1. Квартиры точно подорожают
Цены на новостройки в Барнауле уже пошли вверх и этот процесс продолжится, потому что со строительного рынка Алтайского края уйдут 30 из 40 работающих на данный момент компаний, утверждают участники рынка. Это, конечно, мелкие организации, но в совокупности они сейчас дают восьмую часть объема строительства собственными проектами, а также работают на подрядах у "крупняка".
"Мы попадем в ситуацию Горно-Алтайска, где из-за того, что мало строят жилья, цена “квадрата” сопоставима с Новосибирском", — поясняет Геннадий Малков, руководитель АН "Дом".
Есть и другая причина неминуемого роста цен на жилье — между покупателем и строителем вклинится банк. Пока кредиты планируют давать под невысокий процент. Федеральные СМИ пишут о 6% годовых, однако что будет по факту, неизвестно.
"Это будет рыночная ставка, но какая именно, сейчас мы не можем сказать, — отметила Ирина Бубенко, управляющая операционным офисом “Альфа-банка”. — Пока что-либо гарантировать в нашей экономике невозможно. И на ключевую ставку мы опираться не можем, так как она не соответствует рыночным деньгам".
Ожидается, что рост составит около 30%. Если сейчас, по данным портала "Мир квартир", "квадрат" в Барнауле в среднем стоит 43,6 тыс. рублей, то в новых условиях цена может возрасти до 56 тыс. В целом среднестатистическая квартира обойдется уже не в 2,2 млн, а в 2,8 млн рублей.
2. Новый механизм защиты дольщиков может не сработать
Законодательные изменения должны помочь стране с гарантией в 100% решить проблему обманутых дольщиков. Например, дольщику уже не нужно будет отдавать деньги строителю (вместо этого можно положить на эскроу-счет в банке). Предполагается, что это не позволит застройщику потратить средства на личные нужды.
"Но есть нюансы, о которых громко не принято говорить. Например, к такому счету могут обращать свои взыскания судебные приставы. И вот может статься так, что дом построен, а на счете денег нет, и квартиры, соответственно, тоже нет", — говорит Светлана Сапожникова, директор барнаульского офиса банка “Акцепт”. — Изменить это можно только на государственном законодательном уровне".
Еще один момент, уже озвученный Сбербанком в пилотном проекте с эскроу-счетом. В случае если застройщик не сможет достроить дом, деньги покупателям вернут только через полгода от просроченной даты ввода, пишет РБК.
Также сомнительны преференции в виде процентов, которые должны "капать" на деньги дольщика в банке. Пока они не озвучены, но очевидно, что эскроу будут приравниваться к вкладам до востребования с минимальным процентом — ниже инфляции.
Также участники круглого стола сомневаются в том, что дольщиков защитит специально созданный фонд. Туда застройщик уже отчисляет 1,2% от суммы каждой сделки. Предполагается, что в случае если строительная компания не выполнит обязательства, то из фонда деньги поступят или на достройку дома, или обратно гражданину.
"Но эта компания — одна на всю страну. Мы просили, чтобы создали подразделения в регионах, но нас не услышали", — говорит Зинаида Герасимович, президент ассоциации СРО "Алтайские строители".
Малков добавляет: "Эта компания по закону может временно свободные средства инвестировать в госбумаги и ценные бумаги, имитируемые зарубежными финансовыми компаниями. Полная вольница!"
3. Половина покупателей долевок уйдет на "вторичку"
В новых условиях, говорят эксперты, теряется экономическая выгода ввязываться в долевое строительство. До начала кризиса 2015 года, можно было выиграть до 30% цены при покупке квартиры на стадии котлована. Теперь цены значительно не меняются на всем протяжении строительства дома.
"Зачем покупать долевку и рисковать, когда можно положить деньги в разные банки, получить на них интересные проценты, а потом купить готовую квартиру?" — говорит Геннадий Малков. Эксперт считает, что с рынка строящегося жилья уйдет около половины покупателей, которые раньше были настроены на долевку. Это опять же подтолкнет объемы строительства вниз.
4. Рынок аренды получит новый импульс
Граждане будут все чаще задавать вопрос: платить ипотеку или аренду. Во-первых, потому что они теряют доход и уверенность в завтрашнем дне, боятся, что не смогут обслуживать кредит.
Арендное жилье позволяет легко подстраиваться под изменившееся экономическое положение семьи — переезжать в другой район, в более дорогую или дешевую квартиру.
