Шестнадцать плюс
В 2015 году "Барнаулкапстрой" (БКС) выиграл аукцион на развитие застроенной территории в границах Советской Армии, Курской, Витебской и Матросова. По условиям контракта, компания, 100% акций которой принадлежит администрации города, должна была силами привлеченных инвесторов организовать расселение жителей аварийных домов, подготовить проект планировки квартала и нанять генподрядчика для строительства домов и необходимых для района социальных объектов.
В начале 2016 года администрация показала проект будущего квартала. На 4 га земли должны подняться три 16-этажные высотки с детсадом на первых этажах – их разместили вдоль Советской Армии. Еще три 10-этажки встанут на второй линии квартала. Здесь же запланированы прогулочные площадки, многоуровневая парковка и гостевой паркинг. В школу дети нового микрорайона будут ходить через Советскую Армию. Там же расположена поликлиника №7.
Всего к 2021 году БКС должен сдать городу около 50 тысяч квадратных метров жилья.
Одна из проблем, с которой столкнулся "Барнаулкапстрой", была предсказуемой — дома предстояло расселить. Причем на тот момент в городе уже не работала программа, по которой собственник получал такое же количество жилых "квадратов", которыми владел. А еще в январе Сергей Дёмин, вице-мэр по градостроительству и земельным отношениям, пояснял altapress.ru, что некоторые жители полагали, что их будут расселять по схеме, которую практикуют строители: выкупят квартиры по договорной цене
Сергей Дёмин,
вице-мэр по градостроительству и земельным отношениям:
— Но в данном случае этого не будет. Дома признаны аварийными. Закон говорит о том, что квартиры будут выкупать по цене, которую назвал оценщик. Если гражданин откажется, начнутся суды. Конечно, это нежелательный сценарий. Суд скорее всего все равно обяжет собственника продать квартиру. Но вот сроки строительства могут сдвинуть.
Снежный плен
Первые дома в будущем квартале должны были начать строить в 2017 году. Пока на площадку привезли строительную технику под одно административное здание, пояснил охранник на участке. Остальная территория либо красуется заснеженными пустырями, сгоревшими сараями и спиленными тополями, либо до сих пор занята аварийными домами. Например, в доме на Советской Армии, 83, не расселена лишь одна квартира. В остальных выбиты окна, а пол в подъезде покрыт льдом — видимо недавно прорвало водопровод.
Как пояснил altapress.ru Сергей Боженко, зампредседателя комитета по строительству, архитектуре и развитию, строительство отложено, потому что администрация все еще занимается юридическим формированием участков под будущие дома.
Но кавалерийский наскок администрации на Советскую Армию запнулся не только о "бумажный вопрос". Очевиден банальный дефицит денег на расселение. На каждый "жилой" квадрат администрация города планирует выделить 32 тысячи рублей. По мнению жильцов — этого критично мало. "За нашу трехкомнатную квартиру мы получим только 2,3 млн рублей и не сможем купить семье то жилье, на которое рассчитывала", рассказала одна из собственниц с квартиры в доме на улице Минской, 1. По мнению же строителей, которым отводится роль инвесторов "банкета по расселению", — это очень высокая цена. Они не смогут получить прибыль, построив дом по тому проекту, который предлагает "Барнаулкапстрой".
13-квартирный дом на Минской, 1, в котором 737 кв. м., обойдется инвестору в 23 млн рублей. Администрация города обещала владельцам квартир заключить предварительный договор выкупа в этом году. Через четыре месяца они получат деньги и должны будут в течение месяца освободить квартиры. Это тоже проблема — найти подходящее жилье, купить его и съехать за месяц. Кроме Минской, 1, "Барнаулкапстрою" предстоит расселить еще три таких дома и тогда можно начать осваивать квартал комплексно.
Живут же люди
В этом году "Регионстрой" не смог получить в Барнауле ни одного разрешения на строительство дома, хотя владеет тремя площадками и уже располагает готовыми проектами, некоторые из которых прошли градосовет. Поэтому застройщик, в штате которого 300 работников, вынужден был пойти в Новосибирск. На днях компания выиграла аукцион на развитие застроенной территории. На 1 га земли ей предстоит расселить 4 дома. В себестоимости будущего квадратного метра это займет 4,5 тысячи рублей. Учитывая цену продажи недвижимости в Новосибирске, это вполне приемлемые деньги, позволяющие получить прибыль. Порог для Барнаула 5-5,5 тысяч рублей.
