Квартиру продали по поддельным доверенностям
В редакцию "СК" позвонила Ольга Савкина и рассказала свою историю о покупке однокомнатной квартиры. Ее сын Олег решил приобрести для своего брата однокомнатную квартиру через агентство недвижимости. Ему подыскали вариант в районе кинотеатра "Чайка", но по квартире не было оформлено наследование. То есть фактически наследница не давала согласия на продажу квартиры. Это обстоятельство впоследствии могло обернуться против покупателя, если наследница заявит права на квартиру и скажет, что продали недвижимость без ее согласия.
Несколько лет назад наследница этой квартиры, некая гражданка Гладких, уехала жить на Украину, а своему гражданскому мужу оставила доверенность на оформление наследства, но не на продажу. Тем не менее спустя некоторое время у него откуда-то появилась доверенность и на продажу квартиры. Специалисты агентства и регистрационного центра заверили покупателей, что документы в порядке и бояться нечего. Но, как потом установят сотрудники правоохранительных органов, доверенности были липовые.
Между тем родственники наследницы, узнав, что квартира продается, обратились в суд. В первой инстанции суд вынес решение в пользу Олега, но после обжалования оно было отменено. Сейчас Ольга и ее сын опасаются остаться без денег и без квартиры, поскольку в последнем решении суда написано: "Истребовать из владения Савкина Олега квартиру и передать ее Гладких Галине".
Адвокат Олега Вера Динер говорит, что в данном случае “судья Ковалюк руководствовалась постановлением Конституционного суда и приняла решение применить статью, по которой сделку признали недействительной и истребовали имущество из чужого незаконного владения. Хотя можно было бы применить статью другую, по которой имущество можно оставить за добросовестным покупателем”. “Суд ведь рассматривал это дело как раз с точки зрения защиты прав потребителя, а получилось все наоборот”, - говорит Вера Динер.
"А если бы я отдал за эту квартиру последние деньги и мне бы сейчас было некуда пойти, что тогда? Кто за это ответит? Кто вернет мне деньги?" - возмущается Олег Савкин.
Зачем нужен регистрационный центр?
Покупатели, у которых сделки с недвижимостью ассоциируются с неприятными воспоминаниями, считают, что во всех их бедах виноваты специалисты регистрационного центра. "Зачем же нужен этот регистрационный центр, если потом сделки признаются недействительными?" - спрашивает читатель РодионП.
Татьяна Садыкова, заместитель начальника учреждения юстиции - начальник управления по Барнаулу, вот что об этом сказала:
- Регистрационный процесс урегулирован законом. Регистрация недвижимости включает в себя несколько стадий, в том числе и прием документов. После этого проводится первичная правовая экспертиза. Она включает в себя проверку законности сделки и представленных документов на подлинность, бумаг - на соответствие действующему законодательству. Все это нужно, чтобы поданные нам документы впоследствии не являлись основанием для судебного процесса.
Конечно, по словам Татьяны Садыковой, бывают единичные случаи, когда в документах, сданных для заключения сделки с недвижимостью, есть какие-то нарушения. Об этом сразу же обязательно сообщается сторонам.
Мошенники стали более изощренными
Специалисты регистрационного центра проводили анализ по заключенным договорам, чтобы узнать, какое количество сделок приостанавливается. Их доля составляет один процент. Однако в дни сдачи документов в коридорах регистрационного центра можно увидеть до 50 человек, ожидающих регистрации. То есть в день заключается десятки сделок с недвижимостью, поэтому можно предположить, что в этот один процент входит очень много людей.
Инна Чернова, адвокат Алтайской краевой коллегии адвокатов:
- Сейчас дела по квартирам гораздо сложнее. Люди при покупке недвижимости стали осторожнее, поэтому и способы отъема имущества становятся более изощренные. Дело еще и в том, что судебная практика постоянно меняется. Судьи неохотно применяют решения Конституционного суда, которые поддерживают сторону добросовестного покупателя. Но и судей можно понять, поскольку в процессе защищаются интересы собственника.
По мнению Инны Черновой, сейчас одним из популярных видов недобросовестных сделок с квартирами стала продажа недвижимости наркоманами, алкоголиками и душевнобольными людьми. Впоследствии такие сделки признаются недействительными и расторгаются, а покупатель рискует остаться ни с чем.
Но самое главное, что нужно делать, - это отражать в нотариальном договоре реальную стоимость квартиры. Ведь в случае расторжения договора продавец будет обязан вернуть вам именно ту сумму, которая указана в договоре.
И еще: рассчитываться за приобретенную квартиру нужно только, имея на руках свидетельство о государственной регистрации.
- Договор считается заключенным с момента государственной регистрации, - говорит Татьяна Садыкова. - Рассчитываясь за недвижимость до получения свидетельства, покупатель рискует оказаться обманутым. Можно получить договор, рассчитаться, а потом окажется, что квартира является спорным объектом.
Справка "СК"
В регистрационном центре можно за 25 рублей получить полную информацию о любом жилом объекте. В выписке отражены все сделки, заключавшиеся с квартирой, перечислены все ограничения прав, смена правообладателя. Вся эта информация позволит покупателю не приобретать кота в мешке, а быть достаточно осведомленным.
Наиболее распространенные способы обмана
Способ 1. Квартира продается через представителя.
Покупая квартиру, тщательно проверьте доверенность, по которой ее продают: не поддельная ли она, все ли реквизиты на ней есть, оформлена ли она нотариально и когда истекает срок ее действия.
Способ 2. Квартира с прописанным человеком.
При смене собственника квартиры все прописанные в квартире лица сохраняют за собой право проживания в ней. Поэтому нужно внимательно изучать документы, чтобы все родственники и родственники родственников были выписаны из нее.
Способ 3. Сделка ущемляет права несовершеннолетних.
После покупки квартиры сделку могут признать недействительной, если у продавца - несовершеннолетний ребенок, чьи права в этом случае нарушаются. Новых покупателей выселят, а ребенок и его родитель займут жилплощадь. В роли "ребенка" может выступить внезапно объявившийся супруг, в совместном владении которого находилась квартира.
Способ 4. Продавца признали недееспособным.
Согласно законодательству РФ, сделка, совершенная гражданином, которого признали недееспособным или которого суд ограничил в дееспособности (гражданин злоупотреблял алкоголем или длительное время принимал наркотические вещества), считается недействительной.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
