Не секрет, что попадаются на строительном рынке недобросовестные исполнители. Пользуясь неосведомленностью заказчика, они используют множество приемов и уловок для увеличения объемов строительных и отделочных работ по сравнению с первоначально составленной сметой. При этом отодвигается срок выполнения работ и вырастает их стоимость. Что можно противопоставить такой тактике?
Маленькие хитрости - большая смета
Используемые подрядчиками приемы незамысловаты, и при внимательном отношении к делу ряда ловушек можно избежать. Но, опираясь на здравый смысл, заказчик сумеет обойти лишь некоторые из них, поскольку, во-первых, арсенал уловок весьма велик, а во-вторых, опыт и профессиональная подготовка подрядчика всегда перевесят наблюдательность заказчика.
Довольно часто, стремясь выиграть тендер, подрядчики используют естественное желание заказчиков сэкономить средства: занижают смету. Включая в нее не все материалы, они тем самым закладывают в договор "мину замедленного действия". Такое впоследствии может дорого обойтись заказчику как в денежном выражении, так и в моральном плане. Как показывает практика, за счет так называемых "дополнительных работ" реальные расходы могут превысить первоначальную смету вдвое (и даже более).
В другом случае строители могут включить в перечень такие виды работ, которые просто не выполняются. Зная, например, что слишком большой объем демонтажа (водопроводных труб, электропроводки и т. д.) заказчик не всегда сумеет проверить.
Нельзя исключить того, что существенное завышение предварительной сметы будет вызвано вполне объективными обстоятельствами: любая наша квартира уникальна сочетанием строительных недоделок и брака. Но обоснованность увеличения стоимости работ может проверить только опытный консультант-строитель. Именно поэтому работа рука об руку с организациями технического надзора становится необходима тем, кто затевает ремонт квартиры или строительство загородного дома. И при этом хочет предотвратить возможные финансовые потери и получить качественно сделанный объект.
Помощник инвестора
Кто же такой независимый эксперт? Это не юрист и не проектировщик, не экспедитор и не подрядчик. Он не выдает решений из области архитектуры или юриспруденции. Он не выбирает паркет и не поставляет плитку, не делает кирпичную кладку и не оклеивает стены обоями. Он лишь во всем этом прекрасно разбирается. Экспертом становится опытный инженер-строитель. Оказывая заказчику техническую поддержку в ремонте или строительстве, он позволяет ему избежать финасовых потерь.
Деятельность независимого контроля и технического надзора регламентирована ст. 749 Гражданского кодекса РФ, которая дает потребителю право привлекать квалифицированного специалиста для защиты своих интересов. Человек, который собирается построить дом или завершить отделку квартиры, купленной в новостройке (а может быть, выполнить ремонт жилья, уже побывавшего в эксплуатации), выступает в качестве инвестора. Он не знаком с рынком строительных услуг и материалов, не знает, как правильно заключить договор подряда, как расплачиваться со строителями и контролировать технологические циклы строительства и отделки, какими критериями руководствоваться при оценке качества выполненных работ и т. д. В результате ему остается лишь уповать на компетентность и порядочность строительной (отделочной) бригады или же приглашать независимого эксперта.
Нелепо утверждать, что строитель всегда стремится обмануть заказчика. Немало добросовестных и грамотных специалистов, которые выполняют свою работу качественно и без нарушения технологий. Но есть подрядчики, которые готовы взяться за любую работу, независимо от того, достаточно ли у них для этого квалификации, опыта и технической оснащенности. Вот почему заказчику нужна помощь профессионального технадзора. Задача последнего - контроль:
- за качеством проведения общестроительных и отделочных работ;
- за расчетом и расходованием материалов;
- за соблюдением технологий и проектных решений;
- за организацией работ на объекте.
Цель независимого контроля и технадзора - не противопоставление заказчика и строителя друг другу, а помощь в нахождении ими общего языка, в ряде случаев - защита от недобросовестного исполнителя, а в конечном итоге - оптимальное совершение всех работ на объекте. Даже в запущенных случаях, когда непрофессионализм подрядчика или неосведомленность заказчика завели стройку в тупик, эксперт поможет найти технологический компромисс. Но, как и в случае с докторами, обращаться к независимому эксперту чем раньше - тем лучше. В идеале - когда только формулируются все параметры предстоящей стройки (ремонта).
