В первой десятке
Схем ипотечного кредитования в России существует несколько: есть программа Сбербанка России и программа "Дельта кредит", ипотечные схемы разрабатывают коммерческие банки и строительные компании. У системы, которую сейчас внедряют в Алтайском крае, своя особенность: она входит в правительственную программу ипотечного кредитования.
В 1997 году Правительством РФ в Москве было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (его единственным акционером стало Мингосимущество РФ). На данное агентство Правительство возложило обязанности по развитию в стране ипотечного жилищного кредитования.
Правительственная ипотечная программа сейчас работает уже в девяти субъектах федерации. Для того чтобы стать десятым в этом списке, Алтайскому краю было необходимо создать соответствующую инфраструктуру. В прошлом году администрацией края было создано акционерное общество "Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию" (АЖИК, тел. 38-36-40), которое стало региональным оператором правительственной ипотечной программы.
75% уставного капитала АЖИК принадлежит администрации края, по 10% - унитарному предприятию "Алтайстройзаказчик" и Сибирскому социальному банку, еще 5% - "Фор-банку". Также в число основных участников ипотечного кредитования на Алтае входят страховая компания "Ингосстрах-Алтай", местные филиалы "Росно" и "Военно-страховой компании", оценочные компании "Инвестиции и недвижимость" и "Бизнес-эксперт", агентства недвижимости "СЛ" и "Дом".
Как работает схема
О том, как работает схема правительственной программы ипотечного кредитования, рассказывает Валерий СМОРГУН, директор АЖИК:
- У заемщика-покупателя на первом этапе должно быть достаточно наличных денежных средств для выплаты первоначального взноса, а он составляет не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры. Также следует учитывать расходы по совершаемым сделкам: за услуги нотариусов, риэлторских и оценочных компаний, страхование квартиры и жизни заемщика, а также регистрацию прав собственности.
Заемщик должен иметь достаточные доходы для погашения полученного кредита (кстати, размер последнего зависит и от величины доходов заемщика, и от стоимости приобретаемой квартиры). Тратить на эти цели он может не более 30% своих ежемесячных доходов.
Если финансовый статус заемщика отвечает условиям ипотечного кредитования, тот заключает кредитный договор с одним из банков-участников программы и открывает там свой счет. Кредит выдается на срок от 5 до 20 лет, процентная ставка - 18% годовых (с возможным изменением в сторону уменьшения),
На следующем этапе заемщик-покупатель подбирает себе квартиру - самостоятельно либо через риэлторское агентство. Специалист оценочной компании, участвующей в программе, дает заключение о стоимости приобретаемого жилья. Между продавцом квартиры и заемщиком заключается договор купли-продажи, по которому производится оплата стоимости жилья с банковского счета заемщика. Далее заемщик закладывает купленную квартиру в банк на весь период кредита, подписывая договор ипотеки и закладную.
Договоры купли-продажи, ипотеки и закладной подлежат государственной регистрации в органе регистрации прав на недвижимое имущество. После совершения этой процедуры заемщик становится собственником квартиры, обремененной залогом. То есть он не имеет права без согласия залогодержателя ее отчуждать либо по-другому ею распоряжаться. Однако при всем том живет он уже в своей квартире и, оплачивая кредит, благоустраивает ее: личное, а, скажем, не арендованное жилье.
Новый инструмент
Вышесказанное, за некоторым исключением, не станет открытием для тех, кто хоть немного знаком с ипотечной системой. Но теперь в ней появился новый финансовый инструмент, который во всем мире используется для эффективного привлечения средств в ипотеку. Речь идет о закладных, которые выпускают банки-кредиторы. По замыслу разработчиков правительственной ипотечной программы, закладные должны выходить на фондовый рынок через региональных операторов и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Средства от их продажи будут направляться для дальнейшего развития ипотечной программы в регионе. Насколько успешным будет старт правительственной ипотечной программы на Алтае, очевидно, станет известно в недалеком будущем: в настоящее время процедуру оформления документов проходят первые участники программы.
Справка редакции
Ипотека - это залог недвижимости с получением ипотечного кредита, дающего возможность приобрести жилье. Закладываться может любая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика, часто закладывается именно приобретаемая в кредит недвижимость.
Первый ипотечный закон в России был принят летом 1998 года. В том же году принят и соответствующий региональный закон в Алтайском крае. Планировалось, что первыми клиентами ипотеки станут работники бюджетной сферы с невысоким уровнем доходов. В то время в бюджетных организациях распространялись специальные брошюры, в которых гражданам в доступной форме объяснялись преимущества ипотеки.
На Алтае с самого начала стала применяться следующая схема: в центрах госрегистрации регистрируется право собственности (30% - у гражданина, 70% - у Алтайского края). После этого доля государства продается гражданину с рассрочкой погашения долга. Однако сейчас структруры, внедрявшей эту схему (отдела ипотечного жилищного кредитования Алтайского государственного учреждения инвестиций), больше не существует.
Немного арифметики
На интернет-сайте Северо-Западного филиала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (www.ipoteka.spb.ru) есть раздел "Ипотечный калькулятор". Внеся данные о совокупном доходе семьи, количестве ее членов (включая иждивенцев), а также предполагаемый срок кредитования, можно узнать, какую сумму придется выплачивать ежемесячно, воспользовавшись ипотекой.
Например, если совокупный доход семьи, взявшей кредит на 5 лет, составляет в месяц 15 тысяч рублей, то максимальная сумма кредита - 196952 рубля, а ежемесячно придется выплачивать 5001 рубль. Если эта семья возьмет кредит на 10 лет, ей выдадут уже 272413 рублей, ежемесячная выплата - 4908 рублей. Имея совокупный доход 20 тысяч рублей, кредит на сумму свыше 260 тысяч можно получить на пять лет, выплачивая по 6668 рублей в месяц. Если же оформить его на 10 лет, то получите 363217 рублей под ежемесячный платеж 6545 рублей.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
