"Барнаулстрой" подкосил коллег
Барнаульские строители вряд ли занесут этот год себе в актив. Спрос на первичном рынке жилья падал с начала 2002 года, и падение это не остановилось до сих пор. Несмотря на то, что цены на новые квартиры выросли за год, по разным оценкам, всего на 3-5%: меньше, чем на "бывшее в употреблении" жилье. А значит, завершившийся год продемонстрирует (как ожидается) значительно худшие цифры по сданным квадратным метрам, нежели предыдущие. Для сравнения: в 2001 году в Алтайском крае было построено около 440 тысяч квадратных метров жилья. На момент подготовки статьи официальных цифр по минувшему году еще не появилось, но в комитете по строительству и архитектуре краевой администрации нам сообщили, что цифра эта будет близка 330-360 тысячам "квадратов".
Причины подобного положения вещей, по мнению наших экспертов, весьма различны. Во-первых, хорошая конъюнктура на строительном рынке, позволявшая Алтаю несколько лет лидировать по Сибирскому федеральному округу, сменилась плохой из-за завершения процессов миграции на Алтай переселенцев из Средней Азии. Как считает Владимир Чекунков, заместитель председателя краевого комитета по строительству и архитектуре, "большинство переселенцев уже успели обустроиться, так же как и местные жители, имеющие достаточные для этого доходы, а ведь 90% жилья у нас строится на средства частных инвесторов".
Во-вторых, нельзя не вспомнить негативные последствия скандала с "Барнаулстроем". Затеянная еще в позапрошлом году афера вмиг отправила огромное количество потенциальных инвесторов с первичного рынка на вторичный. И вернуть их оказалось не так просто. Отсюда все более частые попытки кооперации строительных компаний с риэлторами, ведь имидж последних понес гораздо меньший урон от скандала. Впрочем, настоящей любви между ними пока не получается: продавцы недвижимости заинтересованы в максимально полной и публичной информации о первичном рынке, что не совсем выгодно строителям. Вспомним отпор строительных компаний попыткам создания системы принудительной регистрации договоров долевого участия! В конце концов в середине года система добровольной регистрации была создана при БТИ, но особым успехом у строителей она пока не пользуется. Ведь многие инвесторы вкладывают сегодня деньги в строительство лишь для того, чтобы уберечь средства от инфляции и минимизировать налогообложение (а вовсе не затем, чтобы жить в купленной квартире), значит, лишняя публичность вложений им ни к чему.
В-третьих, существует довольно распространенное мнение, что строится сегодня не самое ликвидное жилье. К примеру, аналитик агентства недвижимости "Дом" Евгений Кизилов считает, что "к моменту завершения строительства жилье оказывается уже не самым ликвидным. Сегодня было бы выгодно строить небольшое по метражу жилье, а строятся пятикомнатные квартиры". Впрочем, похоже, что застройщики начинают реагировать на ситуацию: по нашей информации, закладка первых "недорогих" домов может начаться уже в начале этого года. Хотя, по мнению наших экспертов, при небольшом, но стабильном приросте цен это уже вряд ли спасет строительство от дальнейшего падения темпов.
Стабильность без спроса
Вторичный рынок недвижимости также пережил ряд потрясений, которые, хоть и не носили катастрофического характера (как в случае с "Барнаулстроем"), но все же заставили усомниться риэлторов в собственных прогнозах. "Год был как никогда стабильным. Практически в каждом месяце наблюдалось превышение предложения над спросом. И если в прошлые годы наиболее ликвидным считалось одно- и двухкомнатное жилье, то в 2002 году покупали в основном комнаты гостиничного типа и малосемейки", - говорит директор агентства недвижимости "Ключ-Риэлт" Константин Никитеев. Спрос в 2002 году сократился по сравнению с предыдущими примерно на 50%, отмечает аналитик агентства "Дом" Евгений Кизилов.
Немного непривычно вели себя цены, которые росли только до марта, достигнув психологически важного докризисного уровня (в долларах за квадратный метр), а потом опускались практически весь год. В сентябре же, когда риэлторы традиционно отмечают рост спроса и цен, последние просто поднялись на мартовский уровень. "Сентябрьский рынок недвижимости сломал привычные представления о традиционной в это время высокой покупательской активности. Да, по сравнению с августом спрос несколько активизировался, но был существенно ниже, чем в предыдущие годы. Рынок недвижимости октября и ноября 2002 года мало чем отличался от сентябрьского", - говорит сотрудник агентства недвижимости "СЛ" Наталья Косса.
Спрогнозировать такое развитие событий, вероятно, было можно. В Москве, по словам Евгения Кизилова, подобная ситуация сложилась в начале года, а в Новосибирске "о крахе кричали еще летом" (несмотря на то, что спрос там упал в пределах 30%). По мнению риэлторов, покупательская активность будет падать и дальше. Константин Никитеев (агентство "Ключ-Риэлт") считает, что "в новом году можно ожидать даже падения цен, особенно это касается малоликвидного жилья, расположенного на первых этажах или в непрестижных районах города". Не совсем пока привычная для Барнаула стабильность цен риэлторам только на руку, поскольку позволяет ориентироваться в ситуации с большей точностью.
Коммерческая легализация
Зато на отсутствие спроса не жалуются торговцы коммерческой недвижимостью. Сектор рынка, который, как и аренда, ранее был практически недоступен для риэлторов, сегодня вызывает у них все больший интерес. Например, в сервисно-информационном агентстве "Деловая недвижимость" нам сообщили, что в прошлом году через риэлторов прошло 183 коммерческих объекта (от магазинов до офисов). Правда, сказать, что это за доля среди всех поменявших хозяев нежилых помещений, достаточно трудно. Большая часть предложений вообще не выходит на рынок.
И все же ясно: сектор коммерческой недвижимости показал серьезный рост. Если раньше спрос был в основном на торговые помещения, то в этом году наши эксперты отметили спрос и на предложения производственного назначения. Консультант "Деловой недвижимости" Игорь Садовнич отметил активный спрос со стороны компаний федерального значения. "Основная проблема в прошлом году для нас была в том, что цены на недвижимость им казались невообразимыми: им было трудно представить, что в таком небольшом городе недвижимость может стоить так дорого". Из-за высоких цен и не очень удачного расположения довольно низким оставался покупательский интерес на коммерческую площадь во вновь возведенных домах. "Пока нет спроса на объекты, которые не готовы к эксплуатации, но, по моим ощущениям, спрос на них появится в следующем году", - говорит эксперт по коммерческой недвижимости агентства "Дом" Руслан Репкин.
Как отмечает Руслан Репкин, цены в минувшем году поднялись и на склады, и на торговые помещения, и на офисы, оставшись прежними только для мелких магазинчиков. Через год наши эксперты ожидают повышения интереса к объектам под снос, на месте которых можно будет построить новые здания. "Это будет значить, что рыночная цена станет зависеть не от наличия объектов на рынке, а от наличия земельных участков, их величины и развитости коммуникаций", - говорит Руслан Репкин.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
