиталы устремлены на вторичный рынок недвижимости. Он, кстати, сейчас находится в состоянии апогея. Цены на подержанные квартиры заоблачные. Они, по данным агентства недвижимости "Миэль", на порядок превышают стоимость аналогичных квартир в Омске. Там первичный рынок развивается динамично оттягивая на себя значительную часть покупателей недвижимости.
Остается надеятся, что и в Барнауле, как только возрастет спрос на новые квартиры, цены на вторичном рынке медленно, но верно поползут вниз.
Типы долевок
Все строящееся по долевой схеме жилье условно можно разделить на три группы:
- элитное жилье. Как правило, оно располагается в центре и имеет довольно свободные площади. Так, пространство трехкомнатной квартиры доходит до 200 кв.м. ( в то время как площадь типовой квартиры - 64 - 67 кв.м). В некоторых элитных домах предусмотрена свободная планировка. Элитное жилье подразумевает и пластиковые окна, и дорогую отделку лестничных площадок, и наличие парковки.
- достаточно комфортное жилье, но находится оно не в центре города. Как правило, это кирпичные дома с довольно просторными квартирами: двухкомнатная квартира имеет площадь около 90 кв.м , однокомнатная - 45 - 46 кв.м.
- типовое, серийное жилье. Это обычные панельные многоэтажки, с минимальной недорогой отделкой.
Достоинства
Долевое строительство для покупателя выгодно прежде всего низкой ценой квадратного метра жилплощади на первом (начальном) этапе строительства. Сделаем оговорку: риэлтеры обычно подразделяют строительство на три стадии. Начальный этап - согласование площадки и проектной документации, получение разрешения на строительство дома, а также возведение первого и второго этажей. Следующая стадия - дом растет вверх, к нему подводятся коммуникации. Третий этап - отделочные работы).
В связи с нехваткой дольщиков на начальном этапе, строители зачастую продают квадратный метр по его себестоимости. Делается это для того, чтобы набрать минимум средств и начать строительство. В зависимости от типа дома, его месторасположения "самая первая" цена колеблется в пределах 7 - 9 тыс. рублей за кв.м. Чем больше вырастает дом, чем ближе строительство к завершению, тем дороже стоит кв.м. Цена за него поднимается до 12 - 15 тыс. руб.
Плюс и в том, что в долевках применяются различные схемы оплаты, удобные прежде всего для клиента - деньги в рассрочку, практически без процентных надбавок. Встречаются даже такие варианты, когда в зачет берется старое жилье. Чаще всего это происходит в том случае, если человек хочет улучшить свои жилищные условия. Он предлагает строительной организации свою квартиру, ее принимают, а дольщику остается только доплатить разницу.
Немаловажное значение имеет и то, что по завершении строительства человек получает новое жилье, никем ранее не использованное.
Недостатки
Теперь о недостатках. Почему недорого? Потому что нельзя сразу получить бумаги, подтверждающие право собственности (на незавершенное строительство правоустанавливающие документы не выдаются). Нельзя сразу же заселиться в квартиру. Кроме того, всегда остается риск, что дом не будет достроен (на самом деле, чаще всего лишь сдвигаются сроки окончания строительства и дом сдается в эксплуатацию на 3 - 4 месяца позже установленного срока).
Как застраховать себя от "долгостроя"?
Чтобы быть уверенным в том, что дом будет сдан в срок, следует поинтересоваться репутацией своего застройщика. Узнать, что эта строительная организация уже построила, какие у нее планы, сколько сегодня площадок в работе...
Как уберечься от мошенничества?
Сегодня многие предпочитают вступать в долевое строительство, когда дом уже практически завершен и идут отделочные работы. Люди ошибочно полагают, что чем ближе сдача объекта в эксплуатацию, тем меньше риск двойных продаж (мошенничество "Барнаулстроя" состояло как раз в том, что одни и те же квартиры продавались по несколько раз). Но ведь продать квартиру пять раз можно и за один день до ее заселения! И выяснится афера только в момент заселения и получения правоустанавливающих документов.
Вообще же каждая строительная организация ведет реестр дольщиков, в котором напротив фамилии указан номер выбранной квартиры и номер заключенного договора. И каждый дольщик вправе прийти к своему застройщику и попросить показать ему данный реестр. Такие же реестры ведут и те агентства недвижимости, которые продают долевки.
Документы
Договор о долевом участии имеет свободную форму и заключается между застройщиком и дольщиком. Подписывается он, как правило, первым лицом строительной компании и главным бухгалтером. В договоре обязательно прописывается ответственность сторон, срок сдачи дома в эксплуатацию.
Важно, чтобы человек четко видел, за что он платит: квартира с какой площадью, под каким номером, в доме по какому адресу будет ему принадлежать, сколько стоит кв.м. В договоре должно быть указано, сколько дольщик должен еще заплатить за свою квартиру, или он уже полностью выполнил свои финансовые обязательства (бывает, что человек сразу оплачивает полную стоимость квартиры).