Вячеслав Виноградов,
главный инженер компании "Регионстрой":
— В Новосибирске работать гораздо проще. Администрация заинтересована в том, чтобы на месте аварийных малоэтажных домов появлялась современная застройка. В специальном отделе в городской "архитектуре" формируют участки под новостройки, параллельно консультируясь с потенциальными инвесторами — компаниями, которые будут бороться за права строить на них. И это очень важно. Дальше мы, а не администрация, сможем продумать проект сами, найти выгодные решения. Конечно, с соблюдением законов и других требований к строительству.
Также, рассказал Виноградов, у инвестора есть несколько вариантов работы с собственниками аварийных квартир. Если объект в муниципальной собственности, он должен обменять ее в формате "квадрат на квадрат" и при этом предоставить альтернативу там, где пожелает собственник.
"Чаще всего люди хотят остаться в своем районе, потому что у них там уже все налажено: дети ходят в "свою" школу и детсад, есть поликлиника и так далее". Другой вариант — выкуп жилья. И, наконец, третий — это предоставление квартиры в доме, который построят на месте аварийного. Такое предложение довольно популярно в Новосибирске и максимально благоприятно для застройщика.
Как пояснили altapress.ru некоторые застройщики Барнаула, пока "Барнаулкапстрой" не озвучил свои условия найма генподрядных организаций на проект, который развивают на Советской Армии.
Будущее города
Строители в Барнауле ждут новый генеральный план развития города. Но кроме положительных моментов вроде разморозки проектов, которые встали на "стоп" до его утверждения, есть и спорные.
Главный архитектор края Виктор Четошников говорит, что главная фишка нового генплана — строительство преимущественно на застроенных территориях, коих нашли около 12 штук. Но это и его угроза. "У застройщика должна быть альтернатива", - говорит он. И, как показывает практика с раскачкой на Советской Армии, он прав. Проект движется крайне медленно, а задуманный одновременно с ним аналогичный на Потоке вовсе заглох. Эта территория застраивается "точкой" силами отдельных строителей.
А еще затормозить Советскую Армию могут законодательные новшества. Если инвесторов до стройплощадок допустят после июля 2018 года, то работать они будут обязаны с соблюдением норма №218-ФЗ, который по-новому регулирует долевое строительство. И, скорее всего, так и будет, ведь не спроста же на середине пути проекта администрация Барнаула озаботилась тем, чтобы выделить под каждый жилой дом отдельный участок. Это как раз соответствует требованиям нового закона: "Один участок, один строитель, один кредит в банке на проект".
О том, как эти требования приживутся на рынке вообще, строители сказали уже много. Главная мысль: барнаульская стройка ужмется до двух-трех компаний, которые смогут выдержать новые условия работы. Какова в этих реалях судьба Советской Армии и других застроенных территорий, которые предстоит развивать, предугадать не сложно.
Сейчас Союз строителей Алтайского края во главе с Игорем Перемазовым готовит для чиновников письмо, в котором опишет фатальные проблемы отрасли. На последнем в этом году совещании они обращались к представителям власти.
Игорь Перемазов,
исполнительный директор Союза строителей "Региональное объединение работодателей Алтайского края":
— Если в будущем мы будем строить на месте ветхого жилья, скажите, как это будет происходить? Какие нормативные акты и программы вы приняли или планируете принять? На каких территории нам стоит сосредоточится, выкупая жилье самостоятельно.
История вопроса
Территория вдоль Советской Армии на заметке у градостроителей давно. В 1990-е годы, говорит Геннадий Малков, руководитель АН "Дом", здесь решили строить таунхаусы и даже несколько проектов реализовали, но они оказались экономически провальными: "Такое жилье относится к сегменту "средний плюс", но территория к этой категории не относилась. Построили, потратили бюджетные деньги. В результате никто не захотел эти таунхаусы покупать".
В 2011 году архитекторы Валерий Фоломейкин и Андрей Атаджанов представили на конкурс "Золотая капитель" проект "комплексного развития микрорайона". Его заказала администрация города на волне общероссийского увлечения строительства инновационных энергоэффективных домов.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