Во-вторых, рынок аренды пополняется инвестиционными квартирами, купленными после 2015 года. Тогда граждане в панике скупали недвижимость, стараясь уберечь свои сбережения. Насыщение рынка неизбежно ведет к снижению цены предложения.
5. Строить жилье будут только крупные компании
Условия вынужденного сотрудничества с банками, уверены эксперты, заставят компании либо уходить с рынка вообще, либо сливаться и укрупняться. И это, полагает Юрий Фриц, возглавляющий Алтайский союз предпринимателей, — одна из возможных целей законодательных преобразований.
"Крупными компаниями проще управлять. А вот о защите дольщиков и их интересах в данных переменах подумали в последнюю очередь", — говорит он.
Региональные строители считают, что как только рынок покинут местные компании, на их место придут богатые федеральные игроки. Правда, этот сценарий неоднозначный: их может не заинтересовать платежеспособность местного населения.
Игра по правилам, которых нет
С 1 июля закон разрешает застройщику открыть специальный эскроу-счет в банке, а через год сделает эту процедуру обязательной. На этот счет дольщик будет перечислять деньги за будущую квартиру. Компании станут строить на свои средства или кредит банка. Деньги за проданное жилье предприятие получит, только достроив дом.
По замыслу законодателя это должно застраховать страну от обманутых дольщиков. По факту может привести к коллапсу строительного бизнеса: достаточно будет одного дольщика, который посвятит себя судам за каждую мнимую недоделку, и ввести объект в эксплуатацию не получится.
Администрация на местах стремится перескочить этап работы по эскроу-счетам и досрочно исполнить поручение президента Владимира Путина: перейти от долевого строительства на проектное финансирование к 2021 году.
Проектное финансирование предполагает, что застройщик должен получить кредит под залог строящегося объекта. Гражданам он продаст уже готовые квартиры.
"С высоких трибун правительства Алтайского края нам говорят: не ждите трех лет, а переходите на проектное финансирования уже сейчас, — говорит Зинаида Герасимович. — Но мы до сих пор не знаем: готовы ли к нему банки? Какими будут условия? Сколько застройщиков края смогут соответствовать условиям? Вроде надо играть по правилам, а правил нет.
Строители видят массу угроз. Например, что банки будут контролировать расходование кредитных средств в ходе работ. То есть от компетенции отдельного работника банка N будет зависеть, получит предприниматель очередной транш или нет.
Уже были примеры, когда кредитные линии закрывались в самый последний момент и строитель разорялся, напомнили участники встречи. Невозможно банкам стать строителями, подчеркнули строители и с ними согласились представители банков.
Представители банков, в свою очередь, говорят, что только тестируют программы.
"Сбербанк реализует несколько пилотных проектов по финансированию строительства домов с применением счетов эскроу, чтобы тестировать новые продукты, — рассказала Алла Мельниченко, руководитель клиентского подразделения Сбербанка. — В Алтайском крае пилот реализуется совместно с "Барнаулкапстроем". Мы планируем решить задачи по технологии работы с эскроу-счетами физических лиц и определить механизм ценообразования кредитных сделок".
В "Альфа-банке" также только готовят продукты для строителей. "Проектное финансирование у нас было и раньше, но в данном случае есть нюансы. Сейчас, например, мы решаем, как быть с техэкспертизой проектов. Ее нужно проходить в аттестованных московских компаниях. Для региональных строителей это может быть неоправданно дорого", — уточняет Ирина Бубенко.
Однако некоторые принципы проектного финансирования уже оформились. Вопреки ожиданиям, оно будет опираться на финансовую состоятельность застройщика. Изначально же говорили, что банки дадут деньги под залог строящегося дома.
"Что говорить: у строителей бизнес один, а у банков другой. Без соответствующего залога, финансовой и кредитной истории никто копейки не даст", — резюмировал Владимир Отмашкин, глава ИСК "Союз".
Цитаты
_________________
Благодарим за помощь в проведении встречи ресторан "ПолзуновЪ"
![Ресторан "Ползунов".](https://obj.altapress.ru/picture/418611/435x.webp "Ресторан "Ползунов".")
Партнер мероприятия — компания "Знак"
![Компания "Знак".](https://obj.altapress.ru/picture/418610/435x.webp "Компания "Знак".")
Самое важное - в нашем Telegram-канале