В договоре не всегда фиксируется стоимость квадратного метра. Но по мере продвижения строительства она довольно сильно меняется. Поэтому некоторые компании ставят условие: каждый новый взнос дольщик должен делать исходя из конкретной цены кв. м. в тот момент.
В каждом договоре обязательно должен быть пункт, оговаривающий, что будет с квартирой, если человек внезапно станет неплатежеспособным. Обычно выплаченные деньги ему возвращают после того, когда будет найден покупатель на его квартиру.
Если вы не уверены, что полностью разберетесь во всех тонкостях договора, заручитесь поддержкой юриста. Или еще один вариант: можно заранее прийти в строительную организацию и попросить незаполненный типовой бланк договора. А затем внимательно изучить его с адвокатом. Если у вас есть дополнения к договору, вы можете их предложить, и, если они реальны, застройщик вполне может их принять.
Оплата
Минимальный размер первого взноса самостоятельно определяет каждая строительная организация. Каким он будет, зависит от того, сколько квартир уже продано, сколько поступлений имеет застройщик на следующий месяц. Как правило, начальный взнос составляет от 20 до 35 процентов от полной стоимости жилья. Рассрочка выдается до завершения строительства, но в некоторых случаях, особенно когда в зачет идет старая квартира, сроки оплаты продлеваются до двух месяцев после заселения. Но правоустанавливающие документы выдаются дольщику только тогда, когда у него не останется долгов перед строительной организацией.
В каждой компании действует своя схема оплаты. Кто-то требует ежемесячные взносы, кто-то - поквартальные. Иногда застройщик предлагает клиенту самому выбрать удобную для него сетку оплаты. Стороны договариваются и о размере взносов.
Деньги нужно вносить только в кассу и получать на них приходно- кассовый ордер, подтверждающий, что деньги получены именно этой строительной организацией. В кассовом ордере обязательно должен быть указан номер договора, по которому произведена оплата.
Обстоятельства
Если все финансовые обязательства дольщик выполнил, а дом долгое время не сдан в эксплуатацию, то человек имеет право подать в суд. В принципе, он может сделать это на любом этапе строительства, если считает, что застройщик нарушает договор.
Если дольщик уже уплатил часть стоимости квартиры, но вдруг пожелал со строительной компанией распрощаться, деньги ему вернут. Но произойдет это только после того, как найдется покупатель на "отказное" жилье.
Деньги не будут возвращены дольщику только в том случае, если дом пострадает от стихийного бедствия (например, землетрясения или оползня). Это так называемые форсмажорные обстоятельства, которые от строителя никак не зависят.
В этих домах продаются долевки
Строительная организация - Строящийся дом - Адрес, телефон застройщика
ООО "Горизонт" Ул. Партизанская, 44 - дом повышенной комфортности, кирпичный, 9-10-16-этажный, срок сдачи в эксплуатацию - конец 2003 года Энтузиастов, 19-а, тел. 371-371, 42-60-11
Ул. Геблера, 31 - 16-этажный кирпичный дом, два подъезда, подземные стоянки, сдача - конец 2004 года
Ул. Гущина, 153 - 5-6-этажный дом, индивидуальная планировка, кирпичный, сдача первого корпуса запланирована на начало 2004 года
ЗАО "СП Алтайстрой" Ул. Сухэ-Батора, 21 - 6-этажный кирпичный дом, пластиковые окна, санфаянс, срок сдачи в эксплуатацию первых двух подъездов - июнь 2003 года. Первый минимальный взнос дольщика - 25% от стоимости квартиры Пр. Ленина, 51, каб. 314, тел. 77-73-54
000 "Трест Алтайкоксохимстрой" Пр. Ленина, 121 - элитный 13-этажный кирпичный дом, сдача в эксплуатацию - 4 квартал 2003 года. Цена за квадратный метр - 14000 руб. ("под ключ"), и 13600 руб. (без отделки)
Г. Заринск, ул. Союза Республик, 5, тел. (8-295) 4-25-24. Представительство компании в Барнауле: пр. Комсомольский, 120, офис 209, тел. 24-19-78
Ул. Короленко, 78 - элитный кирпичный дом, 6 этажей (на первом планируется разместить офисы), сдача - 1 квартал 2003 года
Жилой дом № 3 в районе пересечения улиц Балтийской и Попова, 10-12-этажный дом, сдача в эксплуатацию намечена на 2005 год. На данный момент уже заложен фундамент дома
ООО "Компания ДМ" Ул. Профинтерна, 39 - дом повышенной комфортности, 13-этажный, кирпичный, площадь 3-комнатной квартиры - от 130 кв. м. Срок сдачи - конец 2003 года Ул. Энтузиастов, 19-а, тел. 371-371, 42-60-11
Ул. Тихонова, 81 - 5-этажный кирпичный дом, на данный момент готовится строительная площадка
Ул. Короленко, 45 - на данный момент к строительству многоэтажного кирпичного дома готовится площадка
Самое важное - в нашем Telegram-канале