Решения принимаем "на берегу"
Как работает организация технического надзора? В первую очередь анализирует архитектурно-строительный проект и инженерные системы, проводя диагностику объекта. Оценка его технического состояния позволяет скорректировать проект предстоящих работ.
Следующий шаг - привлечение подрядчика на тендерной основе. С ним согласуют проект и обсуждают сметную стоимость работ. Повторимся: некачественно составленная проектно-сметная документация становится поводом для последующего удорожания стройки (ремонта). Завышение стоимости работ, необоснованнный (заведомо увеличенный) расход материалов и их нереальная цена - вот нарушения, которые могут быть допущены строителями при составлении сметы.
Не всегда заказчик обращается в инжиниринговую компанию до начала работ, но оказать ему профессиональную помощь эксперты смогут на любом этапе. Так, проверяя уже составленную подрядчиком смету, технадзор направляет свои усилия на то, чтобы минимизировать ее и сделать "прозрачной". Там, где указана неправдоподобно высокая стоимость материалов (а порой разница между реальной и сметной ценой может достигать 100%), технадзор апеллирует к прайс-листам производителей или дилерских структур. Бывает, что в смету закладывается кабель по цене 15 рублей за метр, а инженер технадзора знает, что такой кабель можно купить по 8 рублей за метр. В подобной ситуации специалист по инжинирингу должен не просто выполнить контрольную функцию, но и посоветовать строителям, где те же самые материалы можно приобрести за минимальные деньги.
Каждый этап работ расписывается по пунктам - при таком подходе заказчику становится видно, какие деньги и на что именно он должен потратить. Вся стройка раскладывается на подлежащие учету элементы - до "гвоздя, минуты и рубля":
- объем, виды, состав и последовательность работ;
- технические решения;
- количество расходных и финишных материалов, изделий и оборудования;
- их характеристики и цены;
- общий бюджет.
Заказчик обязан знать схему своих затрат: прямые (зарплата рабочим, используемый инструмент) и накладные расходы, включая транспорт. Нельзя объединять затраты на работы и расходы на материал (как это, бывает, делают недобросовестные строители). Кроме того, детальное перечисление работ часто выявляет те операции, которые строители просто забыли включить в смету.
Важный шаг - подготовка пакета договорных документов (текстовой части и необходимых приложений). Неграмотно составленный договор может быть использован подрядчиком для ухода от ответственности.
Работа по "сценарию"
При участии технадзора в строительных (отделочных) работах они ведутся по составленному им "сценарию" (согласитесь, имеет смысл потратить на это неделю!). Эксперт следит за выполнением обязательств, взятых подрядчиком, ведет приемку скрытых работ и технологических этапов, контролируя качество сделанного. Все отклонения от намеченного плана фиксируются. В случае недодачи подрядчиком строительных услуг этому находится денежный эквивалент (компенсация).
Если при проведении работ на объекте был допущен строительный брак, обнаруженные дефекты фиксируются на фотопленку. Эксперты инжиниринговой компании составляют дефектный акт, делая ссылку на действующие нормативные документы. Дефектный акт может стать основанием для судебного разбирательства. Но когда строители видят, что акт составлен профессионально (с "привязкой" всех отклонений от СНиПов к планам и разверткам, входящим в состав проекта), они стараются не доводить дело до суда и без промедления исправляют свои ошибки.
Станут ли услуги независимого эксперта дополнительным финансовым бременем для клиента? Скорее, бременем для нерадивого подрядчика, ведь зарплата эксперта - это, в конечном итоге, часть сэкономленных денег заказчика. Инженер-строитель - это человек, "выдающий купоны" на большие скидки при строительстве и ремонте.
Общеизвестно: благоразумный делает в начале то, что неразумный - в конце. Чем раньше вы обратитесь к независимому эксперту, тем увереннее будете себя чувствовать с фирмой-подрядчиком. Конечно, возникшие между двумя сторонами разногласия можно разрешить на любом этапе строительных работ, но умножаются они в конечном итоге на деньги клиента.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
